صيغة مذكرة دفاع بتقادم دعوى انقاص الثمن مع طلب بفسخ عقد الاستبدال

صيغة مذكرة دفاع بتقادم دعوى انقاص الثمن مع طلب بفسخ عقد الاستبدال.

محكمة جنوب القاهرة الابتدائية
الدائرة 9 مدني

مذكرة
بدفاع/ هيئة الأوقاف المصرية (المدعى عليها الأولى)

ضــــــد

السادة/ ورثة: محمد ***** (مدعون)

في الدعوى رقم 2187 لسنة 2011 مدني كلي جنوب القاهرة
والمحدد لنظرها جلسة يوم الاثنين الموافق */**/2011م للمرافعة.

أولاً- الوقائع
تخلص وقائع الدعوى الماثلة في أن المدعين عقدوا الخصومة فيها بموجب صحيفة، أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 4/6/2011، طلبوا في ختامها الحكم لهم: بإنقاص صمن استبدال (بيع) عقار التداعي رقم 4 “أ” بعطفة برجوان، التابع قسم الجمالية، بالقاهرة، وهو موضوع العقد المسجل برقم 1723 لسنة 2009 شهر عقاري جنوب القاهرة، مع شهر قائمة حق الامتياز على العقار المبيع لحين الوفاء بباقي ثمنه، وأن يكون هذا النقصان إلى القدر المناسب، مع إلزام المدعى عليه الثاني بصفته (وزير العدل) بالتأشير بذلك الحكم على العقد المسجل وقائمة حق الامتياز المرفقة به والمشهر تحت رقم 1723 لسنة 2009 شهر عقاري جنوب القاهرة، مع ما يترتب على ذلك من آثار، مع إلزام المدعى عليهما بصفتيهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة.
وقال المدعون شرحاً لدعواهم أن مورثهم المرحوم/ محمد عبد المجيد عثمان كان يستحكر (يستأجر حق حكر) العقار رقم 4 “أ” بعطفة برجوان، قسم الجمالية، بالقاهرة، والتابع لجهة وقف/ خوان الخاسكية وشريكه.
وحيث تقدم ورثة المستحكر بطلب إلى اللجنة القضائية للأحكار (المُشكلة بالقانون رقم 43 لسنة 1982 بشأن إنهاء الأحكار على الأعيان الموقوفة)، لاستبدال حق الحكر (شراء الأرض حيث إنهم ملاك المباني)، فقد نظرت اللجنة القضائية للأحكار مادة الحكر المذكور وأصدرت حكمها فيها بجلسة 27/7/2008 بتقرير أن المنتفعين الظاهرين هم المدعون في الدعوى الماثلة، كما قامت بتقدير ثمن متر الأرض بمبلغ 3000جم (ثلاثة آلاف جنيه) وبتقدير ثمن متر البناء بمبلغ 200جم (مائتي جنيه)، على أساس أن إجمالي مساحة العقار المحكر تبلغ 341م2 (ثلاثمائة وواحد وأربعون متراً مربعاً).
وإذ قبل المدعون بحكم اللجنة القضائية للأحكار ووافقوا على استبدال (شراء) أرض عقار التداعي (حيث إن المباني مملوكة لهم بموجب ملكيتهم لحق الانتفاع بموجب حق الحكر)، وقاموا بتنفيذ ذلك حكم اللجنة القضائية للأحكار وذلك بتسجيل وشهر عقد الاستبدال (البيع)، وعند قيامهم باستخراج كشف مساحي للعقار المطلوب شهر عقد استبداله تبين أن هناك فرقاً في المساحة لصالح هيئة الأوقاف المصرية إذ تبين أن إجمالي مساحة أرض العقار المحكر تبلغ 366.38م2 (ثلاثمائة وستة وستون متراً مربعاً وثمانية وثلاثون سنتيمتر – أي بزيادة قدرها أكثر من 25م2). ومن ثم تم يكون السعر الإجمالي لأرض حكر عقار التداعي يبلغ = 366.38م2 x 3000جم = 1099140جم (مليون وتسعة وتسعون ألف ومائة وأربعون جنيهاً)، وحيث إنه طبقاً للقانون رقم 43 لسنة 1982 بشأن إنهاء الأحكار على الأعيان الموقوفة فإن المستحكرين (المدعين) يختصون بربع ثمن الأرض (والبالغ قدره 274785جم)، بينما تستحق هيئة الأوقاف المصرية باقي ثلاثة الأرباع قيمة الأرض (والبالغ قدره 824355جم)، وإذ قام المدعون بسداد مقدم الثمن ونسبته 20% من إجمالي المبلغ المستحق لهيئة الأوقاف المصرية وقدره 164871جم وتعهدوا بأن يسددوا باقي الثمن على خمسة أقساط سنوية متساوية (مع الريع بواقع 7% من قيمة الثمن)، وعلى أن يستحق القسط الأول في 26/7/2009، وبناء على ذلك تم تسجيل عقد الاستبدال (البيع) وشهره بالشهر العقاري تحت رقم 1723 لسنة 2009 شهر عقاري جنوب القاهرة مع شهر قائمة حق الامتياز على العقار المبيع لحين الوفاء بكامل باقي الثمن.
وبعد أكثر من ثلاث سنوات على صدور قرار اللجنة القضائية بتقدير سعر المتر الواحد من الأرض بمبلغ 3000جم (والصادر بتاريخ 27/7/2008)، وبعد أكثر من سنتين من تنفيذ المدعون لذلك القرار بتسجيلهم لعقد الاستبدال بالشهر العقاري (في عام 2009)، شعر المدعين فجأة إن تقدير سعر الأرض بمعرفة اللجنة القضائية للأحكار مبالغ فيه فأقاموا الدعوى الماثلة بغية القضاء لهم بطلباتهم سالفة الذكر بإنقاص الثمن؟!!!

ثانياً- الدفاع
1 – هيئة الأوقاف المصرية تجحد كافة الصور الضوئية المقدمة من المدعين:
قدم المدعين صوراً ضوئية لمستنداتهم بحوافظ مستنداتهم المقدمة في الدعوى الماثلة، وهيئة الأوقاف المصرية (المطعون ضدها الأولى) تتمسك بجحد كافة الصور الضوئية المُقدمة من المدعين في الدعوى الماثلة.
لما كان ذلك، وكان من المقرر في قضاء محكمة النقض أنه:
“لا حجية لصور الأوراق في الإثبات إلا بمقدار ما تهدى إلى الأصل إذا كان موجوداً فيرجع إليه كدليل في الإثبات. أما إذا كان الأصل غير موجود فلا سبيل للاحتجاج بالصورة إذا أنكرها الخصم ومن ثم لا تثريب على محكمة الموضوع بدرجتيها إن هي التفتت بالتالي عن صورة الورقة المقدمة من الطاعن ولا عليها إن هي لم تُجر تحقيقاً في هذا الشأن ولم ترد على ما أبداه من دفاع”.
(نقض مدني في الطعن رقم 407 لسنة 49 قضائية – جلسة 19/12/1982.
وفي الطعنين رقمي 598 و 55 لسنة 50 قضائية – جلسة 28/2/1984.
وفي الطعن رقم 687 لسنة 43 قضائية – جلسة 24/1/1978 السنة 29 صـ 279).
وهدياً بما تقدم، ولما كان المدعون في الدعوى الماثلة قد جاءت مُستندات دعواهم الماثلة خالية من أصولها وكانت هيئة الأوقاف المصرية (المطعون ضدها الأولى) قد جحدت تلك الصور الضوئية المُقدمة منه، الأمر الذي يُفقدها حُجيتها في الإثبات. مما يتعين معه الالتفات بالكلية عن تلك المُستندات المجحود صورها الضوئية.

