صيغة استشارة قانونية حول صحة عقد البيع.
استشارة قانونية (مدني)
((صحة عقد البيع (بصيرة الشراء) من حيث الشكل والموضوع))
طالب الاستشارة:
ورثة بيت ……
ضد كلاً من:
………
أولاً: الوقائع:
1. بتأريخ 6/شعبان/ 1405، باع والد طالب الاستشارة ل………و ………، ما هو له وفي ملكه وثابت اليد عليه شرعاً وعرفاً حال عقد البيع والشراء مال في الطين حرث وذلك عشرة أمتار عرض وطول في الموضع المسمى ……… من مزارع حول بيت ………. (وثمن ذلك المبيع قدره ومبلغة ثلاثون ألف ريال يمني) أو كما جاء في البصيرة المرسل لنا صورة منها عبر الواتس اب.
2. ودخل في المبيع كما جاء في البصيرة التي بين ايدينا صورة منها حرفياً: [. جميع الحقوق التابعة له شرعاً من سيل وغيل وطرق ومفاسح وكل حق شرعي].
3. وتم تعيين حدود المبيع في ذات البصيرة حرفياً: [… يحد المبيع من الشرق ملك السيد ……… و……… ومن شام ……… ومن غرب كذلك ……… ومن يمنى الخط ويسير الجرن على ملك ……… وعياله]
4. وتبين لنا من خلال تلك البصيرة وجود الشرط الذي أشار إليه طالب الاستشارة من قبل المشترون مفاده على لسان كاتب ذات البصيرة حرفياً: [وشرط المشترون على البائع أن إذا قدم الخط من يسار ……… أنه لهم بلا حده…]
5. كما أن طالب الاستشارة ذكر بأنه لم يعد على قيد الحياة إلا شاهدين فقط من المذكور، وافاد طالب الاستشارة بأن الشاهد لا يتذكر شهادته على المبيع.
6. قبل ثلاثون سنة تم البناء على المبيع على واجهة الطريق (القديم) يمين حدود المبيع عشر أمتار (ثلاثة دكاكين) بعمق سبعة أمتار حد (قول طالب الاستشارة)
7. انتقل الخط من جهة اليمين (أمام العقار المبيع) إلى جهة اليسار (خلف المبيع) بمسافة تبعد عن المبيع ب (تسعة أمتار ونص) حد بيان ووصف طالب الاستشارة.
طالب الاستشارة يتمحور طلبه في معرفة ما يلي:
أ- مدى صحة البصيرة المرسل لنا صورة منها،
ب- مدى صحة الشرط الوارد في بصيرة الشراء،
ت– لمن تعود ملكية المسافة المتبقية والواقعة بين الطريق الحديثة، والعقار المبيع؟؟
ثانياً: الرأي القانوني:
سنعمل على بيان الاستشارة من جانبين:
الجانب الأول: شكلي يتمثل بتكوين العقد وإثباته (بصيرة الشراء):
v من المعلوم قانوناً أن عقود البيع تعد من العقود التي تتم بتوافر رضاء الطرفين، بعد الاتفاق على السلعة وتعيينه وفرزها وبيان مقدار ثمنها. صرحت بذلك المادة (451) من القانون المدني بقولها:
[البيع تمليك مال بعوض على وجه التراضي بين العاقدين]
كما أن المادة(452) من ذات القانون أشارت إلى ذلك بقولها:
[ينعقد البيع بإيجاب مكلف وقبول مثله متطابقين دالين على معنى التمليك والتملك حسب العرف لفظاً أو كتابة أو…، ولا يشترط فيهما التلفظ وإنما المعتبر التراضي بما تدل عليه قرائن الأحوال، ويكفي في المحقر ما أعتاده الناس]
وبالتالي فإن بصيرة الشراء (عقد البيع) محل الاستشارة ثابت فيها الرضاء بين الطرفين فيما يتعلق بالثمن ومقدار المبيع وصفته.
