صيغة اعلان تكليف بالوفاء بالأجرة المتأخرة

صيغة اعلان تكليف بالوفاء بالأجرة المتأخرة.

“وأنذرته بالآتي”

بموجب عقد إيجار أماكن مؤرخ 12/4/1984 والساري اعتباراً من أول أبريل من عام 1984، يستأجر المنذر إليه من هيئة الأوقاف المصرية ما هو الدكان رقم *** بعطفة الدكن بشارع طولون بالخليفة بالقاهرة، والتابعة لجهة وقف/ الأمير حسن كتخدا طائفة حافظ عزبان الخيري، لاستعماله مطعم *****، نظير أجرة شهرية قدرها 1.730جم (جنيهاً واحداً وسبعمائة وثلاثون مليماً) وزياداتها القانونية (طبقاً لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة) وصلت إلى مبلغاً وقدره 48.35جم (ثمانية وأربعون جنيهاً وخمسة وثلاثون قرشاً).

ولما كان المنذر إليه قد تقاعس وتأخر عن سداد أجرة المحل المؤجر له منذ شهر ***** حتى تاريخه، حتى بلغت قيمة المتأخرات عليه مبلغاً وقدره 4866.45جم (أربعة آلاف وثمانمائة وستة وستون جنيهاً وخمسة وأربعون قرشاً) حتى شهر ***** فضلاً عما يُستجد منها حتى تاريخ السداد الفعلي رضاءاً أو قضاءاً. وذلك بالمخالفة لبنود عقد الإيجار، وبالمخالفة لأحكام قوانين إيجار الأماكن.

ولما كانت المادة 586/1 مدني (الشريعة العامة للمعاملات في مصر) تنص على أنه: “يجب على المُستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة في المواعيد المُتفق عليها …”.

وكان من المُقرر في قضاء النقض أن: “النص في المادة 558 مدني على أن الإيجار عقد يلتزم المُؤجر بمُقتضاه أن يُمكن المُستأجر من الانتفاع بشيء مُعين مُدة مُعينة لقاء أجر معلوم، مفاده أن الأُجرة التي يلتزم بها المُستأجر مُقابل انتفاعه بالمُؤجر مُدة مُعينة هي ركن جوهري في عقد الإيجار لا قيام له بدونها”. (نقض مدني في الطعن رقم 1722 لسنة 58 قضائية – جلسة 18/4/1993. ونقض مدني في الطعن رقم 4935 لسنة 61 قضائية – جلسة 12/7/1995).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: “الأُجرة تُستحق متى كان المُؤجر قد قام من جانبه بتنفيذ عقد الإيجار، ويُعتبر أن العقد قد تم تنفيذه بالتخلية بين المُستأجر والعين المُؤجرة بحيث يتمكن من وضع يده عليها والانتفاع بها في المُدة المُتفق عليها”. (نقض مدني في الطعن رقم 16 لسنة 20 قضائية – جلسة 2/3/1953).

كما أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “المُستأجر هو المُكلف بتقديم الدليل على سداده كامل الأُجرة المُستحقة في ذمته، ولا يسوغ قلب عبء الإثبات”. (نقض مدني في 28 فبراير 1979 مجموعة أحكام النقض س30 رقم 123 صـ 656).

لما كان ما تقدم، وكان المنذر إليه قد تسلم بالفعل المحل المُؤجر له في تاريخ سريان هذا العقد ومن ثم فقد التزم بسداد الأُجرة المُتفق عليها في عقد الإيجار، وإذ هو قد امتنع دون مسوغ قانوني عن الوفاء بهذا الالتزام حيث توقف عن سداد أُجرة العين المُؤجرة بدون مسوغ قانوني، فإنه والحال كذلك يكون مُخلاً بالتزامه التعاقدي المنصوص عليه في عقد الإيجار سالف الذكر مكملاً بأحكام قوانين إيجار الأماكن.

حيث تنص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 الخاص بتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه: “لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر، ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل قفل باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه”.