2 – سلطة عدالة محكمة الموضوع في تكييف الدعوى:
لما كان من المُقرر في قضاء النقض أن:
“قاضي الدعوى مُلزم في كل حال بإعطاء الدعوى وصفها الحق وإسباغ التكييف القانوني الصحيح عليها دون تقيد بتكييف الخصوم لها في حدود سبب الدعوى”.
(نقض مدني في الطعن رقم 29 لسنة 63 قضائية – جلسة 25/11/1996 مجموعة المكتب الفني – السنة 47 – صـ 1387).
وقد تواتر قضاء محكمة النقض على أنه:
“من المُقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن لمحكمة الموضوع تكييف الدعوى بما تتبينه من وقائعها وأن تُنزل عليها وصفها الصحيح في القانون غير مُقيدة في ذلك إلا بالوقائع وبالطلبات المطروحة عليها”.
(نقض مدني في الطعن رقم 2754 لسنة 60 قضائية – جلسة 30/10/1994 مجموعة المكتب الفني – السنة 45 – صـ 1297 – فقرة 2).
وهدياً بما تقدم، فإنه على عدالة المحكمة الموقرة أن تُعطي الدعوى الماثلة وصفها الحق وإسباغ التكييف القانوني الصحيح عليها دون أن تتقيد في ذلك بتكييف المُدعين لها، غير مُسترشدة في ذلك إلا بوقائع الدعوى وبالطلبات المطروحة فيها..
لما كان ذلك، وكان الثابت من أوراق الدعوى ومستنداتها أن المدعين إنما يطعنون على ما قامت به اللجنة القضائية للأحكار بجلسة 27/7/2008 من تقدير سعر المتر الواحد من أرض التداعي بمبلغ 3000جم ويطلبون إلغاء ذلك التقدير والقضاء مجدداً بتخفيض ذلك التقدير إلى القدر الذي يرونه مناسباً، فإن الدعوى الماثلة إنما تكون في حقيقتها “طعناً على قرار اللجنة القضائية للأحكار الصادر بجلسة 27/7/2008”.

3 – هيئة الأوقاف المصرية تدفع بسقوط حق المدعين في الطعن على قرار اللجنة القضائية للأحكار:
حيث تنص المادة 213/1 من قانون المرافعات على أن:
“يبدأ ميعاد الطعن فى الحكم من تاريخ صدوره، ما لم ينص القانون على غير ذلك”.
كما تنص المادة مادة 215 من قانون المرافعات على أنه:
“يترتب على عدم مراعاة مواعيد الطعن فى الأحكام سقوط الحق فى الطعن. وتقضى المحكمة بالسقوط من تلقاء نفسها”.
كما تنص المادة السادسة من القانون رقم 43 لسنة 1982 في شأن إنهاء الأحكار على الأعيان الموقوفة، على أنه:
“لذوي الشأن ولرئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية الطعن على قرارات اللجنة القضائية للأحكار المنصوص عليها في المادة السابقة أمام المحكمة الابتدائية الكائن بدائرتها العقار خلال ثلاثين يوماً من تاريخ صدورها. ويكون الحكم الصادر في الطعن من المحكمة الابتدائية نهائياً غير قابل للطعن بأي وجه من أوجه الطعن”.
هذا، ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أن:
“بحث ما إذا كان الاستئناف قد أقيم في الميعاد المقرر قانوناً لرفعه أو بعد ذلك، هو من المسائل التي تقضى فيها المحكمة من تلقاء نفسها ولو لم تكن مثار نزاع بين الخصوم باعتبارها من النظام العام، فإذا ما تبين لمحكمة الاستئناف رفعه بعد الميعاد قضت بسقوط الحق فيه وفقاً للمادة 215 من قانون المرافعات، لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن الحكم المستأنف صدر حضورياً في 18/1/1986 فإن ميعاد استئنافه يبدأ سريانه من تاريخ صدوره وينتهي في يوم الخميس 27/2/1986 وإذ خلت الأوراق من دليل يقيني على أن هذا اليوم صادف عطلة رسمية توقف فيها العمل بالمحاكم أو أنه تحقق فيها أمر غير مألوف يستحيل توقعه مما يعد في ذلك قوة قاهرة أو حادث مفاجئ، حتى يمتد ميعاد الاستئناف تبعاً لذلك كما يقول الطاعن، وكان الطاعن لم يرفع استئنافه إلا في 1/3/1986 بإيداع صحيفته قلم كتاب محكمة استئناف القاهرة متجاوزاً الميعاد الذي قرره القانون فإن حقه في الاستئناف يكون قد سقط وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بسقوط الحق في الاستئناف فإنه يكون قد وافق صحيح القانون”.
(نقض مدني في الطعن رقم 888 لسنة 57 قضائية – جلسة 21/2/1993 مجموعة المكتب الفني – السنة 44 – صـ 662).
وهدياً بما تقدم، وبالبناء عليه، ولما كان الثابت بالأوراق وبإقرار المدعون أنفسهم أن قرار اللجنة القضائية للأحكار قد صدر بتاريخ 27/7/2008 ، وأن مدة الثلاثين يوماً المقررة للطعن عليه تنتهي في 26/8/2008، إلا إن المدعين لم يقيدوا طعنهم الماثل إلا في تاريخ 4/6/2011 أي بعد فوات الميعاد القانوني بأكثر من ثلاث سنوات كاملة كاملة، ومن ثم يحق لهيئة الأوقاف المصرية الدفع بعدم قبول الطعن الماثل شكلاً، وبسقوط حق الطاعنين في رفعه، لرفعه بعد الميعاد، وهذا الدفع متعلق بالنظام العام وتقضي به عدالة محكمة الموقرة من تلقاء نفسها ما دامت أوراق الدعوى تدل عليه.

