صيغة عقد شركة مدنية تعاونية عقارية

صيغة عقد شركة مدنية تعاونية عقارية.

أمامنا نحن الأستاذ(ة)……… الموثق(ة) بـ………….

حضـــر

السيد ………… ولد ………..، ……….، الساكن بـ…………، المولود بـ …………..، بتاريخ ……….، الحامل لبطاقة تعريفه الوطنية (أو جوازه للسفر) تحت رقم ………، الصادر عن ………..، بتاريخ ……..
من جنسية جزائرية. سالم أهلية التعاقد
بصفته منشأ للتعاونية المسماة “………. ” بالأجنبية ” ………….. “.—
الذي طلب بهذا العقد تحرير قانون أساسي للتعاونية العقارية التي يريد تأسيسها طبقا للأمر رقم 76 -92 المؤرخ في 23 أكتوبر 1976 المتعلق بتنظيم التعاونية العقارية.—
المادة الأولـى: الشكل
تخضع التعاونية العقارية المؤسسة بموجب هذا العقد لهذا القانون الأساسي والتشريع الساري المفعول على الشركات المدنية وعلى التعاونيات العقارية وملكية المسكن الشخصي والعائلي، وبصفة عامة للنصوص التي تتضمن اجراءات خاصة لصالح البناء.–

المادة الثانية: الموضوع:
تهدف التعاونية العقارية الى انجاز مسكن شخصي وعائلي لأعضائها ضمن الشروط المنصوص عليها بموجب التشريع المتعلق باقتناء الملكية في الاطار التعاوني ولاسيما:
ـ بناء منازل فردية أوعمارات جماعية معدة بصفة رئيسية للسكن مع توابعها أوملحقاتها لكي تباع أو عند الاقتضاء تؤجر لأعضائها.—-
ـ شراء وترميم المساكن الحالية أو شراء مساكن جديدة من مكاتب الترقية والتسيير العقاري للولاية والمخصصة لهذه الاستعمالات.—–
ـ تسيير العمارات أو المجموعات العقارية المكونة لتراث التعاونية.—–
ويمكن لها في هذا الصدد خاصة أن تمتلك وتهيئ وتبني وتتصرف وتستأجر وتؤجر وتخصص كل الأموال والحقوق العقارية مع العلم أن كل العمليات تنجز مع أقصى قدر من الاقتصاد لفائدة الشركاء.——
ـ ولنفس الهدف يمكنها أن تقوم بكل فرض وعقد كل الافتراضات وقبول جميع التأمينات والموافقة على كل الضمانات المقدمة لها من المقترضين.—–
تحديد هذه العملية الواقعة في.——–
المادة الثالثة: التسمية
تسمى الشركة ذات الرأسمال المتغير والمشكلة حاليا كما يلي:
التعاونية العقارية ” ……. ” بالأجنبية ” ……….. “.—-
المادة الرابعة: المقر
تبعا لقرار الجمعية العامة التأسيسية يحدد مقر التعاونية العقارية –
بـ ……….. ، ويمكن نقله في الناحية نفسها بموجب مقرر من مجلس التسيير بعد موافقة المجلس الشعبي البلدي لـ………
المادة الخامسة: المدة
تتكون مدة التعاونية العقارية ………(……) سنة ويجوز أن تخفض أو تمدد في أي وقت كان بموجب مقرر من الجمعية غير العادية للشركاء.——-
المادة السادسة: رأسمال الشركة
يكون رأسمال الشركة قابلا للغيير وتبعا للعقد التوثيقي المشار اليه في المادة الأولى أعلاه والمتضمن تأسيس التعاونية العقارية.——-
يحدد الرأسمال الأولي الذي يجب الاكتتاب به…………. دينارا جزائريا ( …….. دج) مقسم على …. (……..) حصة اجتماعية بقيمة ………. دينارا جزائريا (……..دج) لكل واحدة منها. ——
المادة السابعة: الاكتتاب في حصص الاشتراك
كل شخص طبيعي يرغب في أن يصبح مالكا لمسكن مبني أو مملوك للتعاونية العقارية لأجل تلبية احتياجاته الشخصية والعائلية يمكن أن يكتب الحصص في الشركة شريطة موافقة الجمعية غير العادية أو مجلس التسيير المفوض قانونا لهذا الغرض.——
المادة الثامنة: كيفية الاكتتاب في حصص الاشتراك
يكتتب في حصص الاشتراك نفد أو بتقديم أراض صالحة للبناء وذلك في حدود احتياجات التعاونية العقارية.———-
وفي هذه الحالة الأخيرة يحدد مقابل القيمة لحصص الاشتراك من الاتفاق بين الطرفين وترفع النزاعات المحتملة لمجلس الشعبي البلدي لـ …………….للفصل فيها.-
ويجب على كل شريك أن يكتتب بعدد من حصص الاشتراك الممثلة لثمن التكلفة للمسكن المخصص له.—–
المادة التاسعة: تسديد حصص الاشتراك
تحدد كيفيات التسديد الفردي بالنسبة لكل برنامج مقرر نهائيا في مخطط التمويل الذي يعده مجلس التسيير بالاتفاق مع كل شريك فيما يخصه والمصادق عليه من الجمعية العامة غير العادية والمجلس الشعبي البلدي لوهران المؤشر عليه من قبل المؤسسة المالية للقرض من حصص الاشتراك والمحددة في المادة 06 أعلاه.—–
وأن الدفعات المؤداة بعد أكثر من شهر واحد ابتداء من تاريخ استحقاقها تفتح الحق للتعاونية العقارية بتعويض يحدد بـ %5 من مقدار المبالغ المستحقة.———
يحق لكل شريك يؤدي دفعات اضافية زائدة على الدفعة الدنيا قصد الاسراع في تسديد حصص الاشتراك وتسجيل هذه الدفعات المسبقة في حساب الشريك بدون أن تفتح له الحق في فائدة دائنة.——
وتخصم المبالغ المقابلة لاستهلاك القرض المبرم من الأقساط السنوية المستحقة ويعاد دفعها فورا من قبل التعاونية العقارية الى المؤسسة المالية للقرض.——-
لايجوز أن تتم التسديدات المسبقة لحصص الاشتراك الا في حدود المبلغ القانوني الاقصى لتخفيض رأسمال التعاونية.—–

