صيغة انذار بإنهاء عقد إيجار مع سداد قيمة الأجرة المتأخرة.
“وأنذرته بالآتي”
بموجب عقد إيجار “أرض فضاء” مؤرخ في 28/8/2000 وساري اعتباراً من أول سبتمبر 2000، يستأجر المنذر إليه من هيئة الأوقاف المصرية ما هو قطعة أرض فضاء (مساحة على حائط على يمين مدخل العقار رقم 1 بشارع الجيش بالقاهرة)، والبالغ جملة مساحتها 3.90م (ثلاثة أمتار وتسعون سنتيمتراً) والتابعة لجهة وقف/ خليل أغا اللاله الخيري، ومدة العقد ثلاث سنوات تبدأ من 1/9/2000 وتنتهي في 31/8/2003، نظير أجرة شهرية قدرها 1000.30جم (ألف جنيه وثلاثون قرشاً شهرياً).
التنبيه بانتهاء عقد إيجار المساحة على حائط:
لما كان البند الرابع من عقد الإيجار سالف الذكر ينص على أنه: “إذا أراد أحد الطرفين إخلاء الأرض المؤجرة في نهاية مدة الإيجار فعليه أن يعلن الطرف الآخر بذلك بخطاب موصى عليه قبل انقضاء هذه المدة بشهرين وإن كانت الإجارة مشاهرة فيكون الإعلان قبل انقضاء مدة العقد بثلاثين يوماً … وعلى المستأجر أن يسلم المحل المؤجر ومشتملاته في نهاية مدة العقد … وعلى المستأجر أن يسلم الأرض المؤجرة في نهاية الإيجار بمقاسها وحدودها مع عدم الإخلال بما نص عليه في المادة الثالثة”.
كما نص البند السادس من عقد الإيجار على أنه: “إذا حصل الإعلان بالإخلاء في الميعاد المحدد بالمادة الرابعة وكان الإعلان صادراً بناء على طلب الوزارة واستمر المستأجر شاغلاً للأرض المؤجرة ولم يسلمها للوزارة في نهاية الإيجار فلا يعتبر وجوده بعد ذلك بصفته مستأجراً بل يعتبر أنه مقيم بدون عقد وليس له الحق في التمسك بالإيجار الحالي أو بأن هناك إيجاراً ضمنياً من الوزارة لأي سبب من الأسباب مهما طالت مدة إقامته في الأرض المؤجرة بعد نهاية المدة ما دام أنه لم يصدر عقد جديد كتابي بالإيجار إليه …”.
ولما كان من المُسلم به أن الأصل العام أن عقد الإيجار (الخاضع لأحكام القانون المدني) ينتهي بانتهاء المدة المُتفق عليها في العقد، بدون حاجة إلى تنبيه أو إنذار. وعلى ذلك تنص المادة 598 من القانون المدني بقولها: “ينتهي الإيجار بانتهاء المُدة المُعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء”.
فالعقد ينتهي بانتهاء المدة المحددة في عقد الإيجار، ورغم ذلك فإذا بقي المُستأجر في العين المُؤجرة وقبل منه المُؤجر أجرة تلك العين بعد انتهاء مدة عقد الإيجار الأول (الأصلي) فإن ذلك يُعد بمثابة اتفاق ضمني بينهما على تجديد عقد الإيجار الأول (الأصلي) وبذات شروطه باستثناء شرط المُدة، أي أن هذا العقد الثاني يُعتبر عقد إيجار جديد (وليس امتداد لعقد الإيجار الأول) وبذات شروط العقد الأول إلا أنه غير مُحدد المُدة فتعتبر مُدته هي المدة المُحددة لدفع الأجرة. وعلى هذا تنص المادة 599 من القانون المدني بقولها: “إذا انتهى عقد الإيجار، وبقي المُستأجر مُنتفعاً بالعين المُؤجرة، بعلم المُؤجر ودون اعتراض منه، أعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى، ولكن لمدة غير مُعينة، وتسري على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة 563. ويُعتبر هذا التجديد الضمني إيجاراً جديداً لا مُجرد امتداد للإيجار الأصلي، ومع ذلك تنتقل إلى الإيجار الجديد التأمينات العينية التي كان المُستأجر قد قدمها في الإيجار القديم مع مراعاة قواعد الشهر العقاري، أما الكفالة الشخصية كانت أو عينية فلا تنتقل إلى الإيجار الجديد إلا إذا رضي الكفيل بذلك”.