4 – هيئة الأوقاف المصرية تدفع بعدم جواز الطعن على قرار اللجنة القضائية للأحكار لكون المدعين قد قبلوا به وقاموا بتنفيذه:
حيث تنص المادة 211 من قانون المرافعات على أنه:
“لا يجوز الطعن فى الأحكام إلا من المحكوم عليه ولا يجوز ممن قبل الحكم أو ممن قضى له بكل طلباته ما لم ينص القانون على غير ذلك”.
ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أن:
“القاعدة العامة فى الطعن فى الأحكام طبقاً لنص المادة 211 من قانون المرافعات مؤداها عدم جواز الطعن فى الحكم ممن قبله صريحاً كان هذا القبول أو ضمنياً سابقاً على الحكم أو لاحقاً له”.
(نقض مدني في الطعن رقم 31 لسنة 53 قضائية – جلسة 10/4/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 959).
لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق – وبإقرار المدعون أنفسهم في صحيفة دعواهم الماثلة – أن اللجنة القضائية للأحكار قد أصدرت قراراها بخصوص أرض التداعي بجلسة 27/7/2008، وأن المدعين لم يقوموا بالطعن عليه، بل قبلوا الحكم (صراحة وضمناً) وذلك بأن قاموا بتنفيذه، بتسجيل وشهر عقد استبدال (بيع) أرض التداعي وفقاً للسعر الذي حددته اللجنة القضائية للأحكار، ومن ثم فلا يجوز لهم قانوناً وقد قبلوا ذلك القرار أن يقوموا بالطعن عليه بالدعوى الماثلة.

5 – هيئة الأوقاف المصرية تتمسك بحجية القرار الصادر من اللجنة القضائية للأحكار ونهائيته لعدم الطعن عليه خلال المواعيد القانونية:
حيث تنص المادة 101 من قانون الإثبات على أن:
“الأحكام التي حازت قوة الأمر المقضي تكون حجة فيما فصلت فيه من الحقوق، ولا يجوز قبول دليل ينقض هذه الحجية، ولكن لا تكون لتلك الأحكام هذه الحجية إلا في نزاع قام بين الخصوم أنفسهم دون أن تتغير صفاتهم وتتعلق بذات الحق محلاً وسبباً”.
ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أن:
“المنع من إعادة النزاع في المسألة المقضي فيها شرطه أن تكون المسألة في الدعويين واحدة ويشترط لتوافر هذه الوحدة أن تكون المسألة المقضي فيها نهائياً مسألة أساسية لا تتغير وأن يكون الطرفان قد تناقشا فيها في الدعوى الأولى واستقرت حقيقتها بينهما بالحكم الأول استقراراً جامعاً مانعاً وتكون هي بذاتها الأساس فيما يدعيه بعد في الدعوى الثانية أي من الطرفين قِـبل الآخر من حقوق متفرعة عنها”.
(نقض مدني في الطعن رقم 392 لسنة 26 قضائية – جلسة 25/1/1962 مجموعة المكتب الفني – السنة 13 – صـ 127.
وفي الطعن رقم 1402 لسنة 48 قضائية – جلسة 21/11/1982.
وفي الطعن رقم 948 لسنة 49 قضائية – جلسة 16/3/1983).
كما تواتر قضاء محكمة النقض على أنه:
“متى حاز الحكم قوة الأمر المقضي فإنه يمنع الخصوم فى الدعوى التي صدر فيها من العودة إلى المناقشة فى المسألة التي فصل فيها بأي دعوى تاليه يثار فيها هذا النزاع ولو بأدلة قانونية أو واقعية لم يسبق إثارتها فى الدعوى الأولى ولم يبحثها الحكم”.
(نقض مدني في الطعن رقم 167 لسنة 54 قضائية – جلسة 20/12/1987 مجموعة المكتب الفني – السنة 38 – صـ 1122 – فقرة 3).
وهدياً بما تقدم، وبالبناء عليه، ولما كان الثابت – بإقرار المدعين في صحيفة دعواهم الماثلة – أن قرار اللجنة القضائية للأحكار بشأن حكر أرض التداعي قد صدر بجلسة 27/7/2008 وحدد سعر المتر من تلك الأرض بمبلغ 3000جم، ولما كان المدعون لم يطعنوا على قرار اللجنة القضائية الذي هو بمثابة حكم قضائي، وفوتوا مواعيد الطعن القانونية على أنفسهم (بل قبلوا ذلك الحكم وقاموا بتسجيل عقد الاستبدال وفقاً للسعر الذي حددته اللجنة القضائية)، وبذلك فقد أصبح قرار اللجنة القضائية للأحكار – الذي هو بمثابة حكم قضائي – نهائياً وباتاً وحائزاً لحجية وقوة الأمر المقضي به ولا يجوز العودة إلى المجادلة في المسألة الأولية والأساسية التي فصل فيها ذلك القرار (ألا وهي تحديد سعر المتر من أرض التداعي)، ولا يجوز قانوناً العودة إلى تلك المجادلة ولو بأدلة واقعية أو قانونية جديدة لم يسبق إثارتها أمام اللجنة القضائية للأحكار على نحو ما سلف بيانه.

