أحكام البناء على أرض الغير في القانون المدني المصري
تجري المادة 924 من القانون المدني بالاتي :ـ
1 – اذا اقام شخص بمواد من عنده منشات على ارض يعلم انها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الارض ، كان لهذا ان يطلب ازالة المنشات على نفقة من اقامها مع التعويض ان كان له وجه ، وذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيه باقامة المنشات ، او ان يطلب استبقاء المنشات مقابل دفع قيمتها مستحقة الازالة ، او دفع مبلغ يساوى ما زاد فى ثمن الارض بسبب هذه المنشات .
2 – ويجوز لمن اقام المنشات ان يطلب نزعها ان كان ذلك لا يلحق بالارض ضررا ، الا اذا اختار صاحب الارض ان يستبقى المنشات طبقا لاحكام الفقرة السابقة .
احكام النقض المرتبطه
الموجز:
بناء صاحب الأدوات فى أرض غير بسوء نية . لصاحب الأرض طلب الإزالة على نفقة البانى مع التعويض . شرطه . رفع الطلب الى القضاء خلال سنة من تاريخ علمه بإقامة المبانى والا سقط الحق فيه . تمله للمنشات بالالتصاق بعد مضى سنة او طلبه استبقائها مقابل دفع اقل القيمتين البناء مستحق الإزالة أو ما زاد فى ثمن الأرض بسببه .
القاعدة:
مفاد المادة 924 من القانون المدنى انه إذا كان صاحب الأدوات البانى فى ارض غيره سىء النية كان لصاحب الأرض ان يطلب الإزالة على نفقة البانى واعادة الشىء الى اصله مع التعويض ان كان له محل وذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيه بإقامة المنشات ، فإذا مضت سن او إذا طلب صاحب الأرض استبقاء المنشات تملك الأخير هذه المنشات مقابل دفع اقل القيمتين قيمة البناء مستحقا الإزالة او مازاد فى ثمن الأرض بسبب ، ولا يعتبر ميعاد السنة التى يتعين طلب الإزالة الى القضاء وألا سقط الحق فيه .
( المادة 924 مدنى )
( الطعن قم3952 لسنة 66 ق جلسة 27 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1558 )
القاعده:
لما كان الحكم المطعون فيه قد ذهب فى قضائه الى رفض طلب الطاعنة ازالة المنشات محل التداعى او تثبيت ملكيتها لها مستحقة الازالة او البقاء وطلبها طرد المطعون عليه الاول منها على قوله انه -…… وقد ثبت من الاوراق ان عقد البدل لم يحرر ولم يتم شهره فان ….. – الطاعنة – ……. لم تعد مالكة بعد لرقبة ارض النزاع فلا يكون لها طلب اعمال المواد 926،925،924 من القانون المدنى الخاصة بازالة المنشات المقامة على تلك الارض اذ ان هذا الطلب لا يكون الا لمالك الرقبة وعلى اساس قواعد الالتصاق المقررة للمالك الامر الذى يتضح منه ان دعواها اقيمت قبل الاوران – . وكان هذا القول من محكمة الاستئناف خطأ فى فهم الاساس القانونى الصحيح الواجب بناء حكمها عليه وفضلا عن انه لا يواجه كل الطلبات المطروحة فى الدعوى فان الطاعنة لم تستند الى عقد الاستبدال ، وملكية حق الرقبة فى طلباتها وانما ركنت فيها الى حق الحكر وما يخوله لها من حق القرار وملكية ما احدثه مورثها من منشات على الارض المحكرة ملكا تاما وانتقل اليها من بعده فيكون لها حق حيازتها والانتفاع بكافة الاوجه . هذا الى ان لها بمقتضاه حقا عينيا تتحكله العين المحكرة فى يد كل حائزلها يراد به استبقاءها للبناء تحت يد المحتكر ما دام الحكر قائما . لما كان ما تقدم وكان البين من الاوراق وعلى ما حصله الحكم المطعون فيه وبما لا خلاف عليه بين الخصوم ان الحق فى الحكر على عين التداعى لازال قائما للطاعنة بما كان يتعين معه على محكمة الموضوع تكييف الدعوى تكييفا صحيحا واعمال اثر قيام هذا الحق المقرر للطاعنة – وطبقا لطلباتها فى الدعوى – على ما قام به المطعون عليه الاول – وحسبما كشفت عنه وقائعها – من اعمال من مقتضاها المساس بحقوق المحتكرة والاعتداء على حقها فى القرار دون مسوغ او سند ، واذ لم يلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض دعواها برمتها بما اشتملت عليه من طلبات على نحو ما سلف بيانه تأسيسا على عدم تملكها الرقبة فتحجب بذلك عن الفصل فى هذه الطلبات فانه يكون قد اخطأ فى القانون .
( المواد 924 ، 925 ، 926 ، 1002،1001 مدنى ،178 مرافعات )
( الطعن رقم 1766 لسنة 61ق جلسة 1996/4/14 س47ج1ص660)
الموجز:
اسقلال محكمة الموضوع بتقدير حسن نيه البانى فى أرض الغير أو سوء نيته متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة .
القاعدة:
المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن أمر العلم بإقامة البناء على ملك الغير وثبوت حسن نية من أقامه أو سوء نيته مما تستقل به محكمة الموضوع بلا معقب عليها من محكمة النقض مادامت قد أقامت قضاءها فيه على أسباب سائغة تكفى لحمله .
( المادتان 924 ، 925 مدنى )
( الطعن رقم 1323 لسنة 59 ق جلسة 1994/3/30 س45 ج1 ص584 )
الموجز:
عدم جواز الجمع بين ثمرة البدلين ـ المبنى وقيمة التعويض المستحق للبانى ـ إغفال الحكم بحث دفاع الطاعنين بخصم فوائد المبلغ الذى أنفقاه بحسن نية من مالهما فى إقامة البناء من ريع العقار عن المدة السابقة على تاريخ الوفاء بالتعويض المستحق لهما عن إقامة البناء قصور .
القاعدة:
لما كان من المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن العدل يأبى أن يجمع شخص بين ثمرة البدلين ـ المبنى وقيمة التعويض المستحق للبانى ـ فينتفع طرف بالشىء وعوضه ، و إن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان الدفاع جوهريا مؤثرا فى النتيجة التى إنتهى إليها وكان الحكم المطعون فيه قد قضى للمطعون ضدهم بثمرات البناء الذى أقامه الطاعنان بحسن نية من مالهما الخاص عن مدة سابقة على تاريخ الوفاء بالتعويض المستحق لهما عن إقامة ذلك البناء ، وأغفل دفاع الطاعنين المشار إليه بوجه النعى ـ بخصم فوائد المبلغ الذى أنفقاه فى إقامة البناء من ريع العقار إيرادا وردا ، فإنه يكون معيبا بالقصور .
( م 922 ، 923 ، 924 مدنى )
( الطعن رقم 1248 لسنة 60 ق جلسة 1991/11/26 س 42 ص 1707 )
الموجز:
استخلاص الحكم المطعون فيه سوء النية واعمال حكم م 924 مدني في ازالة المباني التي أقامها الطاعن علي عين النزاع تأسيسا علي أنه لا سند له في وضع يده عليها بعد اطراح الحكم دفاع الطاعن بشأن استئجاره لعين النزاع استخلاص سائغ يدخل في نطاق السلطة التقديرية لقاضي الموضوع
القاعدة:
لما كان البين من مدونات الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه أنه أعمل حكم المادة 924 من القانون المدني في شأن ازالة المباني التي أقامها الطاعن الأول علي ما خلص اليه من أن الأخير لا سند له في وضع يده علي الأرض محل التداعي بعد أن أطرح دفاعه بشأن استئجاره أيا من الطاعنتين الثانية والثالثة بما يوفر في حقه سوء النية لاقامته تلك المباني في أرض مملوكة للمطعون ضدهما ، وهو من الحكم استخلاص سائغ يدخل في نطاق السلطة التقديرية لقاضي الموضوع (مادة924-مدني-178مرافعات)2 الطعن رقم 381 لسنة 54 ق جلسة 1990/11/18 س 41 ص 679 ع )
( 284 قاعدة
الموجز:
ملكية الأرض تستتبع ملكية ما يقام عليها من مبان بحكم الالتصاق مقابل تعويض من أقامها .
القاعدة:
الأصل ـ وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة ـ أن ملكية الأرض تستتبع ملكية ما يقام عليها من مبان بحكم الالتصاق مقابل تعويض من أقامها وفقا للأحكام التي أوردها المشرع في هذا الخصوص .
( المادة/ 922 من قانون المدنى)
( الطعن رقم 803 لسنة 49 ق جلسة 1983/2/16 س 34 ص482 )
الموجز:
حق مالك الأرض في مطالبة من أقام بناء علي أرضه بالريع ، وحق من أقام البناء في التعويض .
القاعدة:
لمالك الأرض الحق في مطالبة من أقام بناء علي أرضه بالريع طالما أن هذا الأخير ينتفع بالمبني ، لا يغير من ذلك حق من أقام البناء في التعويض الذي يقرره القانون .
( المادتان / 924 ، 925 من القانون المدنى)
( الطعن رقم 803 لسنة 49 ق جلسة 1983/2/16 س 34 ص482 )
الموجز:
اقامة مالك النصف علي الشيوع بناء علي كامل الأرض دون رضاء الشريك الآخر اعتباره بانيا سييء النية بالنسبة للقدر الزائد . للشريك الآخر . الحق في استبقاء نصف البناء مقابل دفع قيمته مستحق الازالة . م 924 مدني .