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: “النص في المادة 558 من التقنين المدني يدل على أن عقد الإيجار من عقود المعارضة تتقابل فيه الالتزامات بين طرفيه. والأجرة فيه وعلى ما جاء بمذكرة المشروع التمهيدي تقابل مدة الانتفاع فلا يستحق المؤجر الأجرة إلا إذا مكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، ولما كانت عقود إيجار الأماكن الخاضعة لقوانين الإيجارات الاستثنائية قد لحقها الامتداد القانوني لمدة غير محددة ويتعلق ذلك بالنظام العام، إلا أن المشرع قد كفل للمؤجر الحق في إخلاء المكان المؤجر في الحالات التي نص عليها القانون على سبيل الحصر، ومن المسلم به أن أسباب الإخلاء المنصوص عليها في تلك القوانين – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – من الأمور المتعلقة بالنظام العام، ومن ثم يتعين على محكمة الموضوع ومن تلقاء نفسها أن تبحث سبب الإخلاء أساس الدعوى، وتتحقق من توافره، وألا تقضى بالإخلاء إذا لم يتحقق سببه، ولما كان النص في المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 الذي تخضع له واقعة النزاع للمؤجر طلب إخلاء المكان المؤجر “إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك …” يدل على أن مناط الإخلاء هو عدم قيام المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة للمؤجر، ويرجع في بيانها للقانون الذي يحددها، أما أساس الالتزام بها و مداه، فتحكمه القواعد العامة، التي تقضى بأن الأجرة مقابل الانتفاع. إعمالاً لأحكام المادة 558 من القانون المدني، فإذا ثبت أن المؤجر مكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة. ولم يقم الأخير بسدادها، وجب الحكم بالإخلاء، وعلى العكس وبطريق اللزوم، إذا حال المؤجر بين المستأجر والانتفاع بالعين المؤجرة، فلا تكون هناك أجرة مستحقة، ولا يحق للمؤجر طلب الإخلاء”. (نقض مدني في الطعن رقم 982 لسنة 55 قضائية – جلسة 29/5/1986 مجموعة المكتب الفني – السنة 37 – الجزء الأول – صـ 627 – فقرة 2).

ومن المسلم به قانوناً أنه ولئن جاء نص المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 خلواً من البيانات التي يجب أن يتضمنها التكليف بالوفاء، إلا أنه لما كان يُقصد بهذا التكليف إعذار المستأجر بالوفاء بالمتأخر عليه من الأجرة، فإنه يجب أن يُذكر فيه – بداهة – اسم المؤجر والمستأجر ومقدار الأجرة المطالب به، ويكفي أن يكون القدر الذي يعتقد المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به حتى ولو ثبت بعد ذلك أن المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار المذكور في التكليف، بمعنى أن التكليف بأجرة متنازع عليها لا يقع باطلاً طالما يستند المؤجر إلى أساس من الواقع أو القانون. وعلى هذا المبدأ تواترت أحكام محكمة النقض، حيث قضت في العديد من أحكامها بأنه:
حيث قضت محكمة النقض بأنه: “ولئن كان المشرع لم يُحدد البيانات التي يجب أن يتضمنها التكليف بالوفاء إلا أنه لما كان يقصد به إعذار المستأجر بالوفاء بالمتأخر عليه من الأجرة المطالب به ويكفى فيه أن يكون القدر الذي يعتقد المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به حتى ولو ثبت بعد ذلك أن المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار المذكور في التكليف، بمعنى أن التكليف بوفاء أجرة متنازع عليها لا يقع باطلاً طالما يستند ادعاء المؤجر إلى أساس من الواقع أو من القانون”. (نقض مدني في الطعن رقم 1386 لسنة 51 قضائية – جلسة 14/3/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – صـ 679).

وكذلك قضت محكمة النقض بأنه: “ولئن جاءت المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، خلواً من البيانات التي يجب أن يتضمنها التكليف بالوفاء، إلا أنه لما كان القصد منه إعذار المستأجر بالوفاء بالمتأخر عليه من الأجرة فإنه يجب أن يذكر فيه مقدار الأجرة المطالب به، ويكفيه بيان القدر الذي يعتقد أن ذمة المستأجر مشغولة به، حتى ولو ثبت بعد ذلك أن المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار المذكور في التكليف، مما يعنى أن التكليف بأجرة متنازع عليها لا يقع باطلاً طالما أن إدعاء المؤجر يستند إلى أساس جدي من الواقع أو القانون”. (نقض مدني في الطعن رقم 29 لسنة 56 قضائية – جلسة 5/3/1987 مجموعة المكتب الفني – السنة 38 – صـ 349 – فقرة 2).