6 – واحتياطياً- تدفع هيئة الأوقاف المصرية بسقوط حق المدعين في المطالبة بإنقاص الثمن:
حيث تنص المادة 434 من القانون المدني على أنه:
“إذا وجد في المبيع عجز أو زيادة، فإن حق المشتري في طلب إنقاص الثمن أو في طلب فسخ العقد، وحق البائع في تكملة الثمن، يسقط كل منهما بالتقادم، إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليماً فعلياً”.
وقد جاء في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للقانون المدني في هذا الصدد أنه:
“يتبين مما تقدم في المادة السابقة أن هناك حالات يطلب فيها المشتري إنقاص الثمن إذا نقص المبيع نقصاً غير جسيم، أو الفسخ إذا نقص المبيع أو زاد بقدر جسيم، وهناك حالات يطلب فيها البائع تكملة الثمن إذا زاد المبيع زيادة غير جسيمة أو زيادة جسيمة لم تحمل المشتري على طلب الفسخ. ففي هذه الحالات جميعاً تسقط الدعوى في الفسخ أو إنقاص الثمن أو في زيادته بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليماً حقيقياً. وهذا الحكم أصلح عيباً في التقنين الحالي (التقنين المدني القديم)، إذ جعل التقادم يسري لا من وقت العقد بل من وقت التسليم الحقيقي للمبيع، فلا يكفي التسليم الصوري، وظاهر أن التسليم الحقيقي وحده هو الذي يهيئ للمشتري وللبائع كشف حقيقة النقص والزيادة في المبيع”.
(مجموعة الأعمال التحضيرية – جـ 4 – صـ 65).
وقد راعى المشرع في هذه الدعاوى الثلاث وجوب استقرار التعامل، فيجعلها كلها تتقادم بمدة قصيرة هي سنة واحدة (المادة 434 مدني)، حتى لا يبقى البائع مهدداً مدة طويلة برجوع المشتري عليه بإنقاص الثمن أو بفسخ البيع، وحتى لا يبقى المشتري مهدداً مدة طويلة برجوع البائع عليه بتكملة الثمن.
ويبدأ سريان التقادم من وقت تسليم المبيع تسليماً فعلياً، ففي هذا الوقت يستطيع المشتري أن يتبين ما إذا كان المبيع فيه نقص يوجب إنقاص الثمن أو فسخ البيع، أو زيادة توجب عليه تكملة الثمن فيبادر إلى طلب الفسخ حتى يتوقى دفع هذه التكملة. ومن ثم اشترط القانون بأن يكون التسليم تسليماً فعلياً، إذ التسليم الفعلي وحده دون التسليم الحكمي هو الذي يهيئ أسباب العلم بما تقدم. وانفسح المجال للبائع نفسه إلى وقت تسليمه المبيع للمشتري تسليماً فعلياً، فلا يسري تقادم دعواه بتكملة الثمن إلا من هذا الوقت، لأنه يتبين عادة في هذا الوقت ما إذا كان بالبيع زيادة تجعل له الحق في طلب تكملة الثمن. وغني عن البيان أن مدة السنة لا توقف بسبب عدم توافر الأهلية ولو لم يكن للدائن نائب يمثله قانوناً (وفقاً لنص المادة 382/2 مدني). ولا يجوز الاتفاق على زيادة مدة السنة أو على إنقاصها، لأن المادة 388 مدني قد قضت بأنه لا يجوز الاتفاق على أن يتم التقادم في مدة تختلف عن المدة التي عينها القانون، ولكن يجوز أن يسقط حق المشتري في الرجوع على البائع بسبب عجز المقدار قبل انقضاء السنة، في حالة ما إذا وضع يده على المبيع وهو عالم بالعجز مما يفهم منه أنه نزولاً ضمنياً عن حقه. ويجوز إبداء الدفع بسقوط الدعوى بالتقادم لانقضاء سنة في أية حالة كانت عليها الدعوى ولو لأول مرة أمام محكمة الاستئناف.
(لطفاً، المرجع: “الوسيط في شرح القانون المدني” – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء الرابع – طبعة 2006 القاهرة – بند 300 – صـ 476).
هذا، ومن المُقرر في قضاء محكمة النقض أن:
“نص المادتين 433 ، 434 من القانون المدني يدل على أن مسئولية البائع عن العجز فى المبيع تكون عندما يتبين أن القدر الحقيقي الذى يشتمل عليه البيع ينقص عن القدر المتفق عليه فى العقد، وأن تقادم حق المشترى فى إنقاص الثمن أو فسخ العقد بسبب العجز فى المبيع بانقضاء سنة من تسلمه تسلماً فعلياً إنما يكون فى حالة ما إذا كان مقدار المبيع قد عين فى العقد”.
(نقض مدني في الطعن رقم 863 لسنة 53 قضائية – جلسة 22/2/1990 مجموعة المكتب الفني – السنة 41 – صـ 564 – فقرة 4).
وهدياً بما تقدم، ولما كان المدعون (المشترون) هم مستحكري عقار التداعي ومالكي حق المنفعة فيه قبل استبداله (شرائه بالكامل أرضاً وبناءاً)، أي إنهم يحوزون ويضعون أيدهم على العقار المبيع حتى قبل شرائه ومن بعد تسجيل العقد، ومن ثم فإن تمام استلامهم لكامل الأرض المبيعة ووضع يدهم عليها، على أقل تقدير من تاريخ تسجيل العقد في عام 2009، إلا إنهم لم يرفعوا دعواهم بإنقاص الثمن إلا في منتصف عام 2011 أي بعد عامين من تاريخ تسجيل عقد البيع وهو تاريخ استلامهم قانوناً للأرض بصفتهم مالكين لها، فإن دعوى إنقاص الثمن تكون قد سقطت بمضي سنة من تاريخ الاستلام الفعلي طبقاً لنص المادة 434 مدني سالفة الذكر، وهو ما تتمسك به هيئة الأوقاف المصرية على سبيل الجزم واليقين.

