ضمان المؤجر للتعرض في ضوء القانون وأحكام القضاء

ضمان المؤجر للتعرض في ضوء القانون وأحكام القضاء.

تجرى المادة 571 من القانون المدنى بالاتى : ـ

1 – على المؤجر ان يمتنع عن كل ما من شانه ان يحول دون انتفاع المستاجر بالعين المؤجرة ، ولا يجوز له ان يحدث بالعين او بملحقاتها اى تغيير يخل بهذا الانتفاع .

2 – ولا يقتصر ضمان المؤجر على الاعمال التى تصدر منه او من اتباعه ، بل يمتد هذا الضمان الى كل تعرض او اضرار مبنى على سبب قانونى يصدر من اى مستاجر اخر او من اى شخص تلقى الحق عن المؤجر .

كما تجرى المادة 572 بالآتى :ـ

1- اذا ادعى اجنبى حقا يتعارض مع ما للمستاجر من حقوق بمقتضى عقد الايجار ، وجب على المستاجر ان يبادر باخطار المؤجر بذلك وكان له ان يخرج من الدعوى ، وفى هذه الحالة لا توجه الاجراءات الا الى المؤجر .

2 – فاذا ترتب على هذا الادعاء ان حرم المستاجر فعلا من الانتفاع الذى له بموجب عقد الايجار ، جاز له تبعا للظروف ان يطلب الفسخ او انقاص الاجرة مع التعويض ان كان له مقتضى .

من المسلم به أن المؤجر لا يضمن التعرض المادي الصادر من الغير، وإنما يقتصر ضمانه على التعرض القانوني، أي التعرض الذي يستند فيه ذلك الغير إلى حق يدعيه على العين المؤجرة، ويكون من شأنه إذا ثبت الإخلال بانتفاع المستأجر بهذه العين.

ويشترط قانوناً لتحقق التعرض القانوني الصادر من الغير الذي يرتب ضمان المؤجر توافر الشروط الأربعة الآتية:

1- صدور تعرض من الغير: والمقصود بالغير هو كل أجنبي عن التعاقد.

2- ادعاء الغير حقاً يتعارض بالعين المؤجرة ويتعارض مع حق المستأجر:

فيجب أن يدعي الغير حقاً يتعلق بالعين المؤجرة، ويجب أن يكون الحق المدعى به متعارضاً مع حق المستأجر. كأن يدعي الغير شراء العين المؤجرة من مؤجرها وأن عقد الإيجار لا يسري في مواجهته ويطلب إخلاء المستأجر من العين؛ أو يدعي الغير أن له على العين المؤجرة حق انتفاع أو رهن حيازي أو حق ارتفاق أو حكر أو إذا أنكر وجود ارتفاق له على عقاره لصالح العين المؤجرة إذا كان عقد الإيجار قد منح المستأجر الحق في الإفادة منه.

أما إذا لم يكن حق الغير متعارضاً مع انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، فلا يكون ثمة تعرض. كما لو أدعى الغير أن له حق رهن رسمي أو حق اختصاص على العين المؤجرة.

3- وقوع التعرض بالفعل: فيجب حصول تعرض من الغير بالفعل: يكون من شأنه الإخلال بانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة. والتعرض لا يكون كذلك إلا إذا ترتب عليه حرمان المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، أما إذا كان العمل الذي قام به الغير لا يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة فلا يعد تعرضاً يستوجب الضمان.

واعتبار فعل ما مخلاً بالانتفاع أم لا مسألة نسبية تختلف باختلاف الظروف، ويتوقف على الغرض المقصود من الإيجار وعرف الجهة. وقاضي الموضوع هو الذي يقدر ما إذا كان يترتب على عمل معين إخلال بانتفاع المستأجر أم لا، دون أن يخضع في ذلك التقدير لرقابة محكمة النقض ما دام تقديره قائماً على أسباب سائغة تؤدي إلى ما ذهب إليه.

