صيغة صحيفة استئناف فسخ عقد ايجار “القانون رقم 4 لسنة 1996”.
انه في يوم الموافق / /
بناء على طلب الأستاذ/ عدنان محمد عبد المجيد ومحله المختار مكتبه الكائن 94 أ أحمد عصمت عين شمس والأساتذة / عبد العزيز أحمد عبد العزيز / مروة عدنان / هند حمدي / ريهام سلام 0 المحامون بالقاهرة
أنتقلت أنا محضر محكمة الجزئية إلى حيث أقامة :-
السيد/ ===مخاطباً مع :-
وأعلنته بالأستئناف الأتى
عن الحكم الصادر فى الدعوى رقم 702 لسنة 2010 مدنى كلى الخانكة بجلسة 18/12/2010 والقاضى منطوقه ( حكمت المحكمة برفض الدعوى و ألزمت المدعى عليه المصاريف و خمسة وسبعون جنيها اتعاب محاماة )
الواقعات
أقام المستأنف دعواه بطلب فسخ العقد المؤرخ فى 13/2/2000 لعدم الوفاء بالقيمة الايجارية و تسليم العين المباعة خالية من الأشخاص والشواغل مع ألزامه المصاريف ومقابل أتعاب المحاماة
على سند من صحيح القول أنه بموجب عقد أيجار مؤرخ فى 12/2/2000 أستأجر المستانف ضده من مورث المستانف محل بالعقار الكائن شارع ترعة الطواله ناصية شارع على عبد المجيد- عزبة النوار لقاء قيمة أيجارية شهرية قدرها مائتين و خمسه وعشرون جنيه مصرى شهرياً تزاد بنسبة 3% سنوياً لمدة خمسون عاماً .
بيد أن المستانف ضده قد تقاعس عن سداد القيمة الأيجارية المستحقة عن شهرى أغسطس و سبتمبر 2010 .
و أستطرد على القول أنه لما كان العقد قد أبرم فى ظل العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 والذى بموجبه طبقت أحكام التقنين المدنى على كافة عقود الأيجار اللاحقة على تاريخ العمل به وكان العقد قد تضمن فى البند الثانى عشر منه شرط فاسخ صريح يحق معه للمستأنف المؤجر فسخ العقد فى حالة عدم سداد القيمة الأيجارية لقسط واحد دون حاجة إلى تنبيه أو أعذار قانونى بما ينطبق عليه نص المادة 158 من التقنين المدنى
الأمر الذى حدى بالطالب لأقامة دعواه بطلباته أنفة البيان وكانت الدعوى قد تداولت بالجلسات حيث مثل فيها طرفى التداعى كلا بوكيلاً عنه وقدم المدعى عليه حافظة مستندات بجلسة 4/12/2010 حوت على ما يفيد سداده لمتأخر القيمة الأيجارية وقررت المحكمة حجز الدعوى للحكم حيث اصدرت حكمها انف البيان ولما كان هذا القضاء قد ران عليه الخطأ فى تطبيق القانون و الفساد فى الاستدلال بما يوجب ألغاءه للأتى
أسباب الأستئناف
السبب الأول : الخطأ فى تطبيق القانون فساد الحكم فى الاستدلال
عول الحكم المستأنف فى قضائه برفض الدعوى على ماذهب إليه بمدونات أسباب قضائه من الزعم بأن عقد الإيجار المؤرخ فى 13/2/2000 سند الدعوى لم ينص به على الشرط الفاسخ الصريح قانوناً وأن البند الثانى عشر من العقد الذى يتساند إليه المستأنف لا يفيد أنفساخ العقد من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالألتزام , كما أستطرد الحكم للقول بأن مدة التعاقد خمسون عاماً أى 600 شهراً وأن طلب الفسخ لعدم سداد شهرى أغسطس , سبتمبر 2010 قليل الأهمية بالنسبه لمدة التعاقد سيما وأن المستأنف عليه قد سدد المبلغ حال تداول الدعوى بما وصم الحكم المستأنف بالخطأ فى تطبيق القانون و الفساد فى الأستدلال .
