كيفية تسجيل عقار تطبيقا لقانون الشهر العقاري المصري
المحررات التى تخضع لنظام القيد
جمعها قانون الشهر العقاري مع المحررات التى تخضع لنظام التسجيل،
فتناولتها المواد 12 و 19 و 58 – فأخضعت لنظام القيد الحقوق العينية العقارية التبعية وكذلك تغيير الدائن الأصلى فى الديون المضمونة بتأمين عينى عقارى – وأوجبت المادة 12 شهر التصرفات المتعلقة بحق عينى عقارى تبعى ، أى لتأمين عينى عقارى ، وذلك عن طريق القيد . فنصت على أن ” جميع التصرفات المنشئة لحق من الحقوق العينية العقارية التبعية أو المقررة لها ، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك ، يجب شهرها بطريق القيد ، ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير ” . فوجب إذن قيد حق الرهن الرسمى وحق رهن الحيازة الامتياز حق امتياز بائع العقار ، فهذا الحق لا يكون شهره إلا عن طريق القيد ، وكان قبلا يكتفى فى شهره بتسجيل عقد البيع الذى يذكر فيه بقاء الثمن أو جزء منه فى ذمة المشترى . وقد احتاط المشرع ، فيما يتعلق بحق رهن الحيازة العقارى وبحق امتياز بائع العقار السابق تسجيلهما طبقا للأحكام التى كان معمولا به فى الماضى على ما قدمنا ، فأوجب على أصحاب هدين الحقين أن يقوموا بقيد حقوقهم حتى يمكن العثور عليها ضمن الحقوق المقيدة عند البحث ،
وحتى يجب تجديد القيد كل عشر سنوات كما هو الحكم فى القيود فنصت المادة 58/1 على ما يأتى:
“على أصحاب رهن الحيازة العقارى وحقوق الامتيازات العقارية السابقة أن يقوموا بقيد حقوقهم فى خلال عشر سنوات من تاريخ تسجيلالعقود المرتبة لها أو فى خلال سنة من تاريخ العمل بهذا القانون ، أى المدتين أطول . فإذا لم يتم القيد فى خلال المدة المتقدمة ، لا يكون الحق بعد إنقضائها نافذاً بالنسبة إلى الغير . ويترتب على إجراء القيد المذكور حفظ مرتبة الحق من تاريخ تسجيل العقد المرتب له ” وقد بينت المواد 30 و 41 إلى 47 الاجراءات الواجب إتباعها لقيد الحقوق العينية العقارية التبعية ، ولتجديد القيد ، ولمحوه ، ولالغاء المحو
أما فيما يتعلق بتغيير الدائن الأصلى بدائن جديد فى الديون المضمونة بتأمين عينى عقارى ، فقد نصت المادة 19 على أنه “لا يصح التمسك قبل الغير بتحويل حق مضمون بقيد أو برهنه ولا التمسك بالحق الناشئ من حلول شخص محل الدائن فى هذا الحق بحكم القانون أو بالاتفاق، ولا التمسك كذلك بمجرد القيد أو بالتنازل عن مرتبة القيد، إلا إذا حصل التأشير بذلك فى هامش القيد الأصلى”
المحررات التى تخضع لنظام التسجيل
استقصاها القانون فى التصرفات سواء كانت منشئة أو كاشفة للحقوق، وفى واقعة الإرث، وفى الدعاوى
وقد تناولت المواد 9 إلى 11 التصرفات المنشئة والتصرفات الكاشفة . فورد النص عاما فى التصرفات المنشئة وأدخلت جميع التصرفات سواء كانت صادرة من الجانبين كالعقود أو من جانب واحد كالوقف ، وسواء كانت بين الأحياء كالبيع أو بسبب الموت كالوصية . فدخل بذلك فى التصرفات واجبة الشهر الوقف والوصية وقد نص القانون على ذلك صراحة ، وكان هذان التصرفات لا يتناولهما قانون التسجيل كما سبق القول . وجعل الجزاء على عدم التسجيل فى التصرفات المنشئة أن الحق العينى لا ينتقل لا بالنسبة إلى الغير ولا فيما بين المتعاقدين ، أما فى التصرفات الكاشفة فيترتب على عدم التسجيل أن الحق العينى لا يكون حجة على الغير فقط . وألحق بالتصرفات المنشئة والتصرفات الكاشفة الايجارات والسندات التى ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات والمخالصات والحوالات بالأجرة مقدما لأكثر من ثلاث سنوات ،
وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك . ونورد هذه النصوص:
نصت المادة 9 من قانون تنظيم الشهر العقارى على أن ” جميع التصرفات التى من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله ، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ، ويدخل فى هذه التصرفات الوقف والوصية . ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول ، لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم . ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن
ونصت المادة 10 على أن ” جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية يجب كذلك تسجيلها ، ويترتب على عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير . ويسرى هذا الحكم على القسمة العقارية ، ولو كان محلها أموالاً موروثة
ونصت المادة 11 على أنه ” يجب تسجيل الايجارات والسندات التى ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات ، والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدما ، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك . ويترتب على عدم تسجليها أنها لا تكون نافذة فى حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الايجارات والسندات ، وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة إلى المخالصات والحوالة
وتناولت المادة 13 من قانون تنظيم الشهر العقارى واقعة مادية لا تصرفاً قانونياً ، وهى واقعة الارث ، فأخضعتها للشهر لما فى شهرها من أهمية بالغة ، إذ هى من أكثر الأسباب شيوعاً فى نقل الملكية كما سبق القول . فنصت على أنه ” يجب شهر حق الارث بتسجيل اشهادات الوراثة الشرعية أو الأحكام النهائية أو غيرها من السندات المثبتة لحق الارث ، مع قوائم جرد التركة إذا اشتملت على حقوق عينية عقارية ، وذلك بدون رسم . وإلى أن يتم هذا التسجيل لا يجوز شهر أى تصرف يصدر من الوارث فى حق من هذه الحقوق . ويجوز أن يقصر شهر حق الارث على جزء من عقارات التركة ، وفى هذه الحالة يعتبر هذا الجزء وحدة يبنى على أساسها تصرفات الورثة ” . وقد بينت المواد 48 إلى 53 الاجراءات التى تبع فى شهر حق الارث .
وأخضعت المادة 14 الديون العادية لدائنى التركة للشهر ، فنصت على أنه ” يجب التأشير بالمحررات المثبتة لدين من الديون العادية على المورث فى هامش تسجيل الاشهادات أو الأحكام أو السندات وقوائم الجرد المتعلقة بها . ويحتج بهذا التأشير من تاريخ حصوله ، ومع ذلك إذا تم التأشير فى خلال سنة من تاريخ التسجيل المشار إليه فللدائن أن يحتج بحقه على كل من تلقى من الوارث حقا عينيا عقارياً وقام بشهره قبل هذا التأشير
وقد قضت محكمة النقض بأن مفاد نص المادتين 13 و 48 من قانون الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 أن انتقال ملكية أموال التركة إلى الورثة لا يتوقف على شهر حق الارث كما هو الشأن فى عقد البيع بل أن أموال التركة تنتقل ملكيتها إلى الورثة بمجرد وفاة المورث وأنه يجوز أن يقوم بشهر حق الارث كل ذى شأن ، ولما كان من تصرف له الوارث لا يستطيع شهر التصرف الصادر له إلا بعد شهر حق الارث لذلك يكون له مصلحة فى شهر هذا الحق وله أن يقوم به وبالتالى فإن عدم شهر الوارث حق الارث لا يعتبر مانعاً من الحكم للمتصرف إليه بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر له فى شأن أى حق عينى آل للبائع بالميراث ذلك أن دعوى صحة ونفاذ عقد البيع دعوى استحقاق مآلا يقصد بها تنفيذ التزامات البائع التى من شأنها نقل ملكية المبيع إلى المشترى تنفيذاً عينياً ويجاب المشترى إلى طلبه إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم الذى يصدر فى الدعوى ممكنين .