4- وقوع التعرض أثناء مدة الإيجار: فيجب أن يحدث التعرض في وقت يكون فيه الإيجار قائماً.

ومن المسلم به أن للمستأجر أن يدفع التعرض بنفسه في جميع الأحوال التي يصلح فيها أن يكون خصماً حقيقياً للمتعرض. والمستأجر يصلح لأن يكون خصماً حقيقياً للمتعرض في حالتين، هما:

أ. الحالة الأولى – جميع دعاوى الحيازة.

ب. الحالة الثانية – إذا كان الحق الذي يدعيه المتعرض موجهاً مباشرة ضد المستأجر. فهنا المتعرض لا يدعي حقاً على ذات العين المؤجرة، ولكنه يدعي حقاً شخصياً ضد المستأجر شخصياً، وسواء كان المستأجر شخص طبيعي أم شخص اعتباري (كمنشأة تجارية مثلاً)، وسواء كان السند القانوني للمتعرض صحيحاً أم لا.

(المصدر: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع – عقد الإيجار في القانون المدني” – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الطبعة الخامسة 2001 القاهرة – بند 248 – 536 وما بعدها).

احكام النقض المرتبطة

الموجز: إعراض الحكم عن بحث الدفاع الجوهرى للمستأجر بحبس الأجرة إلى حين البت فى منازعة ملكية العين المؤجرة باعتبارها مسألة أولية لازمة للحكم فى دعوى الإخلاء المؤسسة على الامتناع عن سداد الأجرة وقضائه بالإخلاء . قصور مبطل .

القاعدة: لما كان الطاعن قد تمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بوجود نزاع جدى بين المطعون ضدهما حول ملكية العين المؤجرة لا يزال مطروحا أمام القضاء مما يحق له حبس أجرتها حتى يتم حسم هذا النزاع مستدلاً على ذلك بكشف رسمى مستخرج من سجلات الضرائب العقارية ثبت منه أن العقار الكائن به الشقة محل النزاع مكلف باسم المطعون ضده الثانى وصورة من صحيفة الدعوى رقم 2420 لسنة 1992 مدنى دمنهور الابتدائية المرفوعة من المطعون ضدها الأولى على المطعون ضده الثانى بطلب الحكم بثبوت ملكيتها للشقة محل النزاع إلا أن الحكم المطعون فيه أعرض عن بحث هذا الدفاع الجوهرى

وقضى بالإخلاء لعدم وفاء الطاعن بالأجرة التى تطالب بها المطعون ضدها الأولى دون أن يفصل فى مدى جدية المنازعة القائمة بين المطعون ضدهما حول ملكية العين المؤجرة له توصلا لما إذا كان دفعه بحق حبس الأجرة إلى حين البت فى هذه المنازعة له ما يبرره باعتبارها مسالة أولية لازمة للحكم فى دعوى الإخلاء المؤسسة على الامتناع عن سداد الأجرة فإنه يكون قدشابه القصور المبطل .

( المواد 246 ، 558 ، 571 مدنى و المادة 18ق 136 لسنة 1981 و المادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 7871 لسنة 64 ق جلسة 1995/10/22 س 46 ج 2 ص 1031 )

الموجز: التزام المؤجر بضمان عدم التعرض للمستأجر فى العين المؤجرة . م 571 مدنى . عدم خضوعه للتقادم طالما كان عقد الإيجار قائماً لم يفسخ رضاء أو قضاء . موافقة الطاعنة مع باقى الشركاء على استئجار المطعون ضدها الأولى لشقة النزاع . أثره . عدم جواز تمسكها بملكيتها لها على الشيوع أو موافقة جميع الشركاء على إقامتها فيها . اعتبار ذلك من قبيل التعرض المحظور قانوناً .