المادة العاشرة: شكل وخصوصية حصص الاشتراك
لاتنتج حصص الاشتراك أي ربح أو فائدة وتكون حصص الاشتراك اسمية حتى بعد تسديدها الكامل.——-
وتمثل بشهادة منفصلة عن سجل أروم مرقمة وتحمل إمضاء مفوضين اثنين من مجلس التسيير وختم التعاونية العقارية.—–
وتكون غير قابلة للتجزئة إزاء التعاونية العقارية التي لاتعترف الا بمالك واحد لكل حصة واذا كانت حصة واحدة ملكا لمالكين متعددين فعلى هؤلاء أن يكلفوا واحد منهم بتمثيلهم أمام التعاونية.———-
المادة 11: بيع حصص الاشتراك
لايمكن بيع حصص الاشتراك بدون موافقة مجموع المتعاونين للمدلى بها في الجمعية العامة غير العادية بالأغلبية المطلقة.——–
وفي حالة الاستعجال يمكن الحصول على موافقة المدلى بها بصفة فردية من قبل كل متعاون بواسطة مجلس التسيير وبنفس الأغلبية.—-
لايمكن بيع حصص الاشتراك الا بسعر لايتجاوز القيمة الاسمية للحصص المتنازل عن حقه في وضع قانوني بالنسبة لأداء كل تسديد للتعاونية العقارية.—–
ويثبت بيع حصص الاشتراك بعقد توثيقي ترسل نسخة منه الزاميا من قبل مصلحة التوثيق المكلفة بتحريره الى التعاونية العقارية التي تعد فورا عقدا جديدا بالايجار والتخصيص الى المشتري المتنازل له.—–
ان الحقوق المتصلة بحصة الاشتراك تتبعها مهما كان الشخص الذي يؤول اليه ويترتب عند امتلاك حصة الاشتراك الخضوع للقانون الأساسي والقرارات التنظيمية المتخذة من قبل الهيئات التعاونية العقارية.———–
المادة 12: تغيير رأسمال
بناء على اقتراح مجلس التسيير يمكن أن ترفع قيمة رأسمال التعاونية بموجب مقرر من الجمعية العامة غير العادية.
ويتم هذا الرفع عن طريق الاكتتاب في حصص الاشتراك اما من قبل المتعاونين واما من قبل متعاونين جدد مع مراعاة الموافقة المنصوص عليها بالمادة 7 أعلاه.——-
وعندما يجمع مجلس التسيير الاكتتابات للمبلغ المحدد من قبل الجمعية يجب عليه أن يدعو لجمعية جديدة غير عادية قصد التحقيق من انجاز العملية.———
وتتحقق الجمعية العامة غير العادية من مبلغ رأس المال كما ينتج في تاريخ هذه الجمعية من كل العمليات السابقة هذا من جهة ومن المبلغ الزائد الذي بلغه رأسمال الشركة خلال الفترة المنصوصة منذ انعقاد الجمعية الأخيرة التي سمحت للمجلس بجمع الاكتتابات.
وتخول هذه الجمعية عند الاقتضاء للمجلس السلطات الضرورية لأجل جمع الاكتاتابات الجديدة التي تحدد مبلغها بكل حرية ويمكن أن تمنح الرخص المتتابعة كلما اقتضت ذلك مصلحة التعاونية ودون أن يكون من الضروري انقضاء سنة بين كل جمعية.——-
ولايجوز بأي حال من الأحوال القيام بزيادة رأسمال التعاونية بواسطة اذخال احتياطات أو مساعدات.—–
ويجوز أن يخفض رأسمال التعاونية لكن دون أن يقل عن الربع اما من رأس المال الأصلي اذا لم يرفع وفي حالة رفعه من المبلغ الذي وصله هذا الرأسمال ويمكن أن ينجم هذا التخفيض عن:
ـ تخصيص مساكن للمتعاونين بعد التسديد الكامل لحصص اشتراكهم وتلغي حصص اشتراك المتعاونين الذين انقطعت عضويتهم في التعاونية دون امكانية المطالبة بأي حصة نسبية من صندوق الاحتياط اذا كان له وجود.——-
ـ انسحاب المتعاقدين الراغبين في سحب ما قدموه والتخلي عن التعاونية العقارية بعد موافقة الجمعية العامة غير العادية.—
ـ ابعاد المتعاقدين المصرح به من الجمعية العامة غير العادية.-
ـ ابعاد المتعاقدين المصرح به من الجمعية العامة غير العادية أو مجلس التسيير المفوض لهذا الغرض.———–
المادة 13: الانسحاب والابعاد
ان ممارسة حق الانسحاب من قبل المتعاونين مع سحب ما قدموه يخضع للسلطة التقديرية للجمعية غير العادية اعتبارا للتأثيرات التي يمكن أن يتركها مثل هذا الانسحاب في حسن سير التعاونية.———–
يعتبر طلب الانسحاب المقدم من قبل متعاون بموجب رسالة موصى عليها في حكم المقبول اذا لم تطلع التعاونية المتعاون على أسباب رفض انسحابه في مهلة ثلاثة أشهر بواسطة رسالة موصى عليها كذلك.————-
ويمكن أن يبعد كل متعاون من التعاونية بموجب قرار من الجمعية العامة غير العادية أو من مجلس التسيير الذي حصل على تفويض في هذا الصدد، وذلك في احدى الحالات التالية:
ـ يمكن قبول أو شغل السكن المخصص له.———
ـ رفض الامتثال لقرار الجمعية العامة الذي لايسمح بانتقال اسمه.———
ـ عدم دفع الأتاوة الشهرية المترتبة علية الى التعاونية خلال تفوق مدة ثلاثة أشهر.
ـ عدم احترام أحكام النظام الذي تخضع له الملكية المشتركة التي ينتمي اليها فيما يخص الانتفاع بالسكن الذي يشغله واستعمال الاجزاء المشتركة.———
ان ممارسة حق الانسحاب المعترف به للمتعاون وحق الأبعاد المحتفظ به للتعاونية لايكونان الا في حدود المبلغ القانوني الأقصى لتخفيض رأسمال التعاونية.——-
يتم استيفاء حقوق اكتتاب حصص المتعاونين الذين انسحبوا أو ابعدوا حسب نظام الطلبات في أجل شهر من تاريخ مقرر الجمعية العامة غير العادية أو مجلس التسيير مقابل تسلم سنداتهم وتحت تخفيض حصتهم من الخسائر عند الاقتضاء التي تكتشفها الجمعية المذكورة.——–
الا أن الاستفاءات تكون تبعا للمبالغ الجاهزة للتعاونية.—
ولاتشمل أية حصة من مال الاحتياط الممكن وجوده وتخفض بنسبــة %5 من مبلغها كتعويض عن الفسخ.——-
وتكون استفاءات الأسهم العينية نقدا بقيمتها الأولية.—–
يبقى المتعاون المنسحب أو المبعد مدة خمس سنوات مرتبطا تجاه المتعاونين الأخرين في جميع الالتزامات الموجودة وقت انسحابه أو ابعاده في الحدود المعينة بالأحكام المقررة للتصفية المتصلة بالتعاونية.-
ينتج عن انسحاب أو ابعاد متعاون الفسخ بحكم القانون لعقد وعد التخصيص الذي جعله مع التعاونية.——-