v أما بالنسبة لإثبات عقود البيع:
فإنه يرجع في إثبات -تلك العقود -إلى قانون الإثبات الشرعي. م(136) مدني:
ومن وسائل الإثبات التي جاءت في قانون الاثبات وما نصت عليه المادة(12) منه بقولها: ـ
[لا يثبت حق بيد في ملك الغير ولا في حقه ولا في حق عام إلا ببينة قانونية وتكون البينة على إقرار الخصم بالحق]
أما إذا أنكر الخصم ذلك الحق فإن القانون قد حدد طرق الإثبات بصريح المادة (13) من ذات القانون بقولها:
[طرق الإثبات هي: -1-شهادة الشهود. 2-الإقرار. 3-الكتابة….]
v ولما أن كان الدليل الموجة ضد طالب الاستشارة دليل كتابي وهو من الأدلة التي أقرها المشرع اليمني في قانون الإثبات بالكتاب الثاني الفصل الأول أنواع المحررات بالمادة(97) بقولها: ـ
[الأدلة الكتابية نوعان: -.
1-محررات الرسمية. 2-محررات عرفية.]
v ولكونه ـمن المحررات العرفية هي التي تصدر من الأشخاص العاديين كما نصت على ذلك المادة(99) بقولها:
[المحررات العرفية هي التي تصدر من الأشخاص العاديين فيما بينهم ويجوز لهم تعميدها لدى الجهة المختصة في حضورهم وبعد التأكد من أشخاصهم وموافقتهم على ما جاء فيها فتأخذ حكم المحررات الرسمية].
ويعد المحرر المشهور ضد طالب الاستشارة من المحررات العرفية التي نصت عليها المادة(103/ج) من قانون الإثبات بقولها: ـ
المحررات العرفية أقسام ثلاثة: –
[ج-محررات مكتوبة بخط الغير وليس عليها توقيع للخصم.]
وحكم هذه المحررات هو ما صرحت به م(106) من ذات القانون بقولها:
[إذا كان المحرر العرفي مكتوباً بخط الغير وغير موقع من الخصم فيجب الإشهاد عليه للأخذ بما جاء فيه غير أنه إذا كان كاتب المحرر معروفاً بالعدالة والأمانة وحسن السيرة وكان خطه معروفاً للقاضي لشهرته أو كان قد أقر أمامه أنه كاتب المحرر وشهد بصحة ما جاء فيه فإنه يجوز الأخذ بما جاء منه في المحرر كشاهد بصحته مع التتميم.]
وإذا ثبت صحته فإنه يعتد بمحتواه ويكون ما فيه حجة على الكافة كما صرحت بذلك المادة (104) من ذات القانون: ـ
[يعتبر المحرر العرفي الموقع من الخصم حجة عليه وعلى وارثه أو خلفه ما لم ينكر صراحة ما هو منسوب إليه من خط أو إمضاء أو ختم أو بصمة فإذا لم يقم المدعي البرهان على الخط حلف المدعى عليه البت والقطع أما الوارث أو خلفه فإنه يحلف على نفي العلم]
v ولكون ذلك المحرر العرفي لم يوقع عليه من الخصوم ولم يبهم عليه منهم ولا يعلم ما إذا كان الشهود هم من وقعوا على ذلك المحرر أم لا،
فعلى طالب الاستشارة مواجهة ذلك المحرر بإنكاره ويتوجب عليه عدم مناقشة محتواه بأي شكل من الأشكال حتى يتثبت من صحة المحرر من عدمه لإن أثر المترتب على مناقشته لمحتوى المحرر يجعل من ذلك المحرر صحيحاً وذلك استناداً إلى ما نصت عليه المادة (105) من ذات القانون بقولها: ـ
[من احتج عليه بمحرر عرفي وناقش محتواه فلا يقبل منه إنكار الخط أو الإمضاء أو الختم أو بصمة الإصبع.]