وحاصل القول بهذا الشأن أن أستقراء الحكم المستأنف لما جاء بالبند الثانى عشر من العقد قد جاء أستقراء خاطئ لصريح عبارات هذا البند الذى حوى الشرط الفاسخ الصريخ قانوناً بما لا يدع أدنى مجالاً للشك للتدليل على أن قضاء الحكم المستأنف لم يطالع هذا البند عن بصر وبصيره ولم يفطن لما ورد به أصلاًُ وإلا لتنبه لفحوى هذا الشرط الفاسخ الصريح بما أسلسه للخطأ فى تطبيق القانون وتأويله .
ويكفينا أن نورد فحوى هذا البند الثانى عشر نقلاً أميناً على العقد على النحو التالى
” التأخير فى سداد الإيجار وفسخ العقد:- يفسخ هذا العقد فوراً وتلقائياً وبدون تنبيه أو إنذار فى حالة تأخير المستأجر فى سداد قسط واحد من قيمة الإيجار فى ميعاد أستحقاقه , وللمالك الحق فى رفع دعوى أمام قاضى الأمور المستعجلة لأستصدار الحكم بإخلاء المستأجر بمجرد التثبيت من التأخير فى السداد إذ أن المستأجر فى هذه الحالة يعتبر غاصباً للمكان وشاغلاً لها دون سند
ومفاد ماسبق أن الشرط الفاسخ الصريح الوارد بنص المادة 158 من التقنين المدنى بأجلى صوره القانونية قد جاء صراحة بعبارات لا تحتمل أدنى ليس أو إبهام فى متن البند الثانى عشر من العقد على النحو التالى :-
1- أن البند الثانى عشر قد حوى التأكيد على فسخ العقد يقع فوراً وتلقائياً بدون تنبيه أو إنذار فى حالة التأخر شهر واحد عن السداد وهو ما يعنى الأعفاء من التنبيه على الطرف المخل ووقوع الفسخ بمجرد حدوث التأخير فى السداد للمرة واحدة .
2- كما حوى البند كذلك النص على أن اللجوء للقاضى يكون من أجل أصدار حكم بالإخلاء المستأجر من العين بإعتبار أن يد المستأجر قد أصبحت يد غاصب عليها ولم ينص بالبند على أن اللجوء للقضاء للحصول على حكم بالفسخ وشتان الفارق بين الحكم بالإخلاء للغصب الذى يفيد أنفصام عرى التعاقد قبل اللجوء للقضاء و أن عمل القاضى بشأنه يقتصر على أخلاء الطرف المخل كأثر من أثار الفسخ وبين اللجوء للقاضى للحكم بالفسخ أبتداء باعتباره جزاء للأخلال بالعقد الذى لا يسلب القاضى سلطته التقديرية فى الحكم بالفسخ من عدمه .
3- كما حوى البند كذلك التأكيد على أن سلطة القاضى تنحصر فى بحث تحقق المخالفة ( التأخير فى السداد المدة المحددة بشرط الفسخ ) بدون بحث مدى أهمية المخالفة أو جسامتها أو قدرها بالنسبة لباقى الألتزام بل عليه التثبت فقط من حدوث المخالفة التى تستوجب الفسخ ثم لا يكون عليه سوى أن يقضى بالإخلاء وأعتبار يد المستأجر يد غاصب .
وجماع ما تقدم يبين منه بوضوح تام أن الفسخ المنصوص عليه بالبند الثانى عشر من العقد سند الدعوى يتحقق به الفسخ بمجرده بدون حاجة إلى تنبيه أو إعذار أو حكم قضائى بالفسخ وفقاُ لصراحة نصوص العقد الأتفاقية الملزمة لطرفيه التى لا يجوز تعديلها.
ولما كان المقرر وفقاً للمادة 150 من القانون المدنى أنه ” متى كانت عبارات العقد واضحة فى إفادة المعنى المقصود منها فإنه لا يجوز إخضاعها لقواعد التفسير للحصول على معنى أخر بإعتباره هو مقصود العاقدين ”
وكان العقد سند الدعوى قد تضمن على النحو المار ذكره الشرط الفاسخ الصريح الذى يسلب القاضى سلطته التقديرية فى ايقاع الفسخ والمنصوص عليه فى المادة 158 مدنى والتى جرى نصها على أنه ” يجوز الإتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجه إلى حكم قضائى عن عدم الوفاء بالإلتزامات الناشئة عنه وهذا الأتفاق لا يعفى من الإعذار إلا إذا أتفق المتعاقدان صراحة على الأعفاء منه .