المادة 14: تحديد البرامج وتمويلها
تبقى المساكن أو يجري شراؤها أو تهيئتها بناء على طلب المتعاونين الذين يملكون عددا من حصص الاشتراك التي تساوي قيمتها سعر التكلفة.—–
تبنى المساكن أو تمول حسب المخططات والكشوف التقديرية التي يقررها مجلس التسيير مع مراعاة التنظيم المعمول به ويقبلها كل متعاون فيما يخص وتصادق عليها الجمعية العامة غير العادية.——
يجوز أن تكون العمارات المبنية جماعية أو فردية ويجوز أن تكون منعزلة أو مجمعة ضمن مجموعات.——-
لا يمكن الشروع في أي بناء مادامت التعاونية لم تملك أو لم تضمن الموارد اللازمة للتمويل الكامل لسعر تكلفته بما في ذلك ثمن الأرض والنفقات المختلفة ومنح التأمين عن الوفاة.——-
كما يجوز أن يقرر مجلس التسيير الشروع في أشغال البناء اذا اكتتب المتعاونون المعنيون بجزء من رأسمال التعاونية الذي يساوي مبلغه الخمس من سعر تكلفة العملية كما هو منصوص عليه في المادتين 9 و 8 أعلاه.———–
اذا كان المال المتوفر لدى التعاونية لايلبي كل طلبات البناء أوالامتلاك التي قدمها المتعاونون تجري عملية على الطلبات ضمن الشروط المحددة من قبل الجمعية العامة غير العادية التي صادق عليها المجلس الشعبي البلدي لـ…………..————
يقدم مجلس التسيير الى الجمعية العامــة غيـــر العاديـــة والمجلس الشعبي البلدي لوهران، البرنامج النهائي ومخطط التمويل للمصادقة عليهما مع بيان الأهمية والفترة وكيفية الدفعات الاجمالية لكل متعاون طبقا للمادة 9 أعلاه.———
المادة 15: التخصيصات
كل متعاون لايمكنه أن يطالب إلا بمسكن واحد يخصص له ويستخدمه للسكن بصفة دائمة ورئيسية.——–
وكل متعاون يشغل المسكن المخصص له بناء على رخصة من مجلس التسيير.—
وبمجرد وفاء المتعاون بالتزاماته تجاه التعاونية مجموع حصص الاشتراك الممثلة لسعر تكلفة المسكن، يبرم بينه وبين التعاونية عقد إيجار مع وعد لتخصيص لفترة تنتهي في نفس اليوم الذي تسدد فيه الحصص المتبقية.——
إن المساكن المبنية أو المكتسبة من قبل التعاونية لا يمكن أن تكون موضوع أي إيجار أو استئجار من أصحاب الاختصاص للغير إلا في حالة الرخصة الصريحة الصادرة من مجلس الشعبي البلدي لـ………… وذلك بالرجوع إلى الشروط العامة المنصوص عليها بموجب نظام الملكية المشتركة.———-
المادة 16: التأمين على الحياة
يجب على كل التعاونية أن تعقد لصالح كل متعاون مستفيذ تأمينا قصد التغطية في حالة الوفاة لكل التزاماته كما هي محددة في التعاقد المبرم بين التعاونية وهذا المتعاقد.—
المادة 17: الوفاة
يترتب على وفاة أحد المتعاونين تسديد التزامات المورث تجاه التعاونية وكذلك التخصيص النهائي عن طريق الارث لدوي الحقوق في الأملاك والحقوق العقارية للمتوفي بعد تصفية الديون المحتملة عليه، ازاء التعاونية وقت الوفاة وذلك بواسطة التأمين على الحياة.
المادة 18: الادارة ومجلس التسيير
يتولى ادارة التعاونية العقارية مجلس التسيير المتكون من خمســة (05) أعضاء وهذا المجلس يجدد ثلثه كل سنة وبالنسبة للسنتين الأوليتين يجري التجديد بالقرعة وبمجرد وقوع التناوب يصبح التجديد بالأقدمية.——–
ويمكن انتخاب الأعضاء الذين انتهت مدتهم.——–