وبناء على ذلك، فإن العقد في هذه الحالة يجوز تجديد مدته إلى ما لا نهاية، وهو على كل حال لا ينتهي إلا إذا نبه أحد العاقدين على الآخر برغبته في إنهائه وتم هذا التنبيه في الميعاد المنصوص عليه في المادة 563 مدني. ومعنى ذلك عملاً أن هذا الإيجار مدته لا حد لها ولكنها مقسمة إلى فترات، مدة كل منها هي المدة المُحددة لدفع الأجرة، ويجوز إنهاؤه عند انقضاء أي فترة من هذه الفترات بتنبيه يوجهه أحد العاقدين بذلك إلى الطرف الآخر في ميعاد معين، دون حاجة به إلى إبداء الأسباب التي تحمله على طلب إنهاء العقد، لأن حق إنهاء العقد حق مُطلق يستعمله العاقد لمُجرد رغبته في ذلك، ودون توقف على أي سبب لمُؤاخذة الطرف الآخر.
هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: “إذ كان الثابت أن عقد الإيجار عين النزاع قد أنعقد لمدة خمس سنوات، تتجدد طالما كان المستأجر قائماً بسداد الأجرة، وله وحده الحق في طلب إنهائه، وأن الأجرة مبلغ 180 جنيه تدفع شهرياً، فإنه مع وجود هذا الشرط يعتبر العقد بعد انتهاء مدته الأولى منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وهي شهر يتجدد ويكون لأي من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد إذا نبه على الأخير قبل النصف الأخيرة من الشهر إعمالاً لنص المادة 563 مدني”. (نقض مدني في الطعنين رقمي 766 ، 773 لسنة 56 قضائية، جلسة 23/2/1993 – مجموعة المكتب الفني – السنة 39 – ص 866).
لما كان ما تقدم، وكانت المادة 563/1 من القانون المدني تنص على أنه: “إذا عُقِدَ الإيجار دون اتفاق على مُدة أو عُقِدَ لمُدة غير مُعينة أو تعذر إثبات المُدة المُدعاة، أعتُبِرَ الإيجار مُنعقداً للفترة المُعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المُتعاقدين إذا هو نبه على المُتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها: أ- في الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المُدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر، فإذا كانت المُدة أقل من ذلك، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير كل هذا مع مراعاة حق المُستأجر في المحصول وفقاً للعرف”.
فإذا عُقِدَ الإيجار دون اتفاق على مُدة مُعينة أو عُقِدَ لمُدة غير مُعينة أو تعذر إثبات المُدة المُدعاة، اعتُبِرَ الإيجار مُنعقداً للفترة المُعينة لدفع الأُجرة، واعتُبِرَت هذه الفترة قابلة للامتداد لفترات أخرى مُتعاقبة إلى أن يُنبه أحد المُتعاقدين على الآخر في ميعاد مُعين قبل انقضاء هذه الفترة.
ومعنى ذلك عملاً أن الإيجار المعقود دون اتفاق على مُدته أو المعقود لمدة غير مُعينة تكون مُدته لا حد لها ولكنها مُقسمة إلى فترات، مُدة كل منها هي المُدة المُحددة لدفع الأجرة، ويجوز إنهاؤه عند انقضاء أي فترة من هذه الفترات بتنبيه يوجهه أحد العاقدين بذلك إلى الآخر في ميعاد معين، دون حاجة به إلى إبداء الأسباب التي تحمله على طلب إنهاء العقد.
ويُعتبر التنبيه عملاً قانونياً لأنه إرادة تتجه إلى إنهاء عقد الإيجار، وهو عمل قانوني يصدر من جانب واحد لأنه تكفي فيه إرادة واحدة أي لا يحتاج فيه إلى قبول الطرف الآخر. فهو يتم بمُجرد إعلان أحد الطرفين إلى الآخر رغبته في إنهاء الإيجار وبلوغه إلى علم الطرف الآخر سواء قبل ذلك الطرف إنهاء العقد أو لم يقبله. ويترتب عليه بمُجرد تمامه أي بمُجرد إعلانه إلى الطرف الآخر إنهاء العقد دون توقف على إرادة من وجه إليه التنبيه. (المرجع: “الوافي في شرح القانون المدني” – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثالث: “في العقود المُسماة” – المُجلد الثاني: “عقد الإيجار” – الطبعة الرابعة 1993 القاهرة – بند 262 ، 263 – صـ 682 : 685).
هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: “النص في المادتين 558 ، 563 من القانون المدني يدل على أن المشرع أستلزم توقيت الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه وأنه كلما تعذر معرفة الوقت الذي جعله المتعاقدان ميقاتا ينتهي إليه العقد بأن لم تحدد له مدة ينتهي بانتهائها أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة التاريخ الذي ينتهي إليه على وجه التحديد أو ربط انتهاء بأمر مستقبل غير محقق الوقوع أو استحال معرفة التاريخ الذي قصده المتعاقدان أن يستمر إليه ففي هذه الحالات لا يمكن معرفة مدة العقد، وحلا لما يمكن أن ينشأ عن ذلك من منازعات تدخل المشرع بالنص على اعتبار العقد منعقدا لفترة المحددة لدفع الأجرة ولم يقف المشرع عند حد تعيين المدة على هذا النحو بل رخص لكل من طرفيه ـ المؤجر والمستأجر ـ الحق في إنهاء العقد إذا نبه أحدهما على الآخر بالإخلاء في الميعاد القانوني المبين في المادة 563 سالفة البيان”. (نقض مدني في الطعن رقم 1653 لسنة 57 قضائية – جلسة 25/2/1993 مجموعة المكتب الفني – السنة 44 – صـ 750).
ومن المُقرر في قضاء النقض كذلك أن: “التنبيه بالإخلاء هو تصرف قانوني صادر من جانب واحد يتضمن رغبة صاحبه استنادا إلى إرادته في انتهاء الإيجار ويتحقق أثره بمجرد أن يعلن عن هذه الإرادة في انتهاء العقد إلى المتعاقد الآخر فتنحل تبعاً لذلك الرابطة العقدية التي كانت قائمة بينهما بعد فترة معينة، وكانت مواعيد التنبيه بالإخلاء كما أوردتها المادة 563 من القانون المدني ليست من النظام العام فيجوز الاتفاق على خلافها في عقد الإيجار، وكان تحديد هذه المدة مقرراً لمصلحة الطرف الموجه إليه التنبيه حتى لا يفاجأ بما لم يكن في حسبانه قبل أن يتهيأ لمواجهة ما يترتب على ذلك من وضع جديد”. (نقض مدني في الطعن رقم 735 لسنة 54 قضائية، جلسة 29/1/1989 – مجموعة المكتب الفني – السنة 40 – صـ 329 – الفقرة رقم 2).
لما كان ذلك، وكان المُستأجر مُلزم بأن يرد العين المُؤجرة إلى المُؤجر عند انتهاء مُدة الإيجار بالحالة التي تسلمها عليها طبقاً للمادة 591/1 والتي تنص على أنه: “على المُستأجر أن يرد العين المُؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها …”.
وبتطبيق كل القواعد القانونية سالفة الذكر على وقائع حالتنا الماثلة يتضح جلياً أن العلاقة التعاقدية بشأن عين التداعي هي عقد إيجار أرض فضاء (مساحة على حائط) تخضع لأحكام القانون المدني وحده دون غيره، وإذ ينذر المنذر بصفته – المنذر إليه بعدم رغبته في تجديد تلك العلاقة ورغبته في إنهائها، ومن ثم فإن بقاء المنذر إليه في العين المؤجرة من بعد يكون بغير سند من القانون وبالتالي غصباً لتلك العين.
المطالبة بالأجرة المستحقة والمتأخرة:
ولما كان المنذر إليه قد تقاعس وتأخر عن سداد أجرة المساحة على حائط المؤجرة له حتى بلغت قيمة المتأخرات عليه مبلغاً وقدره 93028.20جم (ثلاثة وتسعون ألف وثمانية وعشرون جنيهاً وعشرون قرشاً) حتى شهر يونيو من عام 2008 فضلاً عما يُستجد منها حتى تاريخ السداد الفعلي رضاءاً أو قضاءاً. وذلك بالمخالفة لبنود عقد الإيجار، وبالمخالفة لأحكام القانون المدني الخاضع له عقد إيجار الأرض الفضاء.