7 – وعلى سبيل الاحتياط الكلي- تطلب هيئة الأوقاف المصرية رفض الدعوى الماثلة:
وهيئة الأوقاف المصرية تطلب من عدالة المحكمة الموقرة الحكم لها برفض الدعوى الماثلة استناداً لمبدأ “العقد شريعة المتعاقدين”.
حيث تنص المادة 147/1 من القانون المدني على أن:
العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين”.
وتقول المذكرة الإيضاحية للقانون في هذا الصدد ما يأتي:
“العقد شريعة المتعاقدين، ولكنه شريعة اتفاقية، فهو يلزم عاقديه بما يرد الاتفاق عليه متى وضع صحيحاً، والأصل إنه لا يجوز لأحد طرفي التعاقد أن يستقل بنقضه أو تعديله، بل ولا يجوز ذلك للقاضي، لأنه لا يتولى إنشاء العقود على عاقديها وإنما يقتصر عمله على تفسير مضمونها بالرجوع إلى نية هؤلاء العاقدين، فلا يجوز إذن نقض العقد أو تعديله إلا بتراضي عاقديه ويكون هذا التراضي بمثابة عقد جديد – أو لسبب من الأسباب المقررة في القانون كما هو الشأن في أسباب الرجوع في الهبة”.
(مجموعة الأعمال التحضيرية 2 – صـ 279 : 280).
ولما كانت قاعدة “العقد شريعة المُتعاقدين” المنصوص عليها في الفقرة الأولى تحسم مبدأ سلطان الإرادة الذي ما زال يسود الفكر القانوني، ولازم القاعدة أنه يمتنع على أحد العاقدين نقض العقد أو إنهاؤه أو تعديله على غير مُقتضى شروط العقد ما لم يُتَفَق على ذلك مع أطراف العقد الآخرين، كما يمتنع ذلك على القاضي.
(لطفاً، المرجع: “التقنين المدني في ضوء الفقه والقضاء” – للأستاذ الدكتور/ محمد كمال عبد العزيز – الجزء الأول: “في الالتزامات” – طبعة 1980 القاهرة – صـ 412 : 413).
فبعد أن يُفسر القاضي العقد ويُحدد نطاقه، لا يبقى له إلا أن يُلزِم المُتعاقدين بتنفيذ جميع ما أشتمل عليه، ما دام العقد قد نشأ صحيحاً مُلزماً. وهو لا يكون صحيحاً مُلزماً إلا في الدائرة التي يُجيزها القانون، أي في نطاق لا يصطدم فيه مع النظام العام ولا مع الآداب.
ويُطبق القاضي العقد كما لو كان يُطبق قانوناً، لأن العقد يقوم مقام القانون في تنظيم العلاقة التعاقدية فيما بين المُتعاقدين. بل هو ينسخ القانون فيما يخرج منه عن دائرة النظام العام والآداب، حيث أن الأحكام القانونية التي تخرج عن هذه الدائرة ليست إلا أحكاماً تكميلية أو تفسيرية لإرادة المُتعاقدين، فإذا تولى المُتعاقدان بإرادتهما تنظيم العلاقة فيما بينهما في العقد، كان العقد هو القانون الذي يسري عليهما، وتوارى البديل أمام الأصيل. وهذا هو المعنى الذي قصدت إليه الفقرة الأولى من المادة 147 حين قالت: “العقد شريعة المُتعاقدين”.
والنتيجة المُباشرة للمبدأ القاضي بأن العقد شريعة المُتعاقدين، هي أن العقد لا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يُقررها القانون.
كما لا يجوز نقض العقد ولا تعديله من جهة القاضي، فلا يجوز له أن ينقض عقداً صحيحاً أو يُعدله بدعوى أن النقض أو التعديل تقتضيه العدالة، فالعدالة تُكمل إرادة المُتعاقدين ولكن لا تنسخها، ولا يجوز نقض العقد ولا تعديله من جهة أي من المُتعاقدين، فإن العقد وليد إرادتين، وما تعقده إرادتان لا تحله إرادة واحدة.
(لطفاً، المرجع: “الوسيط في شرح القانون المدني” – للأستاذ الدكتور/ عبد الرازق أحمد السنهوري – الجزء الأول: “مصادر الالتزامات” – المُجلد الأول: “العقد” – الطبعة الثالثة 1981 القاهرة – بند 409 : 412 – ص 842 : 847 وهوامشها).
ومن المُقرر في قضاء النقض أن:
“الأصل القانوني العام حسبما نصت عليه الفقرة الأولى من المادة 147 من القانون المدني من أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، مؤداه – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه لا يجوز لأحد طرفي التعاقد أن يستقل بمفرده بنقضه أو تعديله كما يمتنع ذلك أيضاً على القاضي”.
(نقض مدني جلسة 5/11/1986).
ومن المُقرر في قضاء النقض كذلك أنه:
“ليس في أحكام القانون المدني ما يسوغ للقاضي نقض الالتزامات التي رتبها العقد، بل إن هذا مُنافي للأصل العام القائل بأن العقد شريعة المُتعاقدين”.
(نقض مدني جلسة 25/5/1994).
ومن المُقرر في قضاء النقض كذلك أن:
“العقد وليد إرادتين، وما تعقده إرادتان لا تحله إرادة واحدة”.
(نقض مدني في 24 يناير سنة 1957 مجموعة أحكام النقض 8 رقم 11 صـ 98).
ومن المُقرر في قضاء النقض أيضاً أن:
“العقد شريعة المُتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يُقررها القانون، مما مؤداه التزام المُستأجر باحترام الشروط الواردة في عقد الإيجار”.
(نقض مدني في الطعن رقم 939 لسنة 45 قضائية – جلسة 7/5/1979).
ومن المُقرر في قضاء النقض أن:
“العقد قانون المتعاقدين، والخطأ في تطبيق نصوصه خطأ في تطبيق القانون العام يخضع لرقابة محكمة النقض”.
(نقض مدني في الطعن رقم 55 لسنة 7 قضائية – جلسة 16/12/1937 مجموعة عمر – 2ع – صـ 223).
وهدياً بما تقدم، وبالبناء عليه، ولما كان المدعون هم من تقدموا بطلب شراء (استبدال) أرض التداعي إلى اللجنة القضائية للأحكار التي قدرت سعر المتر من تلك الأرض وارتضى بها المدعون ولم يطعنوا بثمة مطعن على ذلك القرار لا في المواعيد القانونية ولا في أي وقت آخر، وإنما طلبوا من هيئة الأوقاف الوفاء بالتزامها بتسجيل عقد الاستبدال (البيع) وهو ما تم لهم بالفعل، إلا إنهم نكصوا على أعقابهم بعد ذلك فلم يؤدوا أي قسط من الأقساط في مواعيدها حتى قبل قيام الثورة في 25 يناير من عام 2011، فالقسط الأول استحق على المدعين في تاريخ 26/7/2009 ولم يف به المدعون والقسط الثاني يستحق في 26/7/2010 ولم يف به المدعون كذلك والقسط الثالث استحق في 26/7/2011 ولم يف به المدعون بل لجوءا إلى إقامة الدعوى الماثلة طالبين إنقاص الثمن بحجة الظروف الطارئة؟!! ناسين أو متناسين أنهم ملزمين بما تم الاتفاق عليه في عقد الاستبدال الذي تم بناء على طلبهم وبالسعر الذي حددته اللجنة القضائية للأحكار التي لم يطعنوا عليه بثمة مطعن في أي وقت بل سعوا إلى تسجيل عقد الاستبدال ثم تقاعسوا من بعد عن الوفاء بأي قسط من أقساط الثمن حتى تلك التي استحقت قبل أحداث ثورة يناير، ولم يقوموا بتنفيذ العقد وفقاً لما نصت عليه المادة 148/1 من القانون المدني من أنه: “يجب تنفيذ العقد طبقاً لما أشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حُسن النية”. وعليه، تكون الدعوى الماثلة قد جاءت على خلاف حقيقية الواقع وعلى غير سند صحيح من القانون خليقة بالرفض، وهو ما تتمسك به هيئة الأوقاف المصرية على سبيل الجزم واليقين.