المادة 19: تعيين أعضاء مجلس التسيير
تعين الجمعية العامة العادية المسيرين ويمكن لها أن تعزلهم وفي حالة الشغور ضمن المجلس بسبب وفاة أو استقالة أو سبب آخر، يقوم الأعضاء الباقون مقامهم حتى تجري الجمعية العامة المقبلة انتخابات نهائية.——–
يجب أن تتوفر في المسيرين الشروط التالية:
ـ أن يكونوا شركاء في التعاونية.—————
ـ أن يكونوا من الجنسية الجزائرية.————–
ـ أن يكونوا راشدين .—-
ـ أن يقيموا فعلا في دائرة اختصاص البلدية التابعة لهما التعاونية العقارية.—-
ـ أن لا يكونوا مساهمين في أية شركة من طبيعتها أن تعكر استقلالهم.——
ـ أن لا يكونوا محكوما عليهم بجناية أو جنحة خاضعة للقانون العام، أو بمخالفة للتشريع الاقتصادي أو التجاري.—–
وفضلا عن ذلك لا يمكن أن تكون بين المسيرين قرابة الأصول والفروع أو الحواشي حتى الدرجة الرابعة.———
إذا كانت التعاونية تشغل أكثر من تسعة عمال دائمين، يشارك مندوبان عن العمال في اجتماعات المجلس بصوت تداولي.——–
خمسة مسيرين الى 25 متعاون.—
سبعة مسيرين من 26 الى 100 متعاون.—
تسعة مسيرين من 100 فما فوق، طبقا لأحكام المادة 49 من الأمر رقم 76/92 الموقع في 23 أكتوبر 1976.——–
المادة 20: مجانية مهام المسيرين والمسؤولية
ان مهام المسيرين مجانية الا أنه يمكن منحهم التعويضات التي تغطي نفقات التنقل التي تستلزمها ممارسة هذه المهام المحتملة لفائدة التعاونية من قبل الجمعية العامة العادية، وفقا للتسعيرات المصادق عليها من قبل المجلس الشعبي البلدي لـ………..، يعد المسيرون مسؤولين بصفة فردية أو جماعية حسب الحالة تجاه التعاونية وتجاه الغير عن المخالفات الماسة بالأحكام التشريعية أو التنظيمية المطبقة على التعاونيات أو عن المخالفات الماسة بالقانون الأساسي أو عن الأخطاء المرتكبة أثناء قيامهم بالتسيير.——
ويمكن أن تترتب مسؤوليتهم الجزائية طبقا للأحكام المنصوص عليها في المادة 29 من الأمر رقم 72-23 المؤرخ في 07 يونيو 1972 التي تلغي وتبدل الأمر رقم 67-256 المؤرخ في 16 نوفمبر 1967 والأمر رقم 70-72 المؤرخ في 02 نومفبر 1972 والمتعلق بالقانون الأساسي العام للتعاونيات التنظيم السابق لانشـاء التعاونيات في الفلاحة.—-
المادة 21: المكتب ـ مداولة مجلس التسيير
يعين مجلس التسيير كل سنة من بين أعضائه مكتبا مكونا من رئيس ونائب وكاتب، كما يعين أمين الخزينة من بين أعضائه بالاختيار أو بدونه ويمكن الا يكون شريكا في التعاونية.——
وينتخب الرئيس الذي يرأس أيضا التعاونية بالاقتراع السري، لمدة عام قابل للتجديد.
يجتمع مجلس التسيير كلما اقتضت ذلك مصلحة التعاونية وبناء على طلب ثلث أعضائه وعلى الأقل مرة في الشهر بناء على استدعاء من قبل الرئيس.———–
وأن حضور نصف أعضائه على الأقل ضروري لصحة المداولات دون أن يقل عددهم عن ثلاثة.—————
وتتخذ قرارات مجلس التسيير بأغلبية أصوات الحاضرين، وفي حالة تساوي الأعضاء يرجح صوت الرئيس و لا يجوز أي انتخاب بالوكالة ضمن المجلس. ويثبت مداولات مجلس التسيير في محاضر وتسجل في دفتر يحتفظ بها في مركز التعاونية ويوقعها الرئيس وكاتب الجلسة. ——–
تصدق وتوقع نسخ ومستخرجات المداولات والموازنات من قبل المسريين اثنين يكون احدهما عضوا في المكتب.——–
المادة 22: سلطات مجلس التسيير
يخول مجلس التسيير أوسع سلطات التسيير و الادراة ما عدا التي يحتفظ بها صراحة للجمعية العامة وللرئيس و اذا اقتضى الأمر للمدير.-
يقوم مجلس التسيير أو يرخص بكل الأعمال التي تدخل في اطار هدف التعاونية ويقوم على الخصوص بما يلي:
ـ شراء كل عقار.———-
ـ القيام بكل بناية أو تهيئة و إبرام الصفقات والعقود و إبرام كل الاتفاقيات المتعلقة بالجوار وتأسيس كل الاتفاقات.——–
ـ إبرام والقبول كل تاجر أو إيجار أو بدون وعد بالتخصيص والقيام بالتخصصات ضمن الشروط التنظيمية المقررة.———–
ـ القيام بكل المدفوعات وفتح كل حساب مصرفي أو بريدي للتعاونية و أحداث كل إذن بالتحويل والسندات المختلفة لسير هذه الحسابات.———–
ـ إبرام كل الافتراضات لغاية المقدار المرخص بموجب التشريع الجاري به العمل وتأمينها مع ملحقاتها بكل الضمانات العقارية أو غيرها واتخاذ كل الامتيازات والرهون العقارية.—-
ـ القيام بكل امتلاك أو تصرف في الأملاك أو الحقوق العقارية التي تقتضيها المصالح أو الجماعات العمومية للتموين بالماء والكهرباء والغاز وكذلك المشاركة بالفاصل أو الارتفاقات الضرورية لتحقيق مجموعة السكن.——-
ـ اعداد نظام الملكية المشتركة حسب النماذج التنظيمية والنظام الداخلي يقدم للجمعية العامة غير العادية للمصادقة عليه.-
ـ اتخاذ قرار بابعاد كل متعاون في الحالات القانونية المقررة بناء على تفويض من قبل الجمعية العامة غير العادية.–
ـ تحديد كيفيات تسديد حصص الاشتراك.———-
ـ الاقتراح على الجمعية العامة غير العادية برفع أو خفض رأسمال الاشتراك من جراء دخول منتسبين جدد في التعاونية أو انسحاب أو ابعاد متعاونين منها.——–
ـ اتخاذ قرار في الحالات المنصوص عليها في هذا القانون الأساسي باستدعاء الجمعيات العامة وضبط جدول أعمال الاجتماعات.-
ـ انتخاب رئيس للتعاونية.——-
ـ وضع تقرير سنوي عن النشاط يقدم للجمعية العامة العادية المكلفة بفحص الحسابات والمصادقة عليها يكون المسيرون مسؤولين تجاه التعاونية العقارية وتجاه الغير بصفة فردية أو جماعية عن المخالفات للنصوص المطبقة على التعاونيات أوعلى المخالفات لهذا القانون الأساسي أو الأخطاء المرتكبة في التسيير.-
المادة 23: رئيس التعاونية العقارية
يقوم رئيس التعاونية العقارية الذي عين طبقا للمادة 21 المشار اليها فعلا بتوجيه وادارة التعاونية، وذلك تحت مسؤولية مجلس التسيير.-
ويدعو رئيس التعاونية الى كل اجتماعات الجمعيات العامة ومجلس تسيير ويرأس مداولاتها ويسهر على تنفيذ هذه المداولات.———
ويمثل التعاونية أمام القضاء في كل الأعمال الخاصة بنشاطها المدني وكذلك أمام السلطات والهيئات الخارجة عن التعاونية.——-
ويسلم كل سنة للمجلس الشعبي لـ ………….. كل الوثائق التي تخص نشاط التعاونية ولاسيما:
ـ نسخة من تقرير مجلس التسيير.———
ـ نسخة من الموازنة وحسابات الاستهلاك وحساب الارباح والخسائر.—–
ـ نسخة من محضر مداولات الجمعية العامة العادية التي قامت بفحص الحساب ويسهر على تقديم تقرير سنوي يعده مندوب الحسابات طبقا لأحكام المادة 25 المشار اليها أدناه.—– —
وفي حالة وجود عائق للرئيس يمنعه من ممارسة مهامه يجوز أن يفوض كل مهامه أو جزءا منها الى أحد المسيرين.—
ويمنح هذا التفويض مدة العائق، وهو قابل للتجديد واذا كان الرئيس عاجزا مؤقتا عن القيام بهذا التفويض فيقوم به مجلس التسيير من تلقاء نفسه ضمن نفس الشروط.—
ويجوز لأي عضو في مجلس التسيير غير الرئيس والمسير الذي يتلقى التفويض في الحالة المنصوص عليها في الفقرتين السابقتين أن يتولى مهام تسيير التعاونية.———
المادة 24: المديـر
بناء على طلب الرئيس، يمكن للجمعية العامة العادية أن تعين له مديرا يساعده ويختار من بين المتعاونين أو خارج التعاونية، ذلك من جملة قائمة الأهلية التي يضعها المجلس الشعبي البلدي لـ…………..معتمدة من قبل وزير السكن والبناء.