ولما كانت المادة 586/1 مدني تنص على أنه: “يجب على المُستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة في المواعيد المُتفق عليها …”.
وكان من المُقرر في قضاء النقض أن: “النص في المادة 558 مدني على أن الإيجار عقد يلتزم المُؤجر بمُقتضاه أن يُمكن المُستأجر من الانتفاع بشيء مُعين مُدة مُعينة لقاء أجر معلوم، مفاده أن الأُجرة التي يلتزم بها المُستأجر مُقابل انتفاعه بالمُؤجر مُدة مُعينة هي ركن جوهري في عقد الإيجار لا قيام له بدونها”. (نقض مدني في الطعن رقم 1722 لسنة 58 قضائية – جلسة 18/4/1993. ونقض مدني في الطعن رقم 4935 لسنة 61 قضائية – جلسة 12/7/1995).
وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: “الأُجرة تُستحق متى كان المُؤجر قد قام من جانبه بتنفيذ عقد الإيجار، ويُعتبر أن العقد قد تم تنفيذه بالتخلية بين المُستأجر والعين المُؤجرة بحيث يتمكن من وضع يده عليها والانتفاع بها في المُدة المُتفق عليها”. (نقض مدني في الطعن رقم 16 لسنة 20 قضائية – جلسة 2/3/1953).
كما أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “المُستأجر هو المُكلف بتقديم الدليل على سداده كامل الأُجرة المُستحقة في ذمته، ولا يسوغ قلب عبء الإثبات”. (نقض مدني في 28 فبراير 1979 مجموعة أحكام النقض س30 رقم 123 صـ 656).
لما كان ما تقدم، وكان المنذر إليه ومورثه من قبله قد تسلما بالفعل الأرض المُؤجرة له في تاريخ سريان هذا العقد ومن ثم فقد التزم بسداد الأُجرة المُتفق عليها في عقد الإيجار، وإذ هو قد امتنع دون مسوغ قانوني عن الوفاء بهذا الالتزام حيث توقف عن سداد أُجرة العين المُؤجرة بدون مسوغ قانوني، فإنه والحال كذلك يكون مُخلاً بالتزامه التعاقدي المنصوص عليه في عقد الإيجار سالف الذكر.
لذلك
فالمنذر بصفته ينبه على المنذر إليه برغبته في عدم تجديد عقد الإيجار المذكور عن مساحة على حائط المبينة بصدر هذا الإنذار بعد مضي ثلاثون يوماً من تاريخ إعلانه بهذا الإنذار، ومن بعد ذلك يلتزم المنذر إليه بإخلاء تلك المساحة وتسليمها للمنذر بصفته خالية من الأشياء والأشخاص، وأنه في حالة استمراره في وضع يده على تلك المساحة بعد هذا التاريخ سيكون وضع يد غاصب لا سند له في القانون ويمكن للمنذر بصفته إزالته بالطريق الإداري. مع ضرورة التزام المنذر إليه بسداد قيمة الأجرة المتأخرة عليه مبلغاً وقدره 93028.20جم (ثلاثة وتسعون ألف وثمانية وعشرون جنيهاً وعشرون قرشاً) حتى شهر يونيو من عام 2008 فضلاً عما يُستجد منها حتى تاريخ السداد الفعلي رضاءاً أو قضاءاً.. وإلا تحمل المنذر إليه بكافة العواقب القانونية المترتبة على ذلك مدنياً وجنائياً.
“وبناء عليه”
أنا المحضر سالف الذكر، قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى محل إقامة وتواجد المنذر إليه، وأنذرته، وسلمته صورة من هذا الإنذار، للعلم بما جاء فيه وما أشتمل عليه، ونبهت عليهم بسريان مفعوله في حقهم قانوناً.
مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً ما كانت،،،
نموذج انذار بإنهاء عقد إيجار مع سداد قيمة الأجرة المتأخرة.