القاعدة: المقرر وفقاً للمادة 571 من القانون المدنى أن يمتنع المؤجر عن كل ما من شأنه أن يحول دون إنتفاع المستأجر بالعين المؤجرة وهذا الضمان بعدم التعرض لا يتقادم ويلتزم به المؤجر مادام عقد الإيجار مازال قائماً ولم يقض بفسخه رضاءً أو قضاءً ومن ثم لا يجدى الطاعنة التحدى بأنها تمسكت بملكيتها لشقة النزاع على الشيوع مع باقى المطعون ضدهم أو أن جميع الشركاء قد وافقوا على إقامتها بالشقة محل النزاع إذ يعتبر ذلك كله من قبيل التعرض المحظور على المؤجرين سيما وأن عقد الإتفاق المشار إليه المتضمن لعقد إيجار شقة النزاع قد صدر من جميع الشركاء ـ ومنهم الطاعنة ـ ومن ثم يكون النعى غير منتج وبالتالى غير مقبول ولا يعيب الحكم المطعون فيه إغفال الرد عليه .

( المادة 571 مدنى131 لسنة 1948 )
( الطعن رقم 737 لسنة 58 ق جلسة 1992/11/19 س 43 ع 2 ص 1170 ق 237 )

الموجز: عقد الإيجار الصادر من صاحب الحق فى التأجير . تخويله المستأجر الحق فى الانتفاع بالعين المؤجرة . مؤداه . حق الأخير فى مواجهة المتعرض له فى ذلك سواء كان من الغير أو من مستأجر آخر لها من ذات المؤجر إما برفع دعوى على هذا المستأجر دون اختصام المؤجر أو بطريق دفع المستأجر المتعرض . المواد 571 ، 572 ، 575 مدنى .

القاعدة: إذ كان عقد الإيجار الصادر من صاحب الحق فى التأجير ينشىء للمستأجر حقاً شخصياً فى الإنتفاع بالعين المؤجر يتصل إتصالاً وثيقاً بها ومن ثم يحق له مواجهة كل من يتعرض له فى الإنتفاع بها ويدعى لنفسه حقا شخصياً سواء كان مستأجر للعين من ذات المؤجر أو كان من الغير عملاً بالمواد 571 ، 572 ، 575 من القانون المدنى بأن يدفع دعوى المستأجر المتعرض أو أن يكون هو المدعى فى دعوى يرفعها على هذا المستأجر دون اختصام المؤجر وتكون المفاضلة بين العقدين وفقاً للاحكام القانون .

( المواد 571 ، 572 ، 575 مدنى 131 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 829 لسنة 58 جلسة 1992/11/5 س 43 ع 2 ص 1133 )

الموجز: إدعاء الغير جدياً ملكيته للعين المؤجرة . أثره . إعتباره منازعة فى إستحقاق المؤجر للأجرة . وجوب الفصل فيه بإعتباره مسألة لازمة للفصل فى طلب الأجرة المتأخرة .

القاعدة: يكون الأدعاء – ملكية الغير للعين المؤجرة – إذا كان جديا منازعة فى استحقاق المؤجر للأجرة ، يتعين تصفيتها أولا قبل الفصل فى طلب المؤجر بالأجرة المتأخرة ، وإذا كانت هذه المنازعة من أختصاص المحكمة المطروح عليها النزاع تعين عليها حسمها وإلا أمرت بوقف الدعوى حتى يبت فيها من المحكمة المختصه .

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءة برفض دعوى الطاعن على حصول تعرض للمطعون عليها الأولى – المستأجرة – من قبل المطعون عليها الثانية إدعاء منها بأنها المالكة للأرض محل النزاع ورتب على ذلك أحقية المستأجرة فى التوقف عن سداد الأجرة حتى ينتهى النزاع على الملكية دون أن يفصل فى هذا النزاع أو بوقف الدعوى حتى بفصل فيه من المحكمة المختصة باعتبار أن دعوى الملكية مسألة أولية لازمة للحكم فى طلب الأجرة فإنه يكون قد خالف القانون .

( المواد 246 ، 571 ، 586 مدنى 131 لسنة 1948 ) .
( المادة 129 مرافعات 13 لسنة 1968 ) .
(الطعن رقم 63 لسنة 57 ق – جلسة 1992/4/15 – س 43 – ص 589 ) .