وتحدد الجمعية العامة التي تعين المدير أجره واختصاصه ويعتمد دور المدير بصفة عامة على التسيير المألوف للتعاونية طبقا لقرارات مجلس التسيير.———
ويمارس سلطاته على مجموع مستخدمي التعاونية من ذوي الأجر الذين تستخدمهم التعاونية، ويوقع وثائق الالتزام المالي والاذن بالدفع بالاشتراك مع الرئيس أو كل عضو آخر في مجلس التسيير المؤهل لهذا الغرض.——–
ويقوم بأعمال الكتابة في جلسات الجمعية العامة ومجلس التسيير ويكون مسؤولا عن الضبط السليم لكل وثائق المحاسبة.–
وفي حالة الخطأ الجسيم تقرر الجمعية غير العادية مزل المدير بناء على اقتراح الرئيس.———
المادة 25: مندوب الحسابات
يعين مندوب الحسابات لمدة سنتين قابلة للتجديد بالاقتراع السري من قبل الجمعية العامة العادية ويكلف بالسهر على ضبط العمليات الحسابية للتعاونية ويكون مندوب الحسابات أجنبيا عن التعاونية ومختارا من قائمة الخبراء المعتمدين من قبل وزير المالية.———
ولايجوز أن يكون مندوب الحسابات قريبا في النسب أو صهرا أو زوجا لأحد أعضاء مجلس التسيير أو المدير، والا يكون قد حكم عليه بجناية أو جنحة للحق العام، واما لمخالفة التشريع الاقتصادي أو التجاري.——–
ويتلقى مندوب الحسابات مهمته كاملة أو بقي المنصب شاغرا لأي سبب من الأسباب فان المجلس الشعبي البلدي لـ………. يعين بصفة تلقائية ممثلا يقوم بهذه المهمة الى أن يكون للجمعية العامة مندوب. ——-
وينصرف تفويض مندوب الحسابات على الخصوص الى التحقيق في الدفاتر والصندوق والمحفظة والقيم الخاصة بالتعاونية وكذلك مراقبة جداول الجرد والموازنات.
ويمكن لمندوب الحسابات أن يقوم بتدقيق الحسابات ومراقبتها كلما رأى ذلك مناسبا.
ويعد تقريرا سنويا للجمعية العامة العادية بتنفيذ المهمة التي كلف بها ويوجه أيضا هذا التقرير الى رئيس التعاونية الذي يبعثه بدوره الى المجلس الشعبي البلدي لـ………ووالي ولاية ………..والمجلس الوطني للتعاون العقاري الموجود لدى وزير السكن والبناء.
يمكن لمندوب الحسابات أن يستدعي الجمعية العامة غير العادية للشركاء في حالة الاستعجال.———-
يمكن انهاء مهام مندوب الحسابات من قبل المجلس الشعبي البلدي لـ …….بسبب ارتكابه خطأ جسيما وذلك بناء على اقتراح الجمعية العامة.——–
المادة 26: الجمعية العامة
تتكون الجمعيات العامة من مجموع المتعاونين وبمقتضى تكوينها القانوني فهي تمثل وتلزم عموم المتعاونين.———
ـ ولكل متعاون حق الحضور في الجمعيات العامة، لا يمكن أن يمثل أحد من قبل متعاون معتمد.———-
ـ وتمثل الزوجة والأولاد القصر من قبل الزوج أو الوصي وعلى نقيض ذلك لا يمكن أن تمثل الزوجات أزواجهن.——
ـ وكل متعاون حاضر أو ممثل لا يتمتع إلا بصوت واحد في الجمعية مهما كان عدد حصص الاشتراك التي اكتتب بها.—
ـ وفي حالة الانتخاب بالوكالة فان المتعاون الموكل لا يتمتع الا بصوت واحد من حصص الاشتراك التي اكتتب بها.——
ـ وفي حالة الانتخاب بالوكالـة فـــان المتعاون الموكـــل لا يتمتع إلا بصوت واحد فضلا على صوته.—-
يمكن أن يحضر اجتماعات الجمعية العامة، بصوت استشاري، الأشخاص المذكورون فيما يلي:
ـ مدير التعاونية وممثل المجلس الشعبي البلدي ل………….–
ـ وكل الأشخاص الذين يعد حضورهم نافعا تبعا للمسائل المسجلة في جدول الأعمال.——-
المادة 27: دورية الاجتماعات
تجتمع الجمعية العامة بصفة إجبارية في دورة عامة مرتين في السنة تكون أحداهما في الفصل الذي يلي نهاية السنة المالية.-
وعلاوة على ذلك فانها تجتمع في دورة غير عادية كلما اقتضت سلامة سير التسيير أو بطلب يحرره ثلث المتعاونين على الأقل أو بطلب مندوب الحسابات كما هو منصوص عليه في المادة 25 المشار إليها أعلاه.——
المادة 28: استدعاء الجمعيات العامة وانعاقدها
تبلغ استدعاءات كل عضو في التعاونية للجمعية العامة قبل خمسة عشـر يوما على الأقل من تاريخ انعقاد الاجتماع المقرر وذلك برسالة موصى عليها مع الأعلام بالوصول و بإعلان يدرج في النشرة الرسمية للإعلانات القانونية مع اعلان ملصق في مقر المجلس الشعبي البلدي لـ………. والتعاونية في نفس الوقت.——-
يترأس الجمعيات العامة الرئيس، وفي حالة عدم وجود نائب الرئيس، وفي حالة عدم وجود هذا الأخير مسير يعينه مجلس التسيير ويساعد الرئيس مسيران يقومان بمهمة فرز الأصوات.–
و إذا كانت التعاونية بدون مدير، يعين الرئيس والقائمان بفرز الأصوات كاتب الجلسة الذي لا يمكن أن يكون أحد الشركاء.——-
و لا يمكن التداول في أي موضوع خارج عن جدول الأعمال.–
يجب توجيه الاقتراحات التي تعرض على الجمعيات العامة الى مجلس التسيير قبل شهر على الأقل من تاريخ انعقاد هذه الجمعيات وتـدرج بحكم القانون في جدول الأعمال والاقتراحات التي تنال العشر على الأقل من تواقيع المتعاونين.———-
المادة 29: الجمعية العامة العادية
تشكل الجمعية العامة العادية بصفة قانونية عندما يكون عدد المتعاونين الحاضرين أو الممثلين مساويا لنصف الشركاء على الأقل.–
اذا لم تنعقد الجمعية لعدم اكتمال هذا النصاب فتجتمع مرة أخرى في غضون الشهر الذي يلي الاجتماع الأول وتتداول الجمعية الثانية مهما كان عدد الشركاء الحاضرين وتتخذ القرارات بالأغلبية البسيطة للأصوات.——– وتستمع الجمعية العامة الى التقريرين السنويين لمجلس التسيير ومندوب الحسابات. وتبت في المصادقة على الحسابات.——
وتعين أو تعيد الانتخابات بالاقتراع السري للمسيرين وعند الاقتضاء تعين وتعزل المدير، وتعين بالاقتراع السري مندوب الحسابات، يمكن لها أن تفوض لمجلس التسيير جميع الصلاحيات الضرورية في حالة عدم كفاية معدل المساهمة في مصاريف التسيير، تحدد مبلغ المساهمة الاضافية الواجب طلبه من المتعاونين لأجل ضمان ميزانية التسيير.——
وتحيل للمجلس الشعبي البلدي لـ ……..بواسطة رئيسها التقارير والموازنات وجميع الوثائق الضرورية للمجلس المذكور فيما يخص ممارسة وصايته على التعاونية.——–
وبصفة عامة تبت في جميع مصالح التعاونية.——–
المادة 30: الجمعية العامة غير العادية
تشكل الجمعية العامة غير العادية قانونا من ثلثي أعضاء التعاونية الحاضرين أو الممثلين.———-
و إذا لم يكتمل هذا النصاب، تنعقد الجمعية العامة ثانية في غضون الشهر الذي يلي الاجتماع الأول وتتداول الجمعية الثانية بصفة صحيحة اذا جمعت نصف أعضاء المتعاونين.
و لا يقتضي أي نصاب على أثر الاستدعاء الثالث وتتخذ قرارات الجمعية العامة غير العادية بأغلبية ثلثي الأصوات.—-
وتفحص الجمعية العامة غير العادية كل مسألة تمس وجود أو سير التعاونية.
فهي تتداول على الخصوص حول تعديل هذا القانون الأساسي والمصادقة على برامج البناء وأسعار التكلفة للمساكن والمصادقة على انسحاب المتعاونين وقبول أعضاء جدد، وكذلك تفويض صلاحياتها لمجلس التسيير قصد التصريح بانعقاد المتعاونين.—–
وتحدد كذلك المبلغ الأقصى الذي يمكن لمجلس التسيير أن يجمع كتابات جديدة في نطاقه.———-
ويمكن للجمعية العامة غير العادية أن تقرر أما استمرار التعاونية إلى ما بعد الأجل المحدد بموجب هذا القانون الأساسي و أما قبل هذا الأجل أو إدماجها في تعاونية واحدة أو تعاونيات عقارية متعددة أخرى واقعة في نفس البلدية أو انضمامها إلى الاتحاد الوطني للتعاونيات العقارية.———–

