الغبن في عقد بيع العقار طبقا للقانون الجزائري

الغبن في عقد بيع العقار طبقا للقانون الجزائري

دعوى الغبن في بيع عقار
يقصد بالغبن عدم التعادل بين ما يعطيه احد المتعاقدين و ما ياخذه فهو بذلك مظهر خارجي للاستغلال(1) و هو عيب في محل العقد لا في الادلرة. اما الاستغلال فهو فهو استغلال احد الطرفن حالة ضعف يوجد فيها المتعاقد المغبون و استغلها الطرف الاخر كحالة الطيش البين او الهوى الجامح. فالمشرع الجزائري اخذ بالغبن غير الاستغلالي و هو ذلك الغبن الذي يترتب عليه خللل اقتصادي في العقد و لكن ليس بسبب اسغلال ضعف نفسي و الغبن غير الاستغلالي لا يعيب العقد فالغبن ان لم يكن نتيجة استغلال لا يعتد به الا اذا و جد نصخالص.
ومن بين المسائل التي وجد فيها نص خاص هو بيع العقار فسنتناول في المطلب الاول الشروط الواجبة لتوافرها للطعن بالغبن و في المطلب الثاني الجزاء المترتب على شروط تحقق دعوى الغبن.

المطلب الاول ׃ الشروط الواجبة توفرها للطعن بالغبن في العقار
تنص المادة 358 من القانون المدني الجزائري ׃
“اذا بيع عقار بغبن يزيد عن الخمسة فللبائع الحق في طلب تكملة الثمن الى تربعة اخماس ثمن المثل و يجب لاقدير ما اذا كان الغبن يزيد عن الخمس ان يقوم العقار بحسب قيمته وقت البيع”
و تنص المادة 360 من نفس القانون ׃
” لايجوز الطعن في بيع تم بطريق المزاد العلني بمقتضى القانون”
فمن نص المادتين 385 و 360 (ق.م.ج) نستنتج ان للاخذ بالغبن في بيع العقار يجب توافر الشروط التالية׃

الفرع الاول ׃ ان يكون العقد بيعا لعقار
فيجب ان يرد العقد على عقار او حق عيني عقاري (1) فلا يجوز الطعن بالغبن اذا ورد البيع على حق
شخصي مثال لا يجوز لمستاجرعقار الطعن بالغبن اذا باع حقه في الاستئجار لانه حق شخصي كما لا
يجوز الطعن بالغبن في حق عيني وارد على منقول سواء كان مادي اومعنوي
يستوي ان يكون للبائع حق ملكية على العقار او ان يكون حقا عينيا اخر كحق انتفاع ببيت او حق ارتفاق
كما يدخل ضمن مفهوم العقا ر في حساب الغبن العقار بالتخصيص و اذا اشتمل عقد البيع على عقار اومنقول بثمن واحد فان دعوى الغبن لا تقبل الا للعقار دون المنقول(2) .

الفرع الثاني ׃ لا يكون البيع قد تم بطريق المزاد العلني
و هذا الشرط اقتضته المادة 360 (ق.م.ج) فلقبول دعوى الغبن الفاحش يشترط ان يكون العقار قد بيع بطريقة رضائية (3) , لان البيع بطريق المزاد العلني يسمح للبائع الحصول على اعلى ثمن ممكن, فاذا رسا المزاد بثمن يقل عن قيمة العقار باكثر من الخمس فهذا يعني ان العقار لم يجد مشتري يدفع فيه اكثر, و الحكمة من عدم جواز الطعن في البيوع عن طريق المزاد ان ذلك سيؤدي الى احجام المشتري من دخول المزاد.

الفرع الثالث ׃ ان يصل الغبن الى اكثر من خمس قيمة العقار
يشترط القانون ان يزد الغبن على الخمس 1/5 , و هذا يعني انه لا يجوز الطعن بالغبن في بيع العقار الا اذا بيع العقار باقل من اربعة اخماس 4/5 من قيمته الحقيقية
و العبرة في تقدير الثمن تكون بالنظر الى قيمة العقار و قت البيع اي لا عبرة بقيمته و قت التسليم او وقت رفع الدعوى
و مسالة تقديرما اذا كانت قيمة العقار تفوق الثمن باكثر من الخمس(1) اولا هي من اختصاص قاضي الموضوع و له الاستعانة بخبير.
فمن هذا الشرط يتبين ان المشرع قد اعتمد على معيار مادي و ليس على معيار شخصي كما في الاستغلال(2).
مثال1׃كيفية تعيين مقدار الغبن
بيع مسكن ب 140 مليون سنتيم قيمته وقت البيع 200 مليون سنتيم
مقدار الغبن= القيمة الحقيقية – الثمن
مقدار الغبن = 200-140
مقدلر الغبن = 60 مليون سنتيم
مثال 2׃
قيمة مسكن 2.5 مليون تم بيعبيعه ب 1.97مليون
هل يحق للبائع رفع دعوى الغبن
1_ تقدير مقدار الخمس 1/5
القيمة * 1/5 = مقدار الخمس
205 * 1/5 = 0.5 مليون
2_القيمة الحقيقية – الثمن = مقدار الغبن
2.5 – 1.97 = 0.53
* نقارن بين قيمة الخمس
0.5<0.53
مقدار الغبن اكبرمن قيمة الخمس فيحق للبائع رفع دعوى الغبن
_ ما هو المبلغ الوجب تكنملته من طرف المشتري
1_ تقدير مقدار اربعة اخماس 4/5
القيمة * 4/5 = قيمة اربعة اخماس
2.5 *4/5 =2 مليون
2_ تعيين الثمن الواجب تكملته من طرف المشتري
قيمة اربعة اخماس – الثمن = المبلغ الواجب تكملته
2 – 1.97 = 0.03 مليون