الموجز: تعرض المؤجر للمستأجر فى الإنتفاع بالعين المؤجرة . وجوب إلتجاء المستأجر إلى دعوى الحق لا إلى دعوى الحيازة . م 571 مدنى . لجوئه إلى دعوى الحيازة . مناطه . أن يكون التعرض صادراً من الغير سواء كان تعرضاً مادياً أو قانونياً .

القاعدة: النص فى المادة 571 من القانون المدنى – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة يوجب على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ، ويحق للمستأجر عند وقوع المخالفة من المؤجر أن يلجأ إلى القضاء لإجباره على التنفيذ العينى لعقد إيجار وتمكينه من الإستمرار فى الإنتفاع بالعين المؤجرة بإعادة وضع يده عليها وأن إعتبار المستأجر جائزاً تحميه دعاوى الحيازة محله أن يكون التعرض المادى صادراً من الغير ،

فله أن يرفع بأسمه على المتعرض جميع دعاوى الحيازة سواء كان تعرض الغير له تعرضاً مادياً أو مبنياً على سبب قانونى ، لما كان ذلك وكان الثابت من الحكم المطعون فيه أن الطاعنة ترتبط مع المطعون عليه بعقد إيجار عن العين محل النزاع وكان إنتزاع الحيازة داخلاً فى نطاق هذا العقد فإن لها أن تلجأ الى دعوى العقد لا إلى دعوى الحيازة .

( المادة 571 مدنى 131 لسنة 1948 ) .
( الطعن رقم 2236 لسنة 56 ق . جلسة 1992/3/4 – س 43 ع 1 ص 413 )

الموجز: عقد الايجار . أثره التزام المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مؤدى ذلك . التزام المؤجر بضمان عدم التعرض مادتان 571 ، . 572 مدنى.

القاعدة: ان عقد الايجار يلزم المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة فاذا وقع تعرض من الغير يستند الى سبب قانونى يرجع الى المؤجر جاز للمستأجر أن يرفع دعوى الحق مستندا فى ذلك الى عقد الايجار وما ينشأ عنه من ضمان عدم التعرض طبقا للقواعد العامة عملا بالمادتين 571 ، 572 من القانون المدنى .

( المادتان 571 ، 572 مدنى )
( الطعن رقم 1860 لسنة 53 ق جلسة 1989/11/9 ص 41 لسنة 40 ع 3)

الموجز: ضمان المؤجر للمستأجر تعرضه الشخصى فى الانتفاع بالعين المؤجرة . ماهيته . م 571 مدنى.

القاعدة: النص فى المادة 571 من القانون المدنى على أنه ( على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ) يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أن المؤجر يضمن للمستأجر تعرضه الشخصى فى الانتفاع بالعين المؤجرة سواء كان هذا التعرض ماديا أو مبنيا على سبب قانونى ، فلا يجوز للمؤجر أن يحدث بالعين المؤجرة أو ملحقاتها أى تغيير يخل بانتفاع المستأجر بها .

( المادة 571 مدنى)
( الطعن رقم 259 لسنة 53 ق جلسة 1989/5/14 ص 274 لسنة 40 ع 2 )

الموجز: ضمان المؤجر للتعرض الحاصل للمستأجر من مستأجر اخر . عدم اقتصاره على التعرض المستند إلى ادعاء حق . امتداده إلى التعرض المادى متى كان المستأجر المتعرض قد استأجر من نفس المؤجر . علة ذلك .