المادة 31: محاضر الجمعيات العامة:
تثبت مداولات الجمعيات العامة في محاضر مرقمة يوقعها الرئيس وكاتب الجلسة، وتدعم بأوراق حضور المتعاونين موقعة بصفة انتظامية من طرف هؤلاء.———-
وتصدق وتوقي نسخ ومستخرجات هذه المداولات من قبل المسيرين، يكون أحدهما عضوا في مكتب الجمعية العامة المعينة.—-
ويمكن لكل متعاون في كل فترة من فترات السنة أن يطلع أو يأخذ نسخا من كل الوثائق التي طرحت على الجمعيات العامة ومن المحاضر الخاصة بها، وذلك في مركز التعاونية سواء كان بداته أو بواسطة وكيل.———–
المادة 32: حرية تعهدات المتعاونين
ان التزامات المتعاونين لا ينبغي أن تغطي أشغال البناء أو عند الاقتضاء سعر الامتلاك والنفقات المالية المختصة بهم فحسب بل كذلك نفقات التسيير وتكاليف التعاونية المحددة بـ%2 من كلفة العمارة التي يعاد ضبطها وفقا لنص المادة 29 أعلاه عند الاقتضاء من قبل الجمعية العامة العادية.———
1)ـ التخصيص المباشر
تسدد التزامات الشركاء حسب الكيفيات التي يحددها مجلس التسيير بالنسبة لكل عملية وتصادق عليها الجمعية العامة والمجلس الشعبي البلدي لـ……… سواء كان نقدا أو مؤجلا أو بتوقيع سندات.———-
يتم التخصيص النهائي للمساكن لصالح المتعاون الذي يصير مالكا له بموجب عقد موثق فور انتهاء الأشغال أو امتلاك العمارة من قبل التعاونية.———–
ولا يمكن ان يتم هذا التشخيص المباشر الا اذا ثبت ان المتعاون قد وفي بالتزاماته المحددة في الفقرة الأولى من هذه المادة التي هي كما يلي:
ـ مجموع الحصة الشخصية بما في ذلك مبلغ السندات الموقعة منه.———
ـ مساهمته في نفقات التسيير وتكاليف التعاونية.——-
ـ وعند الاقتضاء حصص الاحتياط الخاصة بمصاريف الملكية المشتركة والأرباح ونفقات التوثيق والشهر العقاري والنفقات والفوائد الخاصة بكل قرض تكميلي من شأنه أن يطلب بواسطة التعاونية وعن طريقها وكل ذلك بناء على البيانات الحسابية المعدة من مجلس التسيير والمقررة من قبل الجمعية العامة غير العادية.———–
2)ـ التخصيص المؤجل
تسدد التزامات المتعاونين حسب شروط القرض الذي حصلت عليه التعاونية بنفسها سواء كان بصفة ثابتة ( استهلاك رأس المال المتزايد والفوائد المحسوبة على الرأسمال الباقي المستحق).———
ان سعر الفائدة المطلوب من المتعاونين ومدة استهلاك القرض الممنوح يمثلان ما تتحمله التعاونية فيم يخص القروض المطالبة التي تكون قد ابرمتها.———
وعلى المتعاون عند منحه المفاتيح أن يكون مسددا بوجه خاص مجموع حصصه الشخصية ويحتفظ المتعاون بصفة المستأجر الى غاية التخصيص النهائي المقرر بموجب عقد توثيقي ويجب عليه أن يستمر في دفع الأقساط الشهرية المنصوص عليها في التعاقد الموقع مع التعاونية بما في ذلك مشاركته في نفقات التسيير والنفقات التكميلية التي صارت ضرورية لضمان التوازن لتسيير التعاونية.——
وكل تأخير في دفع قسط شهري واحد يؤدي على استيفاء التعويض المنصوص عليه في المادة 9 أعلاه المطبق على المبالغ المستحقة غير المدفوعة ابتداء من تاريخ الاستحقاق ولفائدة التعاونية.———-
وعلاوة على ذلك عندما يتعدى التأخير ستة (06) أشهر يمكن لمجلس التسيير بناء على مجرد انذار باق بدون جدوى، أن يصرح بابعاد المتعاون المتخلف عن الدفع حدود التفويض الذي منحته اياه لهذا الغرض الجمعية العامة غير العادية.———
ان المتعاون المستفيذ الذي يصير عاجزا عن الوفاء بالتزاماته لسبب خارج عن ارادته يمكنه بموافقة مجلس التسيير أن يبيع حصصه في التعاونية ضمن الشروط المنصوص عليها في المادة 11 المشار اليها أعلاه وكذلك كل حقوقه بشرط أن يتعهد المشتري على حسابه بموجب عقد مع التعاونية ملائم لوضعيته الشخصية بكل التزامات البائع تجاه التعاونية.
المادة 33: الأحكام المالية والحسابية
تبدأ السنة المالية في أول جانفي وتنتهي في 31 ديسمبر، وتشمل السنة المالية الأولى الوقت الواقع بين تاريخ التأسيس النهائي للتعاونية وتاريخ 31 ديسمبر من نفس السنة.