8 – الرد على مزاعم المدعين بشأن تحقق الظروف الطارئة:
زعم المدعون – على خلاف حقيقة الواقع وصحيح القانون – إن أحداث ثورة يناير من العام الحالي تعد ظرفاً طارئاً يجعل تنفيذ التزامهم بسداد الأقساط المستحقة عليهم مرهقاً ومن طالبوا بإنقاص ثمن الأرض المبيعة لهم في عام 2009. وهذا الزعم ظاهر البطلان ومردود عليه بأنه: من المستقر عليه أنه يشترط لتطبيق نظرية الحوادث الطارئة في القانون المدني شروط أربعة هي:
1- أن يكون العقد الذي تثار النظرية بشأنه متراخياً: ذلك أن طروء حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وقت التعاقد – وهذا هو الأساس الذي تقوم عليه النظرية – يقتضي أن تكون هناك فترة من الزمن تفصل ما بين صدور العقد وتنفيذه. أي أن يكون عقداً من العقود ذات التنفيذ المستمر أو ذات التنفيذ الدوري
2- أن تجد بعد صدور العقد حوادث استثنائية عامة: حيث يشترط في الحادث الطارئ أن يكون حادثاً استثنائياً عاماً غير ممكن توقعه ويخرج عن المألوف ونادر الوقوع، ويكون الحدث الطارئ عاماً إذا انصرف أثره إلى عدد كبير من الناس والمعيار في توافر ما اشترطه القانون في وصف الحادث المشار إليه من أنها تلك التي لم يكن في الوسع توقعها هو ألا يكون في مقدور الشخص العادي أن يتوقع حصولها لو وجد في ظروف ذلك المدين وقت التعاقد، وتقدير هذا الأمر هو مما يدخل في سلطة قاضي الموضوع متى أقام قضائه على أسباب سائغة تكفي لحمله.
3- أن تكون هذه الحوادث الاستثنائية ليس في الوسع توقعها: فإذا كانت متوقعة أو كان يمكن توقعها فلا سبيل لتطبيق نظرية الحوادث الطارئة.
4- أن تجعل هذه الحوادث تنفيذ الالتزام مرهقاً لا مستحيلاً: وهنا نرى الفرق بين الحادث الطارئ والقوة القاهرة، فهما إذا كانا يشتركان في أن كلا منهما لا يمكن توقعه ولا يستطاع دفعه، إلا إنهما يختلفان في أن القوة القاهرة تجعل تنفيذ الالتزام مستحيلاً أما الحادث الطارئ فيجعل التنفيذ مرهقاً فحسب.
وإذ لم يقم المدعون بإثبات توافر جميع شروط تطبيق نظرية الحوادث الطارئة، وهم المكلفون أساساً بإثبات دعواهم، فلم يبينوا ولا يثبتوا بدليل مقبول قانوناً كيف إن قيام ثورة 25 يناير جعل تنفيذهم لالتزامهم بسداد قسط عام 2011 يهددهم بخسارة فادحة لا قِبل لهم بها، حيث جاءت أسانيدهم في هذا الشأن مجرد أقوال مرسلة لا سند لها ولا دليل عليها.
* هذا من ناحية، ومن ناحية ثانية، فإنه من المقرر قانوناً أنه:
في حالتي إنقاص الالتزام المرهق وزيادة الالتزام المقابل أن القاضي لا يرد الالتزام إلى الحد المعقول إلا بالنسبة إلى الحاضر فقط، ولا شأن له بالمستقبل لأنه غير معروف، فقد يزول أثر الحادث الطارئ فيرجع العقد إلى ما كان عليه قبل التعديل، وتعود قوته الملزمة كاملة كما كان في الأصل، وكذلك لا شأن للقاضي بالماضي قبل طروء الحادث الاستثنائي، حيث يشترط لتطبيق نظرية الحوادث الطارئة ألا يكون تراخي تنفيذ الالتزام إلى ما بعد وقوع الحادث الطارئ راجعاً إلى خطأ المدين إذ لا يجوز له أن يستفيد في هذه الحالة من تقصيره.
(وسيط السنهوري – الجزء الأول – بند 421 – صـ 539).
ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أنه:
“في حالة إعمال الفقرة الثانية من المادة 147 من القانون المدني على عقود البيع التي يكون فيها الثمن مقسطاً يجب على القاضي ألا يصل بالجزاء المنصوص عليه في هذه الفقرة إلا بالنسبة للقسط أو الأقساط التي يثبت له أن أداء المشتري لها قد أصبح بسبب وقوع الحادث الطارئ غير المتوقع مرهقاً له بحيث يهدده بخسارة فادحة، أما باقي الأقساط المستقبلة فإن القاضي لا يصل في شأنها هذا الجزاء إذا تبين أن هناك احتمالاً لزوال أثر هذا الطارئ عند استحقاقها ويكون شأن الأقساط في ذلك شأن الأداءات في عقود المدة من حيث التأثر بالظروف الطارئة، كما إنه لا يجوز إعمال حكم الظروف الطارئة على الأقساط التي تكون قد حلت قبل وقوع الحادث الطارئ وقصر المدين في الوفاء بها حتى وقوع الحادث، ذلك أنه يشترط لتطبيق النظرية ألا يكون تراخي تنفيذ الالتزام إلى ما بعد وقوع الظرف الطارئ راجعاً إلى خطأ المدين”.
(نقض مدني جلسة 16/3/1964 مجموعة أحكام النقض – السنة 15 – صـ 409.
ونقص مدني في الطعن رقم 263 لسنة 26 قضائية – جلسة 13/1/1963 مجموعة أحكام النقض – السنة 14 – صـ 37.
ونقض مدني جلسة 20/12/1962 مجموعة أحكام النقض – السنة 13 – صــ 1179).
كما جرى قضاء محكمة النقض على أن:
“يشترط لتطبيق نظرية الحوادث الطارئة ألا يكون تراخي تنفيذ الالتزام إلى ما بعد وقوع الحادث الطارئ راجعاً إلى خطأ المدين إذ لا يجوز له أن يستفيد في هذه الحالة من تقصيره”.
(نقض مدني في الطعن رقم 117 لسنة 31 قضائية – جلسة 15/2/1966 مجموعة أحكام النقض – السنة 17 – صـ 287.
ونقض مدني في الطعن رقم 580 لسنة 43 قضائية – جلسة 1/3/1977).
وهدياً بما تقدم، وبالبناء عليه، وكان من الثابت – بإقرار المدعون في صحيفة دعواهم الماثلة – أن القسط الأول من أقساط ثمن الأرض المبيعة له (بناء على طلبهم، وبالسعر الذي قدرته اللجنة القضائية للأحكار الذي لم يطعن عليه المدعون) قد استحق على المدعين في تاريخ 26/7/2009 ولم يف به المدعون..
وكذلك فقد استحق عليهم القسط الثاني في تاريخ 26/7/2010 ولم يف به المدعون كذلك..
ثم استحق عليهم القسط الثالث في تاريخ 26/7/2011 ولم يف به المدعون بل لجوءا إلى إقامة الدعوى الماثلة طالبين إنقاص الثمن بحجة الظروف الطارئة؟!!
ومن ثم فقد ثبت يقيناً أن تراخي المدعون في تنفيذ التزامهم إلى ما بعد وقوع الحادث الطارئ – على فرض توافر شروط الحوادث الطارئة أصلاً – فإن هذا التراخي يكون راجعاً إلى خطأ المدين (المدعين) وبالتالي لا يجوز لهم أن يستفيدوا في هذه الحالة من تقصيرهم إضراراً بالدائن بدون وجه حق، على ما سلف بيانه آنفاً.
* ومن ناحية ثالثة، فإنه فضلاً عما تقدم، فإن المادة 134 من القانون المدني تنص على أنه:
“إذا كان محل الالتزام نقوداً، التزم المدين بقدر عددها المذكور في العقد دون أن يكون لارتفاع قيمة النقود أو لانخفاضها وقت الوفاء أي أثر”.
ومن ثم، فإنه لا يحق للمدعين تحت أي ظرف من الظروف التنصل من التزاماتهم المنصوص عليها في عقد الاستبدال والذي تم تسجيل العقد وشهره على أساسها، وعليه تكون دعواهم الماثلة قد جاءت على غير سند من حقيقة الواقع أو صحيح القانون خليقة بالرفض.
* ومن ناحية رابعة، فإنه من المقرر أنه:
لا القانون ولا القاضي يجبران الدائن على قبول إنقاص الالتزام، بل يخيراه بين أن يقبل تنفيذ الالتزام بعد إنقاصه أو أن يفسخ العقد، فإذا اختار الفسخ كان هذا أصلح للمدين إذ يرتفع عن عاتقه كل أثر للحادث الطارئ.
(وسيط السنهوري – الجزء الأول – بند 421 – صـ 538).
لما كان ذلك، فإنه يحق لهيئة الأوقاف المصرية المطالبة بفسخ عقد استبدال أرض التداعي، لعدم وفاء المشترين بقيمة الثمن المتفق عليه في عقد الاستبدال والذي تم شهر العقد على أساسه والذي قدرته اللجنة القضائية للأحكار بدون أي مطعن عليه من المدعين.
* وأخيراً، فإن الخبراء الاقتصاديون عند تقييمهم لسوق العقارات في مصر حالياً قد قرروا بأن:
سوق العقارات لا تحتاج إلى سنوات لكي تتعافى، والتعافي بدأ بالفعل وتؤكده حقائق ومؤشرات، فكل ما حدث فى الفترة الماضية كان حالة هدوء فى السوق العقارية يمكن وصفها بالهدوء وليس الركود، ولم يحدث تراجع فى الطلب، لكن كان هناك ترقب حذر فقط، الأمر الثاني يقاس من خلال نسبة الاسترجاع التي تمت فى تلك الفترة، والتي لم تتجاوز 3% على مستوى جميع الشركات.
فضلاً عن أن تأثير الثورة على عقارات مصر والسوق العقارية لا يقارن بالمخاوف التي أصابت هذا القطاع فى 2008 مع الأزمة المالية العالمية، ورغم ذلك استطاعت أمريكا التي كانت مهددة بالانهيار أن تتعافى فى عام ونصف العام، وبالنسبة لمصر احتاجت إلى 6 أشهر.
لكن ما أثير بعد الثورة ما هو إلا مخاوف فقط، يفندها أن ما يثار عن انخفاض الأسعار بنسب كبيرة تصل إلى 40% أمر غير واقعي، فالأسعار لم تنخفض على مستوى القطاعين العام والخاص، وعلى مستوى فئات الإسكان المختلفة سواء المتميز أو فوق المتوسط أو المتوسط، والتغير الذى حدث هو اتجاه الشركات إلى تقديم تسهيلات فى السداد، وما يثار عن انخفاض الأسعار بدعوى أنها كانت مرتفعة بنسب مبالغ فيها، وأن نسب الربح كانت تصل إلى 300% صحيح أيضاً، وقد يحدث فى حالات استثنائية فقط فى عدد قليل من الفيلات المتميزة التي تخضع لظروف العرض والطلب ولكنها ليست قاعدة، والقاعدة فى أي شركة عقارات هي أن أعلى هامش ربح يمكن تحقيقه 125%.
كما رفض الخبراء الزعم بأن يكون انخفاض أسعار مواد البناء سببا فى انخفاض أسعار الوحدات، حيث إن تكلفة مواد البناء لا تمثل جزءا كبيرا من تكلفة الوحدة، وهناك عوامل أخرى تدخل فى تحديد السعر، منها سعر الأرض والمرافق، وأجور العمال، وسعر الدولار.
وهناك بوادر ظهرت وتدل على انتعاش السوق خلال الفترة المقبلة، حيث أن هناك إقبال جيد على طلب العقارات أكثر من قبل الثورة، فقبل الثورة بشهرين كانت هناك حالة تردد فى الشراء، لكن حالياً هناك انخفاض بسيط فى الأسعار، فزاد الإقبال على الشراء، الأمر الذى أوجد قناعة عند أصحاب الوحدات بأن تخفيض السعر يحقق مكاسب أكثر، فقد زادت نسبة الاتصالات من أجل الشراء، وبدأت عمليات البيع والشراء، والمعاينات وكل ذلك مؤشر نجاح لأن العميل حتى إذا لم يقرر الشراء اليوم فهو لديه نية الشراء وهذا أمر جيد، حيث بدأت السوق تتعافى بنسبة 40%، وهى نسبة جيدة فى الوقت الحالي، ومن المنتظر أن ترتفع الأسعار خلال الشهور الأربعة المقبلة، لذلك ينصح الخبراء من لديه النية للشراء بأن يشترى الآن.
وهدياً بما تقدم، فإن المزاعم الواهية والأقوال المرسلة التي أوردها المدعون في صحيفة دعواهم الماثلة لا سند لها ولا دليل عليها، فضلاً عن إنهم لم يكلفوا أنفسهم محاولة إثبات أي منهم بأي دليل مقبول قانوناً، ومن ثم تكون الدعوى الماثلة قد جاءت على غير سند صحيح من القانون خليقة بالرفض، وهو ما تتمسك به هيئة الأوقاف المصرية على سبيل الجزم واليقين.