الفرع الرابع׃ شهر دعوى الغبن في العقار
اذا رفع البائع دعوى الفسخ في حالة رفض المشتري تكملة الثمن فانه يجي عليه ان يشهر دعواه(1) , اذ تنص المادة 85 من المرسوم76_63المؤرخ في 25 مارس 1976 المتعلق بتاسيس السجل العقاري “ان
دعاوي القضاء الرامية الى النطق بفسخ او ابطال او الغاء او نقض حقوق ناتجة عن وثائق تم اشهاره
ا مسبقا …..”
فلكي تقبل دعوى البائع الرامية الى فسخ العقد في حالة عدم تكملة الثمن, يجب ان تشهر هذه الدعوى بالمحافظة العقارية الكائن بدائرة اختصاصها العقار المباع و يقوم المحافظ العقاري بالتأشير على البطاقة الخاصة بذلك العقار و يسلم البائع شهادة اﻺدلاء بها .
“… و اذا تم اثبات هذا الاشهار بموجب شهادة من المحافظ او تقديم نسخة من الطلب الموجودة عليه تاشيرة المحافظ…”
فطالما بيع العقار يكون قد اشهر انتقال الملكية الى المشتري , فان فسخه كذلك يجب ان يتم شهره , فتشهر دعوى الفسخ مسبقا ثم يشهر الحكم بالفسخ لاعادة المتعاقدين الى ما قبل التعاقد.

المطلب الثاني ׃الاثار المترتبة على تحقق الغبن في العقار
الفرع الأول ׃ دعوى تكملة الثمن
اذا توافرت الشروط السابق ذكرها يحق للبائع رفع دعوى على المشتري يطالبه فيها بتكملة الثمن الى حد ازالة الغبن , و اذا لم يقم المشتري بتكملته فالبائع ان يطلب الفسخ.
الجزاء الذي قرره المشرع في حالة الغبن في البيع (العقار) هو تكملة الثمن و ليس الابطال.
نص المادة 358 و للبائع تكملة الثمن الى اربعة اخماس الممثل
الملاحظ , ان تكملة الثمن لا تصل الى الثمن كاملا , اي لا تصل الى قيمة العقار الحقيقية.
انما تقتصر على الوصول الى الحد الذي يرفع الغبن عن البائع , و هو تكملة الثمن الى 2/4 فالمشرع اعتبر 1/3 فارق يسير.
– في حالة تخلف المشتري عن دفع هذه التكملة يحق للبائع طلب الفسخ لان عدم تكملة الثمن يعد اخلال من طرف المشتري بالتزامه.

– الفرع الثاني ׃ دعوى الفسخ في حالة عدم تكملة
– اذا رفع البائع دعوى الفسخ فانه يجب عليه ان يشهر هذه الدعوى بالمحافظة العقارية الكائن بدائرة اختصاصها العقار المباع.
– و يقوم المحافظ العقاري بالتاثير على البطاقة الخاصة و بذلك العقار و سلم للبائع شهادة الادلاء بها.
فطالما بيع العقار يكون قد اشهر لانتقال الملكية الى المشتري , فان فسخه كذلك يجب ان يتم بشهره فتشهر دعوى الفسخ مسبقا ثم يشهر الحكم بالفسخ لاعادة المتعاقدين الى ما قبل التعاقد , م 359/03 . مدني ” و لا
يلحق هذه الدعوى ضررا بالغير حسب النية اذا السبب حقا عينيا على العقار المبيع …”
و نفهم من هذا النص انه اذا حكم بفسخ البيع فانه ׃
_يجب ان لا يلحق هذا الفسخ ضررا بالغير من اكتسب حقا عينيا على العقار و كان حسن النية وقت اكتسابه ذلك.
_و اذا كان الفسخ يقتضي اعادة الحال الى ما كانت عليه قبل التعاقد ففي بعض الاحيان قد يرتب المشتري حقوق للغير قبل ان يشهر البائع دعوى الفسخ , و مثل هذه التصرفات تكون صحيحة لان المشتري يكون مالكا و له الحق في التصرف .