تمسك حسابات التعاونية على الشكل التجاري طبقا لأحكام الأمر رقم 75-35 المؤرخ في 29 أبريل 1975 المتضمن المخطط الوطني للمحاسبة والنصوص المتعلقة به.

ويوجه خلال الأشهر الثلاثة التي تلي نهاية السنة المالية تقرير نشاط مجلس التسيير المصادق عليه من قبل الجمعية العامة العادية المكلفة بفحص الحسابات وكذلك الوثائق الحسابية للتعاونية المرفقة بتقرير مندوب الحسابات الى المجلس الشعبي البلدي لـ……….. والي ولاية……….والى المجلس الوطني للتعاون العقاري لدى وزير السكن والبناء والى وزير المالية.—

بعد تسديد كل التكاليف، يجري على الأرباح الصافية للسنة المالية بعد أن تخفض اذا اقتضى الحال الخسائر السابقة، اقتطاع جزء من عشرين من المبلغ يخصص لتأسيس صندوق الاحتياط المسمى (الاحتياط القانوني). ——–
ويتوقف اجباريا هذا الاقتطاع عندما يبلغ عشر رأسمال التعاونية.
ويكون الرصيد المحتمل احتياطيا خاصا يستعمل لضمان تنمية التعاونية ومواجهة المصاريف غير العادية أو غير المتوقعة.——-
المادة 34: نظام الملكية المشتركة
قبل تخصيص المساكن يضع مجلس التسيير نظاما للملكية المشتركة تصادق عليه جمعية خاصة للمتعاونين الذين ينطبق عليهم هذا النظام وذلك وفق النمودج المحدد بموجب التنظيم المعمول به في هذا الميدان وفقا للقانون الأساسي للملكية المشتركة المحدد بموجب المواد من 743 الى 772 من القانون وتستدعي هذه الجمعية الخاصة وتنعقد طبقا للقواعد المنصوص عليها في المادتين 28 و 30 المشاره اليها أعلاه.–
يشهر نظام الملكية المشتركة والتعديلات التي يمكن أن تطرأ عليه في المحافظة العقارية.——–

