توضيح لقانون الإيجار الجديد
إستندت لجنة الادارة والعدل النيابية في صياغة مشروع قانون الايجارات، على القانون القديم الذي كان قائماً، وخرجت بعد 39 اجتماعاً بصيغة نهائية رفعتها الى المجلس النيابي. وقد أقر المجلس في جلسته التشريعية امس الاول القانون كما ورد من اللجنة.
والنقاط التي ارتكز عليها قانون الايجارات الجديد هي التالية:
اولاً: معالجة عقود ايجار الاماكن السكنية المعقودة قبل تاريخ 23/7/1992، وترك عقود ايجار الاماكن غير السكنية المعقودة قبل 23/7/1992 الى قانون خاص بها.
ثانياً: تمديد عقود ايجار الاماكن السكنية لمدة تسع سنوات لا يحق للمالك خلالها استرداد المأجور إلّا بموافقة المستأجر، باستثناء حالتَي الضرورة العائلية والهدم التي تفرض على المالك دفع تعويض للمستأجر.
ثالثاً: تحديد بدل المثل لكل مأجور رضاء وفي حال تعذر ذلك، تحديده قضاء وفق آلية وضعت لهذه الغاية، على أن يمثل هذا البدل نسبة (5 %) من القيمة البيعية للمأجور في ما لو كان خالياً.
رابعاً: يدفع المستأجر الفارق ما بين بدل المثل والبدل الحالي تدريجاً وعلى مدى ست سنوات.
خامساً: يُنشأ صندوق مموّل من خزينة الدولة لمساعدة المستأجرين من ذوي الدخل المحدود، بحيث يغطي كامل الزيادة المترتبة عن المستأجر الذي لا يزيد دخله العائلي الشهري عن ضعفَي الحد الادنى الرسمي للاجور، اما الذي يزيد دخله العائلي الشهري عن ضعفي الحد الادنى الرسمي للاجور ولا يتجاوز ثلاثة اضعاف هذا الحد فيغطي الصندوق الفارق، اذا وجد، بين 30 % من معدل الدخل العائلي الشهري وقيمة البدل الجديد.
سادساً: تنظر في الطلبات المقدمة الى الصندوق لجان كل منها مؤلف من قاض عامل او متقاعد رئيساً ومن اربعة اعضاء يمثلون المالكين والمستأجرين ووزارة المالية ووزارة الشؤون الاجتماعية ويكون لهذه اللجان الصفة القضائية.
سابعاً: إمكانية استفادة المستأجر الذي لا يتجاوز دخله العائلي ثلاثة اضعاف الحدّ الادنى الرسمي للأجور من التمديد ثلاث سنوات اضافية بعد السنوات التسع الممددة.
ثامناً: حدّد التعويض الذي يدفع للمستأجر في حالة الضرورة العائلية بما يوازي بدل ايجار اربع سنوات محتسبة على اساس بدل ايجار المثل، وفي حالة الاسترداد للهدم حدد التعويض ببدل ايجار ست سنوات على اساس بدل ايجار المثل.
ويكون التعويض تناقصياً مع مرور السنوات التمديدية التسعة.
اما في باقي حالات الاسترداد، فيتفق الفريقان على قيمة التعويض.
تاسعاً: إذا رغب المستأجر الذي تتوفر فيه شروط الاستفادة من الصندوق بترك المأجور يمكن أن يحصل على مساهمة مالية من الصندوق تدفع له اقساطاً شهرية، مساوية للفارق الذي كان على الصندوق أن يدفعه عنه للمالك في ما لو استمرّ في إشغال المأجور.
عاشراً: إعفاء معاملات الاخلاء وما يتفرع عنها من ايّ رسم نسبي ومن رسم الطابع عن كل اجراءات كتابة العدل المتعلقة بالتخمينات وبإبلاغها وبالإنذارات كما بالعرض وبالإيداع.
حادي عشر: في حال وفاة المستأجر او تركه المأجور حصر حق من يحل محله بزوجه او المستفيد قانوناً قبل تاريخ 23/7/1992، وبانسبائه الذين دخلوا معه الى المأجور عند بدء تنفيذ الاجارة وكانوا لا يزالون مستمرين في اشغاله بدون انقطاع.
ثاني عشر: لا يستفيد من مساعدات الصندوق المستأجر الذي استأجر شققاً كانت تُعتبر فخمة والمستأجر غير اللبناني.
يُخفض التعويض المستحق للمستأجر لشقق كانت تُعتبر فخمة الى النصف.
ثالث عشر: بقيت الاحكام الاخرى التي ترعى علاقة المستأجر بالمالك كما هي عليه في القانون الحالي.
رابع عشر: بالنسبة للاماكن غير السكنية تُزاد بدلات الايجار سنوياً بنسبة تعادل معدل التضخم السنوي وفقاً للمؤشر الرسمي عن السنة السابقة، على أن تتجاوز هذه الزيادة نسبة 5 %. اضافة الى بعض التعديلات الطفيفة في ما خصّ عقود ايجار الاماكن غير السكنية.
شرح القانون
وفي شرح مبسّط للقانون، فانه ينصّ على إجراء تخمين لكل شقة مستأجرة قبل 23-7- 1992، رضائي او قانوني، لتحديد بدل الايجار الحالي للشقة فيما لو كانت خالية ومعروضة للايجار. ونتيجة التخمين، يتم احتساب الايجار بنسبة 15% في السنة الاولى من قيمة التخمين، بدءاً من بدء سريان القانون فور نشره في الجريدة الرسمية. ولتوضيح اضافي يمكن ايراد هذا النموذج: مستأجر يدفع حالياً 200 دولار سنويا بدل الايجار. ووفق القانون الجديد جرى تخمين قيمة الايجار الفعلي الحالي فتبيّن انه يبلغ 6000 دولار. في هذه الحالة يصبح الايجار الجديد 900 دولار في السنة الاولى، 1800 دولار في السنة الثانية، 2700 دولار في السنة الثالثة، 3600 دولار في السنة الرابعة، 4800 دولار في السنة الخامسة، 6000 دولار في السنة السادسة. ويصبح بذلك مساوياً لقيمة الايجار الفعلي. ويستمر على هذه الحال في السنوات السابعة والثامنة والتاسعة، اي 6000 دولار سنوياً. وبعد ذلك يحق للمالك استرداد الشقة من دون ايّ تعويض.
وعملياً، مدّد القانون الجديد للمستأجر القديم ست سنوات، لأنه بعد ذلك عليه أن يدفع بدل الايجار الفعلي، بما يعني انه لا يملك امتياز البقاء إذ في مقدوره تركها لاستئجار ايّ شقة اخرى بالسعر نفسه.