ومقتضى ذلك أن الأتفاق على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو حكم من القضاء عند عدم الوفاء بالإلتزامات الناشئة عنه يترتب عليه الفسخ حتماً بمجرد تحقق الشرط دون حاجة لرفع دعوى بالفسخ أو صدور حكم به فإذا ما لجأ الدائن إلى القضاء فإن حكمه يكون مقرراً للفسخ ولا يملك معه القاضى إمهال المدين لتنفيذ إلتزامه ولا يستطيع المدين أن يتفادى الفسخ بسداد المستحق عليه بعد إقامة دعوى الفسخ إذ ليس من شأن هذا السداد أن يعيد العقد بعد إنفساخه إلا أنه يتعين أن تكون صيغة هذا الأتفاق صريحة الدلالة على وقوع الفسخ عند تحققه بلا حاجة إلى تنبيه أو إنذار لما كان ذلك وكانت قاعدة الفسخ المتقدمة والواردة فى المادتين 157 , 158 من القانون المدنى غير أم تسرى على العقود الملزمه للجانبين ومنها عقود الإيجار التى تخضع لأحكام القانون المدنى ويخرج عن نطاق تطبيق قوانين الإيجارات الإستثنائية .
(الطعن رقم 3294 لسنة 58 ق جلسة 12/5/1993 )
والمقرر بقضاء النقض أنه :
لا يشترط القانون ألفاظاً معينة للشرط الفاسخ الصريح الذى يسلب المحكمة كل سلطة فى تقدير أسباب الفسخ ، و كل ما يلزم فيه أن تكون صيغته قاطعة فى الدلالة على وقوع الفسخ حتماً و من تلقاء نفسه بمجرد حصول المخالفة الموجبة له .
الطعن رقم 388 لسنة 48 مكتب فنى 32 صفحة رقم 2052 بتاريخ 18/11/1981
وقضى كذلك بأنه :
الإتفاق على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو حكم من القضاء عند عدم الوفاء بالإلتزامات الناشئة عنه يترتب عليه الفسخ حتماً بمجرد تحقق الشرط بغير حاجة لرفع دعوى الفسخ و لا يملك القاضى فى هذه الحالة سلطة تقديرية يستطيع معها إمهال المشترى المتخلف عن آداء الثمن و لا يستطيع المشترى أن يتفادى الفسخ بآداء الثمن أو عرضه بعد إقامة دعوى الفسخ عليه .
الطعن رقم 703 لسنة 56 ق ، جلسة 28/6/1989
ولما كان الحكم الطعين قد أستند إلى ما جاء نص المادة 157 من القانون المدنى بمظنة كون البند الثانى عشر من العقد قد حوى شرط فاسخ ضمنى ومن ثم فقد أعمل سلطته فى تقدير الفسخ و أيقاعه و توقى المدين له ولم يفطن لكون العقد قد حوى شرط فاسخ صريح وطبقاً للمادة 158 من القانون المدنى الذى لا سلطان له فى أيقاع الفسخ بموجبها بمجرد تحقق الأخلال الأمر الذى يكون معه الحكم المستأنف قد أصابه عوار و الفساد فى الأستدلال و لخطأ فى تطبيق القانون بما يتعين معه ألغاءه .
بنــاء عليـه
انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المستانف ضده بصورة من هذا وكلفته بالحضور أمام محكمة الكائن مقرها أمام الدائرة ( ) بجلستها المنعقدة صباح يوم / / فى تمام الساعة الثامنه صباحاً وما بعدها ليسمع المستانف ضده الحكم لصالح المستانف
أولاً : بقبول الأسنئناف شكلاً
ثانياً : وفى الموضوع بألغاء الحكم المستانف والقضاء مجدداً بفسخ العقد المؤرخ فى 13/2/2000 لعدم الوفاء بالقيمة الايجارية و تسليم العين خالية من الأشخاص والشواغل مع ألزامه المصاريف ومقابل أتعاب المحاماة .
نموذج صحيفة استئناف فسخ عقد ايجار “القانون رقم 4 لسنة 1996”.