وكذلك فقد تواتر قضاء النقض على أنه: “ولئن جاءت المادة خلواً من البيانات التي يجب أن يتضمنها التكليف بالوفاء، إلا أنه لما كان يقصد به إعذار المستأجر بالوفاء بالمتأخر عليه من الأجرة فإنه يجب أن يذكر بداهة اسم كل من المؤجر والمستأجر ومقدار الأجرة المطالب به، ويكفي فيه أن يكون القدر الذي يعتقد المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به حتى ولو ثبت بعد ذلك أن المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار المذكور في التكليف، بمعنى أن التكليف بأجرة متنازع عليها لا يقع باطلاً طالما يستند ادعاء المؤجر إلى أساس من الواقع أو القانون”. (نقض مدني في الطعن رقم 9 لسنة 44 قضائية – جلسة 9/11/1977 مجموعة المكتب الفني – السنة 28 – صـ 1632. وأنظر العديد من الأحكام المماثلة وبذات الألفاظ: “مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار خلال خمسة وستين عاماً 1931 – 1996” – للمستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 – القاعدة رقم 381 – صـ 709 و 710).

وأيضاً قضت محكمة النقض بأن: “المُقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن التكليف بالوفاء يعتبر شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة، فإن خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ولو لم يتمسك المدعى عليه بذلك، ولئن جاءت المادة 18/ب من القانون 136 لسنة 1981 خلواً من البيانات التي يجب أن يتضمنها التكليف بالوفاء إلا أنه لما كان يقصد به إعذار المستأجر بالوفاء بالمتأخر عليه من الأجرة فإنه يجب أن يذكر فيه بداهة اسم المؤجر والمستأجر ومقدار الأجرة المطالب به، ويكفي أن يكون القدر الذي يعتقد المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به حتى ولو ثبت بعد ذلك أن المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار المذكور في التكليف، بمعنى أن التكليف بأجرة متنازع عليها لا يقع باطلاً طالما يستند المؤجر إلى أساس من الواقع أو القانون. لما كان ذلك، وكانت الزيادات التي قررها المشرع – بنص المادة 7 من القانون قم 136 لسنة 1981 – في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى، وما استثنته المادة 27 من هذا القانون من أماكن اعتبرتها في حكم الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى كانت محل خلاف بين المؤجرين والمستأجرين من حيث مقدار هذه الزيادة وماهية الأماكن التي تخضع لها حتى أن المحكمة الدستورية العليا قضت في الطعن رقم 21 لسنة 8 قضائية “دستورية” بعدم دستورية المادة 27 من القانون رقم 136 لسنة 1981؛

كما أن ما ادعاه الطاعن بصفته أمام محكمة الموضوع من قيامه بترميمات ضرورية بالعين المؤجرة لم تكن تحتمل الالتجاء إلى القضاء المستعجل للترخيص له بها على نفقة المؤجر كانت محل منازعة المطعون ضده الأول حتى أن حسمها الحكم المطعون فيه بقوله: “ولم تثبت الجمعية حدوث الخلل أو التلف الذي ادعته في سقف المخزن ولا سببه وأن إصلاح ذلك التلف كان مستعجلاً لا يحتمل الالتجاء إلى القضاء المستعجل لإثباته والترخيص في إجراء الترميم الضروري له على نفقة المؤجر، ومن ثم فلا يجوز للجمعية خصم نفقات الترميم المدعاة من الأجرة” وهي أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق، ومن ثم فإن تضمين المطعون ضده ما أعتقد أحقيته له من زيادات في الأجرة إعمالاً لنص المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وتضمينه أيضاً كامل الأجرة المستحقة له دون خصم ما ادعاه الطاعن من نفقات ترميم بالعين المؤجرة لا يجعل التكليف بالوفاء باطلاً ولا على الحكم المطعون فيه إن أعتد بسلامة التكليف وعدم بطلانه ويضحى النعي على غير أساس”. (نقض مدني في الطعن رقم 2759 لسنة 58 قضائية – جلسة 21/1/1993. المرجع السابق – القاعدة رقم 383 – صـ 710 و 711).