9 – هيئة الأوقاف المصرية المدعى عليها الأولى تتقدم بطلب عارض بتوجيه دعوى فرعية ضد المدعين أصلياً بطلب فسخ عقد استبدال أرض التداعي:
حيث تنص المادة 125 من قانون المرافعات على أن:
“للمدعى عليه أن يقدم من الطلبات العارضة:
1. طلب المقاصة القضائية، وطلب الحكم له بالتعويضات عن ضرر لحقه من الدعوى الأصلية أو من إجراء فيها.
2. أي طلب يترتب على إجابته ألا يحكم للمدعي بطلباته كلها أو بعضها أو أن يحكم له بها مقيدة بقيد لمصلحة المدعى عليه.
3. أي طلب يكون متصلاً بالدعوى الأصلية اتصالاً لا يقبل التجزئة.
4. ما تأذن المحكمة بتقديمه مما يكون مرتبطاً بالدعوى الأصلية”.
ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أن:
“للمدعى عليه وفقاً لنص المادة 125 من قانون المرافعات أن يقدم من الطلبات العارضة أي طلب يترتب على إجابته ألا يحكم للمدعى بطلباته كلها أو بعضها أو أن يحكم له بها مقيدة بقيد لمصلحة المدعى عليه. فإذا طرحت على المحكمة طلبات عارضة تعين عليها أن تحكم فى موضوعها مع الدعوى الأصلية كلما أمكن ذلك، وإلا استبقت الطلب العارض للحكم فيه بعد تحقيقه، وذلك إعمالاً لنص المادة 127 من القانون سالف البيان”.
(نقض مدني في الطعن رقم 74 لسنة 47 قضائية – جلسة 19/5/1980 مجموعة المكتب الفني – السنة 31 – صـ 1424 – فقرة 2).
ووفقاً لنص المادة 123 من قانون المرافعات فإنه:
“تقدم الطلبات العارضة من المدعى أو من المدعى عليه إلى المحكمة بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى قبل يوم الجلسة أو بطلب يقدم شفاهه فى الجلسة فى حضور الخصم ويثبت فى محضرها ولا تقبل الطلبات العارضة بعد إقفال باب المرافعة”.
لذا فهي الأوقاف المصرية المدعى عليها الأولى في الدعوى الأصلية تتقدم لعدالة المحكمة الموقرة بطلب عارض بتوجيه دعوى فرعية (بموجب هذه المذكرة) ضد المدعين أصلياً بطلب فسخ عقد استبدال أرض التداعي استناداً إلى الأسباب التالية:
حيث ينص البند “رابعاً” من عقد استبدال أرض التداعي (المشهر برقم 1723 لسنة 2009 بتاريخ 21/7/2009 شهر عقاري جنوب القاهرة)، ينص على أنه:
“في حالة تأخير الطرف الثاني (المشترون/المدعون أصلياً) عن سداد قسطين من أقساط الثمن المتفق عليه، يحل باقي الثمن جميعه، كما يحق للطرف الأول (هيئة الأوقاف) أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه ودون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو حكم قضائي”.
لما كان ذلك، وكانت المادة 158 من القانون المدني تنص على أنه:
“يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه، وهذا الاتفاق لا يعفي من الإعذار، إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه”.
ولما كان من المُسلم به والمستقر عليه قانوناً أن:
الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم أو إنذار؛ هو أقصى ما يصل إليه اشتراط الفسخ من قوة. وفي هذه الحالة يكون العقد مفسوخاً بمُجرد حلول ميعاد التنفيذ وعدم قيام المدين به دون حاجة إلى إعذار المدين، ولا إلى حكم بالفسخ إلا ليقرر إعمال الشرط الفاسخ الصريح، ويكون إذن مُقرراً للفسخ لا مُنشئاً له.
(لطفاً، المرجع: “الوسيط في شرح القانون المدني” – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء الأول: “مصادر الالتزام” – المجلد الأول: “العقد” – الطبعة الثالثة 1981 القاهرة – بند 485 – صـ 991 : 996 وهوامشها).
هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه:
“تُجيز الأحكام العامة في القانون المدني، إعمالاً لمبدأ سلطان الإرادة، وعلى ما نصت عليه المادة 158 من ذلك القانون، الاتفاق على اعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه، مما مؤداه وقوع الفسخ في هذه الحالة نفاذاً لذلك الاتفاق بقوة القانون وحرمان المتعاقد بذلك – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة وأفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون – من ضمانتين، إذ يقع الفسخ حتماً دون أن يكون للقاضي خيار في أمره، بل ويتحقق ذلك دون حاجة إلى التقاضي ما لم ينازع المدين في وقوع موجب الفسخ وإن كانت مهمة لقاضى تقف في هذه الحالة عند حد التحقق من عدم الوفاء بالالتزام ليقرر اعتبار الفسخ حاصلاً فعلاً”.
(نقض مدني في الطعن رقم 1178 لسنة 55 قضائية – جلسة 18/3/1990.
ونقض جلسة 30/6/1979 السنة 30 ع2 صـ 792.
ونقض مدني في 9/4/1975 المكتب الفني السنة 26 رقم 153 صـ 787).
وكذلك، فمن المُقرر في قضاء النقض أنه:
“المُقرر في قضاء هذه المحكمة أنه إذا تضمن العقد شرطاً فاسخاً صريحاً فإنه يسلب القاضي كل سلطة تقديرية له في صدد الفسخ، ولا يبقى له في اعتبار الفسخ حاصلاً فعلاً، إلا التحقق من حصول المخالفة التي يترتب عليها”.
(نقض مدني في الطعن رقم 619 لسنة 57 قضائية – جلسة 6/5/1992.
ونقض جلسة 27/1/1983 السنة 34 صـ 320.
ونقض جلسة 30/11/1982 السنة 33 صـ 1099).
كما تواتر قضاء محكمة النقض على أن:
“المُقرر في قضاء هذه المحكمة – أن الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو حكم من القضاء عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه، يترتب عليه الفسخ حتماً بمجرد تحقق الشرط دون حاجة لرفع دعوى الفسخ، إذ يقع هذا الفسخ الاتفاقي بمُجرد إعلان الدائن رغبته في ذلك دون حاجة إلى رفع دعوى بالفسخ أو صدور حكم به، فإذا ما لجأ الدائن إلى القضاء فإن حكمه يكون مُقرراً للفسخ ولا يملك معه القاضي إمهال المدين لتنفيذ التزامه ولا يستطيع المدين أن يتفادى الفسخ بسداد المُستحق عليه بعد إقامة دعوى الفسخ إذ ليس من شأن هذا السداد أن يُعيد العقد بعد إنفساخه”.
(نقض مدني في الطعن رقم 613 لسنة 39 قضائية – جلسة 13/12/1975.
وفي الطعن رقم 3294 لسنة 58 قضائية – جلسة 13/5/1993).
وهدياً بما تقدم، وبالبناء عليه، ولما كان الثابت من عقد استبدال أرض التداعي أنه قد تضمن شرطاً صريحاً فاسخاً بنصه في البند رابعاً منه على أنه في حالة تأخير الطرف الثاني (المشترون/المدعون أصلياً) عن سداد قسطين من أقساط الثمن المتفق عليه، يحل باقي الثمن جميعه، كما يحق للطرف الأول (هيئة الأوقاف) أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه ودون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو حكم قضائي.
ولما كان المدعون (المشترون) قد تقاعسوا عن سداد أكثر من قسطين من أقساط ثمن الأرض المبيعة لهم بموجب عقد الاستبدال (والمقدر الثمن فيه بمعرفة اللجنة القضائية للأحكار الذي لم يطعن عليه المدعون في أي وقت بل قبلوا به ونفذوه بتسجيل عقد الاستبدال)، ومن ثم يحق لهيئة الأوقاف المصرية – طبقاً للعقد – اعتبار ذلك العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه ودون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو حكم قضائي، ومن ثم يكون ذلك العقد مفسوخاً بمُجرد حلول ميعاد التنفيذ وعدم قيام المدين به دون حاجة إلى إعذار المدين، ولا إلى حكم بالفسخ إلا ليقرر إعمال الشرط الفاسخ الصريح، ويكون إذن مُقرراً للفسخ لا مُنشئاً له ولا يملك القاضي سلطة تقديرية بشأنه إذ يقع الفسخ حتماً بقوة القانون على نحو ما بيانه آنفاً. وعليه تكون الدعوى الفرعية الماثلة قد جاءت على سند صحيح من القانون خليقة بالقبول وإجابة الهيئة إلى طلباتها فيها.