القاعدة:
اذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن شريك علي الشيوع في أرض النزاع مع المطعون عليها وبحق النصف لكل منهما وأنه لم يقم بالبناء على حصته من العقار تعادل نصيبه فيه ، بل أقام البناء على كامل الأرض المملوكة له والمطعون عليها مع علمه بذلك ورغم انذارها له وطلبها منه وقف البناء لاقامته على الأرض المملوكة لها ، ولم يأخذ الحكم المطعون فيه بشهادة شاهديه من أنه أقام البناء بموافقة المطعون عليها ، فان ما انتهى اليه الحكم من اعتبار الطاعن بانيا سىء النية على أرض المطعون عليها وأنه يحق لها ، وطبقا للمادة 924 من القانون المدنى استبقاء نصف البناء علي أن تدفع قيمته مستحق الازالة اعمالا لأحكام الالتصاق ، لا يكون مخالف للقانون .
( الطعن رقم 241 لسنة 47 ق جلسة 1981/3/24 ص 927)
الموجز:
حسن نية الباني في أرض لا يملكها . انحصار أثره في منع صاحب الأرض من طلب الازالة .
القاعدة:
حسن نية الباني في أرض لا يملكها ليس له من أثر في تملك البناء ، وانما ينحصر أثره في منع صاحب الأرض من طلب الازالة تطبيقا للمادة 924 من القانون المدني وتخويل الباني حقا في طلب التعويض وفقا للضوابط الواردة بنص المادة 925 من هذا القانون .
( المادتان 924 ، 925 مدنى )
( الطعن رقم 354 لسنة 50 ق جلسة 1981/1/28 ص 367
الموجز:
إقامة المشتري مبان علي الأرض المبيعة فسخ عقد البيع بسبب راجع إليه . أثره . اعتباره بانيا بسوء نية في حكم المادة 924 مدني وجوب تقديم البائع طلب الإزالة خلال سنة من تاريخ الحكم النهائي بالفسخ أو من تاريخ علمه بإقامتها إذا كان العلم بعد الفسخ .
القاعدة:
نص المادة 160 من القانون المدني يدل علي أن فسخ العقد اتفاقا أو قضاء يترتب عليه انحلال العقد واعتباره كأن لم يكن وتعود الحال إلى ما كانت عليه قبل العقد وإذا كان العقد بيعا وفسخ رد المشتري المبيع إلى البائع ورد البائع الثمن إلى المشتري فإذا كان المشتري قد أقام بناء علي العين المبيعة اعتبر بانيا بسوء نية ما دام الفسخ قد ترتب بسبب آت من جهته ، وفي هذه الحالة تطبق القاعدة المقررة في المادة 924 من القانون المدني التي تنص علي أنه ” إذا أقام شخص بمواد من عنده منشآت علي أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض كان لهذا أن يطلب إزالة المنشآت علي نفقة من أقامها مع التعويض إن كان له وجهه وذلك في ميعاد سنة من اليوم الذي يعلم فيه بإقامة المنشآت مقابل دفع قيمتها مستحقة للإزالة أو دفع مبلغ يساوي ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت ويجوز لمن أقام المنشآت أن يطلب نزعها إن كان ذلك لا يلحق بالأرض ضررا إذا اختار صاحب الأرض أن يستبقي المنشآت طبقا لأحكام الفقرة السابقة ، وذلك بالنسبة لحق البائع في طلب إزالة ما يكون المشتري قد أقامه من مبان علي الأرض المبيعة ، أو استيفاؤها مع دفع المقابل وكذلك حق المشتري الذي أقام البناء علي الأرض التي عادت ملكيتها إلى البائع بفسخ العقد ، وبيان قدر المقابل الذي يستحقه عند إزالة البناء ولا يتصور في هذه الحالة أعمال القاعدة الواردة في تلك المادة والتي تقيد حق صاحب الأرض وفي طلب إزالة البناء بأن يكون طلبه خلال سنة من يوم علمه بإقامة البناء ، ذلك أنه طالما أن العقد ما زال قائما لم يفسخ ، فلا يتصور إلزام البائع بذلك القيد الزمني عنه طلبه الإزالة لأن ذلك لن يكون إلا بعد انحلال العقد ، ومن ثم فان ذلك القيد الزمني في طلب الإزالة لا يسري في حق البائع إلا من تاريخ الحكم النهائي بفسخ العقد إذا كان البائع عالما بإقامة المنشآت قبل ذلك أو من تاريخ علمه بإقامتها إذا كان العلم بعد الفسخ وفي جميع الأحوال فان حق البائع في طلب الإزالة يسقط بمضي خمس عشر عاما من تاريخ الحكم إذ كان ذلك فانه يكون غير منتج النعي علي الحكم المطعون فيه بالخطأ في تطبيق القانون إذ احتسب مدة السنة من تاريخ علم المطعون عليهما ، بإقامة المنشآت قبل فسخ العقد طالما أنه انتهي صحيحا إلى رفض الدفع سقوط حقها في طلب الإزالة . .
( المادتان 160 ، 924 مدنى )
( الطعن رقم 735 لسنة 43 ق جلسة 1977/12/19 ص1832 )
محمد راضي مسعود