بل أكثر من ذلك، فقد قضت محكمة النقض بأن قابلية جزء من الأجرة للتقادم لا يرتب بطلان التكليف بالوفاء بها:
حيث قضت محكمة النقض بأن: “تمسك الطاعنة بسقوط جزء من الأجرة المشار إليها بالتكليف، بالتقادم الخمسي، لا يترتب عليه بطلان هذا التكليف، ذلك أن التقادم المسقط لا يتعلق بالنظام العام، ويجوز لصاحب المصلحة النزول عنه بعد ثبوت الحق فيه، وأوجب القانون على ذي المصلحة التمسك به لإعمال أثره، ومن ثم فإنه لا يكون من شأن ترتيب هذا الأثر بتقرير سقوط جزء من دين الأجرة أي تأثير على ما تم من إجراءات استوجب القانون اتخاذها قبل رفع الدعوى بالإخلاء”. (نقض مدني في الطعن رقم 29 لسنة 56 قضائية – جلسة 5/3/1987. المرجع السابق – القاعدة 484 – صـ 711 و 712).

وقضت أيضاً محكمة النقض بأن: “التكليف بالوفاء إعذار للمستأجر بدين الأجرة المتأخرة عليه، ويكفي لصحته أن يتضمن مقدار الأجرة التي يعتقد المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به طالما أن لهذا الاعتقاد ما يبرره، حتى ولو كان بعض الأجرة قد سقط بالتقادم الخمسي، لأن إعمال هذا التقادم يتوقف على تمسك المستأجر به”. (نقض مدني في الطعن رقم 2287 لسنة 60 قضائية – جلسة 28/11/1994. المرجع السابق – القاعدة رقم 385 – صـ 712).

لذلك

فالمنذر بصفته ينبه على المنذر إليه بضرورة التزام المنذر إليه بسداد قيمة الأجرة المستحقة والمتأخرة عليه منذ شهر ***** حتى تاريخه، والتي بلغت مبلغاً وقدره 4866.45جم (أربعة آلاف وثمانمائة وستة وستون جنيهاً وخمسة وأربعون قرشاً) حتى شهر ****** فضلاً عما يُستجد منها حتى تاريخ السداد الفعلي رضاءاً أو قضاءاً.

“وبناء عليه”

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلي حيث محل إقامة وتواجد المعلن إليه، وأعلنته بهذا الإعلان للعلم بما جاء وما أشتمل عليه وسلمته صورة منه للعمل بموجبه ونبهت عليه بنفاذ مفعوله في حقه قانوناً، وكلفته بأن يبادر على الفور بسداد قيمة الأجرة القانونية وملحقاتها المستحقة والمتأخرة عليه منذ شهر ***** حتى تاريخه، والتي بلغت مبلغاً وقدره 4866.45جم (أربعة آلاف وثمانمائة وستة وستون جنيهاً وخمسة وأربعون قرشاً) حتى شهر ****** فضلاً عما يُستجد منها حتى تاريخ السداد الفعلي رضاءاً أو قضاءاً، وذلك إلى المنذر بصفته في موطنه خلال 15 يوماً من تاريخ إعلانه بهذا الإعلان وإلا لجاء المنذر بصفته إلى إقامة دعوى فسخ عقد إيجار المحل المُؤجر له وإخلائه منه وتسليمه للطالب خالياً من الأشياء والأشخاص بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد مع التنفيذ عليه بقيمة متأخرات الأجرة بطريق التنفيذ الجبري، مع تحميله بكافة العواقب القانونية المدنية والجنائية.
مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً ما كانت،،،

ولأجل العلم: ………………..

نموذج اعلان تكليف بالوفاء بالأجرة المتأخرة.