القاعدة: اذ نصت المادة 571 من القانون المدنى على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أى تغيير يخل بهذا الانتفاع ، ولا يقتصر ضمان المؤجر على الأعمال التى تصدر منه أو من أتباعه ، بل يمتد هذا الضمان إلى كل تعرض أو اضرار مبنى على سبب قانونى يصدر من أى مستأجر آخر أو من أى شخص تلقى الحق عن المؤجر ) فقد دلت على أن ضمان المؤجر للتعرض الحاصل للمستأجر من مستأجر آخر لا يقتصر على التعرض المستند الى ادعاء حق ، بل يمتد كذلك إلى التعرض المادى متى كان المستأجر المتعرض قد استأجر من نفس المؤجر ،

إذ أنه فى هذه الحالة يكون من أتباعة طالما كان التأجير هو الذى هيأ له سبب التعرض ، وهو ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدى للمادة المذكورة بقولها : -ويلاحظ ان المؤجر لا يكون مسئولا عن التعرض المادى الصادر من الجيران إلا إذا كان هو الذى أجر لهم فيكونون فى حكم أتباعه – .

( م 571 مدنى )
( الطعن رقم 1387 لسنة 50 ق جلسة 1987/3/12 ص 380 س 38 )

الموجز: ضمان المؤجر للمستأجر فى تعرضه الشخصى شرطه لامحل للتحدى فى خصوصه بالمادتين 4 ، 802 مدنى علة ذلك

القاعدة: النص في المادة 571 من القانون المدني يدل علي أن المؤجر يضمن للمستأجر تعرضه الشخصي في الانتفاع بالعين المؤجرة، سواء كان هذا التعرض ماديا أو مبنيا علي سبب قانوني ، فلا يجوز للمؤجر أن يحدث بالعين المؤجرة أو ملحقاتها أي تغيير يخل بانتفاع المستأجر بها .

(م 564 ، 571 مدنى )
( الطعن رقم 778 لسنة 48 ق جلسة 1982/11/25 س 33 ص1048 )

الموجز: ضمان المؤجر للتعرض القانونى الحاصل من الغير مناطه ادعاء اجنبى حقا يتعلق بالعين المؤجرة يتعارض مع حق المستاجرة فى استعماله لها بالطريقة المشروطة فى عقد الايجار تعرض الغير المبنى على مخالفة المستاجر الانتفاع بالعين الموجرة بالطريقة المنصوص عليها فى عقد الايجار خروجه عن هذا الضمان م 572 / 1 مدنى .

القاعدة: النص فى المادة 572 / 1 من القانون المدنى على ان – اذ ادعى اجنبى حقا يتعارض مع للمستاجر من حقوق بمقتضى عقد الايجار ، وجب على المستاجر ان يبادر الى اخطار المؤجر بذلك ، وكان له ان يخرج من الدعوى وفى هذه الحالة لاتوجه الاجراءات الا الى المؤجر – يدل على ان مناط ضمان المؤجر للتعرض الصادر من الغير المبنى على سبب قانونى يكون بادعاء اجنبى حقا يتعلق بالعين المؤجرة ويتعارض مع حق المستاجر فى استعماله لها بالطريقة المنصوص عليها فى عقد الايجار اما اذا كان التعرض الصادر من الغير مبنيا على مخالفة المستاجر الانتفاع بالعين المؤجرة بالطريقة المشروطة فى عقد الايجار فان المؤجر لايضمن هذا التعرض .

( المادة 572 / 1 من القانون المدنى )
(الطعن رقم 31 لسنة 60 ق جلسة 17/ 2/ 1994 س 45 ج 1 ص 388 )

الموجز: التعرض الحاصل للمستأجر من جهة حكومية بنزع ملكية العين المؤجرة للمنفعة العامة اعتباره صادرا في حدود القانون أثره انهاء عقد الايجار.

القاعدة: التعرض الحاصل للمستأجر من جهة حكومية بنزع ملكية العين المؤجرة للمنفعة العامة والاستيلاء عليها يعتبر صادرا في حدود القانون ولا دخل للمؤجر فيه ويعتبر في حكم التعرض الحاصل من الغير ، ومن أجل ذلك يترتب عليه انهاء العقد .

(م 572 – 574 مدنى م 7 ق 577 لسنة 54 )
( الطعن رقم 208 لسنة 49 ق جلسة 1982/4/22 س 33 ص425 )