ثالثاً- الطلبات
لكل ما تقدم ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأرشد، تلتمس هيئة الأوقاف المصرية الحكم لها في الدعوى الماثلة بما يلي:
أولاً- في الدعوى الأصلية:
1- بصفة أصلية: بعدم قبول الطعن شكلاً، وبسقوط حق الطاعنين في رفعه، لرفعه بعد الميعاد.
2- وبصفة احتياطية: بعدم جواز الطعن لقبول الطاعنين له وتنفيذه بعد صدوره.
3- وعلى سبيل الاحتياط الكلي: (وعلى الترتيب التالي)..
أ‌. بسقوط حق المدعية في المطالبة بإنقاص ثمن المبيع، لإبدائه بعد سنة من تاريخ الاستلام الفعلي للعين المبيعة.
ب‌. برفض الدعوى (لحجية قرار اللجنة القضائية للأحكار، وتطبيقاً لمبدأ العقد شريعة المتعاقدين، ولعدم انطباق نظرية الحوادث الطارئة، ولعدم صحة مزاعم المدعون في صحيفة دعواهم الماثلة، ولعدم إثباتهم لأياً من تلك المزاعم بأي دليل مقبول قانوناً).
4- وفي جميع الأحوال: بإلزام المدعين أصلياً بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

ثانياً- في الدعوى الفرعية:
بقبولها، وبفسخ عقد الاستبدال المشهر برقم 1723 لسنة 2009 بتاريخ 21/7/2009 شهر عقاري جنوب القاهرة، والمبرم بين هيئة الأوقاف المصرية وبين المدعى عليهم فرعياً، بشأن استبدال (بيع) أرض التداعي نظير السعر الذي حددته اللجنة القضائية للأحكار بجلسة 27/8/2008 والذي لم يطعن عليه المدعى عليهم فرعياً بأي مطعن خلال المواعيد القانونية، مع ما يترتب على الفسخ من آثار، مع إلزام المدعى عليهم فرعياً بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة.
مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى،،،

نموذج مذكرة دفاع بتقادم دعوى انقاص الثمن مع طلب بفسخ عقد الاستبدال.