وبالتالي فإذا لم يثب صحة ذلك السند وثبت تزويره فإن يكون باطلاً ولا يقع من البيع إلا ما اقره ورثة البائع ومنهم طالب لاستشارة وبالتالي فإنه لا يسري علي ذلك المبيع إلا ما يتقرر شرعاً وقانوناً وعرفاً في أحكام المبيع
أما إذا ثبت صحة ذلك المحرر فإنه يتوجب علينا مناقشة محتوى ذلك المحرر وذلك ما سنثيره في الجانب الثاني من هذه الاستشارة.
الجانب الثاني: مناقشة موضوع المحرر:
v بداية ننوه إلى أن العقد شريعة المتعاقدين ويكون ملزم للمتعاقدين، إذا لم يثب غش أحدهما أو غبنه أو مخالفته لأحكام الشرع والقانون، كما نصت على ذلك المادة (13) من القانون المدني بقولها:
[العقد ملزم للمتعاقدين والأصل في العقود والشروط الصحة حتى يثبت ما يقتضي بطلانها والغش يبطل العقود والضرر اليسير فيها الذي لا يمكن الاحتراز عنه عادة لا يكون مانعاً من صحة العقد]
وبالتالي فإن الأصل في الشروط الصحة ومن يدعي غير ذلك فعليه الإثبات حتى يحكم ببطلان العقد أو الشرط.
v أي أن الشروط في عقود البيع:
– قد تكون صحيحة فيصح البيع بالشرط الذي يكون من مقتضيات العقد ويلائمه ويؤكِد موجبهِ شرعاً وعرفاً، مادة (458) مدني
وهذا الشرط وارد في ذلك المحرر (البصيرة محل الشراء) بما نص عليه حرفياً: [ودخل في المبيع جميع الحقوق التابعة له شرعاً من سيل وغيل وطرق ومفاسح وكل حق شرعي] وهو ما أشارت إليه المادة (518) مدني.
وبالتالي فإذا كانت الأرض المتبقية والتي أشار إلى مقدارها طالب الاستشارة (هي الواقعة بين الطريق الجديد وحدود الأرض المباعة) فإنه لا يخلو من أحد أمرين:
الأمر الأول أن تلك الطريق هي من مرافق ومساقي أو مراهق المبيع فإنه تعود إلى المشترين
أما الأمر الثاني وهي أنها ليست من مراهق أو مساقي ذلك المبيع فإن ملكيتها تعود لطالبي الإستشارة:
ويبقى للمشترين بعد أن تم نقل الطريق من اليمين إلى الشمال حق الاتصال بالطريق العام إذا لم يوجد لهم طريق تصلهم بالطريق العام (أذا كانت الأرض المباعة محبوسة ولا يمكن الوصول إليها)
– إلا أنه لا يصح البيع بالشرط الباطل وهو ما ليس من مقتضيات العقد ويعارضه ولم يجرى به العرف فيلغى العقد والشرط معاً في هذه الأحوال م(460) مدني وبالتالي فإن الشرط الوارد في ذلك المحرر ليس من الشروط المقررة لا شرعاً ولا قانوناً ولم يجرى به العرف فإنه يكون باطلاً لاسيما وأنه مخالف لأحكام الشرع والقانون،
بل أن ذلك الشرط مخالف لنص المادة (1159) من ذات القانون والتي جاء فيها:
[لا يجوز لأحد أن يحرم أحداً من ملكه إلا في الأحوال التي يقرها القانون الشرعي وبالطرق المنصوص عليها فيه وفي مقابل تعويض عادل].
ثالثا: الرأي القانوني:
1. الشرط صحيح ويلزم طالب الاستشارة القبول به.
2. التأكد من الأرض المتبقية بأنها ليست من مراهق أو مرافق المبيع.
3. إذا لم تكن من مرافق المبيع فله رفع دعوى …… على الأرض المتبقية
هذا ما رأينا فوق كل ذي علم عليم،
المحامي أمين حفظ الله الربيعي
نموذج استشارة قانونية حول صحة عقد البيع.