المادة 35: السلطة الادارية للمراقبة
علاوة على المراقبة المقررة في التشريع الجاري به العمل، توضع التعاونية تحت مراقبة سير التعاونية وتسييرها المالي وحساباتها وكذلك انجازاتها. ——–
ويمارس المجلس الشعبي البلدي لـ……..في هذا الصدد سلطاته ازاء التعاونية في اطار الأحكام المقررة بموجب الأمر رقم 76-92 المؤرخ في 23 أكتوبر 1976 المتعلق بتنظيم التعاون العقاري . —
المادة 36: العقوبات
يمكن للمجلس الشعبي البلدي لـ…………أن يلطب انعقاد جمعية عامة عادية للمتعاونين في حالة عدم الأهلية أو التقصير أو تعسف المسيرين وتنكرهم لمصالح التعاونية واذا ثبت أن قرارات هذه الجمعية غير مجدية يمكنه حل مجلس التسيير وتعيين مجلس تسيير مؤقت. —
ويكلف هذا المجلس المؤقت مدة لاتتعدى سنة بنفس السلطات التي كان يتمتع بها مجلس التسيير السابق، الا أن مجلس التسيير السابق يبقى مؤولا طوال عامين عن الأخطاء التي ارتكبها اثناء تسييره. ——-
واذا لم يستقم مجلس تسيير التعاونية عند نهاية المهلة المعهود بها الى المجلس المؤقت يمكن اتخاذ تدابير بسحب الاعتماد من قبل المجلس الشعبي البلدي لـ…….. ——
واذا وقع الحل من جراء سحب الاعتماد، تكلف لجنة مؤلفة بالتساوي من ممثلي التعاونية وممثلي المجلس الشعبي البلدي لـ …….. للقيام بعمليات التصفية. ——-

المادة 37: الحـل
علاوة على الحل المنصوص عليه في المادة السابقة نتيجة سحب الاعتمـاد، يمكن أن يطرأ الحل المسبق للتعاونية في الحالتين التاليتين:
ـ اذا انخفض عدد الشركاء الى أقل من خمسة. ——-
ـ اذا انخفض رأسمال التعاونية بنسبة تزيد على ثلاثة أرباع المبلغ الأقصى الذي أدركته.
وفي كل من هاتين الحالتين، يجب على الجمعية العامة غير العادية أن تبت في الحل المسبق للتعاونية. ——-
ويخضع حل التعاونية لنفس اجراءات الاعتماد والايداع والاشهار المطبقة في تأسيسها ويحرر عقد الحل من قبل الموثق تحت طائلة البطلان. —
ويبلغ العقد الى المجلس الأعلى للتعاون العقاري القائم لدى وزارة السكن والبناء أو المداولة المؤدية لحل التعاونية والتي تحدد كيفية تصفيتها. ——-
واذا طرأ حل مسبق قبل الاستهلاك الكامل لرأسمال التعاونية والتخصيص النهائي لكل المساكن، يسند انهاء العمليات الجارية الى مصف واحد أوعدة مصفين ولايكون تعيين هؤلاء الأخرين من قبل الجمعية العامة غير العادية نهائـيا، الا بعد موافقة المجلس الشعبي البلدي لـ………
واذا لم تتمكن الجمعية العامة من تحديد اختيارها، فيعين المجلس الشعبي البلدي لـ ……….. بنفسه المصفين. ——-
المادة 38: التصفية
عند انتهاء أجل التعاونية المنصوص عليه في هذا القانون الأساسي
فان الجمعية العامة غير العادية، تنظم كيفية التصفية وتعين مصفيا واحد أو أكثر، كما تحدد سلطاتهم وذلك بناء على اقتراح مجلس التسيير. —
تنتهي سلطة المسيرين بتعيين مصف واحد أو أكثر وكل وكيل ولكن التعيين لايتعارض مع وجود مسيري الجمعيات العامة ووكلائها. –
المادة 39: تخصيص الأصول
ان الأصول الصافية والمتبقية في جميع أحوال التصفية، بعد انقضاء الخصوم وتسديد رأسمال التعاونية المحررة تؤول حسب الأحوال على قـرار اللجنة المتساوية الأعضاء المنصوص عليها في المادة 36 المشار اليها أعلاه، أو قرار الجمعية العامة غير العادية الى تعاونيات عقارية أخرى أو الى الصندوق الوطني للتعاون العقاري. ———
المادة 40: تسديد فائض الخصوم
يكون كل المتعاونين مسؤولين على وجه التضامن في حالة ما اذا نتج عن التصفية خسارة في الأصول عن تسديد الديون التي عقدتها التعاونية وذلك بنسبة مساهمته في رأسمالها وحسب الشروط المنصوص عليها في المادة 33 من الأمر رقم 72-23 المؤرخ في 7 يونيو سنة 1972 المشار اليه في المادة 20 أعلاه.
المادة 41: النظام الداخلي
يضع مجلس التسيير نظاما داخليا بالنسبة لكل ما لم ينص عليه في هذا القانون الأساسي.———-
المادة 42: المصادقة على القانون الأساسي يخضع هذا القانون الأساسي وكل التعديلات الطارئة عليه لمصادقة المجلس الشعبي البلدي لـ………………….. —

المادة 43: الايداع والاشهار
يجب ايداع هذا القانون الأساسي والأحكام المحتملة المعدلة له لدى كاتب الضبط التابع لمحكمة مقر التعاونية وذلك خلال الشهر الذي يلي الحصول على الاعتماد.
وترسل نسخة من القانون الأساسي المصادق عليه والتعديلات الطارئة بصفة قانونية الى المجلس الوطني العقاري.-
المصاريــف
جميع مصاريف هذا العقد وتوابعه القانونية تؤديها التعاونية وتحمل في مصاريفها العامة.————
التسجيـل والطابـع
ان هذا العقد معفى من طوابع الدمغة وفقا لأحكام المادة 266 من قانون الطابع وكذا جميع حقوق التسجيل طبقا لمقتضى المادة 340 من قانون التسجيل.——–

إثبـاتـا لما ذكـر
حـرر هــذا العـقــد بمـكـتب التـوثيـق الكائـن بـ
عام …………..
وفي يوم :……
و بعد التلاوة، وقع رئيس التعاونية العقارية المسماة أعـلاه، مع الموثق على العقـد.
النصوص القانونية التي تضبط هذا العقد من المادة… إلى المادة… من القانون
ـ الوثائق المطلوبة لتحرير هذا العقد:
ـ نسخة من بطاقة التعريف الوطنية لرئيس التعاونية العقارية.
ـ نسخة من شهادة ميلاد لرئيس التعاونية العقارية.
ـ محضر الجمعية العامة .
– قائمة أعضاء التعاونية العقاريبة.
الإجـــراءات:
ـ يسجل هذا العقد في مدة أقصاها شهر مجانــا.

نموذج عقد شركة مدنية تعاونية عقارية.