وتناولت المواد 15 إلى 17 الدعاوى الواجب شهرها ، وهى جميع الدعاوى التى يكون الغرض منها الطعن فى التصرف القانونى الذى يتضمنه المحرر واجب الشهر وجوداً أو صحة أو نفاذاً . فعمم النص عما كان عليه فى قانون التسجيل ، وأصبحت دعاوى البطلان والفسخ والالغاء والرجوع غير مذكورة على سبيل الحصر بل على سبيل التمثيل . فتدخل بذلك الدعوى البوليصية ضمن الدعاوى الواجبة الشهر لتكون حجة على الغير الذى يتعامل مع من تصرف له المدين ، إذ هى دعوى عدم نفاذ وليست بدعوى إبطال . وذكرت النصوص أيضا دعوى الاستحقاق ،
ولم تنتقل دعوى صحة التعاقد بل أفردتها بالنص إذ هى فى الواقع ليست بدعوى استحقاق بالرغم من أن محكمة النقض أدرجتها ضمن دعاوى الاستحقاق لتتلافى عيب إغفالها فى قانون التسجيل . ونورد الآن هذه النصوص :
نصت المادة 15 على أنه ” يجب التأشير فى هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التى يكون الغرض منها الطعن فى التصرف الذى يتضمنه المحرر وجوداً أو صحة أو نفاذاً . كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الالغاء أو الرجوع ، فإذا كان المحرر الأصلى لم يشهر تسجل تلك الدعاوى . ويجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق أى حق من الحقوق العينية العقارية أو التأشير بها على حسب الأحوال ، كما يجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية . وتحصل التأشيرات والتسجيلات المشار إليها بعد إعلان صحيفة الدعوى وقيدها بجدول المحكمة
ونصت المادة 16 على أن ” يؤشر بمنطوق الحكم النهائى فى الدعاوى المبينة بالمادة السابقة فى ذيل التأشير بالدعوى أو فى هامش تسجيلها
ويتم التأشر بالنسبة للأحكام الواجب تسجيلها عند تسجيل هذه الأحكام “
ونصت المادة 17 على أنه ” يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة الخامسة عشرة أو التأشير بها أن حق المدعى ، إذا تقرر بحكم مؤشر به طبق القانون ، يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها
ولا يكون هذا الحق حجة على الغير الذى كسب حقه بحسن نية قبل التأشير أو التسجيل المشار إليهما .
ولا يسرى حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التى يتم التأشير بها بعد مضى خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول ” .
وجوه الاصلاح التى حققها قانون تنظيم الشهر العقاري
حقق قانون تنظيم الشهر العقارى وجوه الاصلاح التى هيأتها الظروف فيما قدمناه . ففى مرحلة الانتقال إلى إلغاء الامتيازات الأجنبية تمكن من توحيد جهات الشهر ، ثم أدمج نظام القيد فى نظام الشهر ، واستقصى المحررات الواجب اخضاعها لشهر فاستكمل ما نقص منها ولم يكن من قبل خاضعاً لهذا النظام . هذه وجوه إصلاح ثلاثة رئيسية حققها قانون تنظيم الشهر العقارى ، نقول كلمة موجزة عن كل منها
أولاً : وحد القانون جهات الشهر ،
فبعد أن كانت جهات ثلاثاً فى عهد التقنين المدنى السابق وفى عهد قانون التسجيل ، إذ كان يجوز الشهر فى المحاكم المختلطة والمحاكم الشرعية والمحاكم الوطنية، ألغى القانون هذه الجهات الثلاث وأنشأ مكاتب موحدة للشهر تحت إشراف مكتب رئيسى عام . وفى مكاتب الشهر هذه ومأمورياتها المنتشرة فى المدن والأقاليم ، تتركز الاجراءات اللازمة لشهر المحررات الواجبة الشهر . وهذا هو أهم إصلاح حققه القانون الجديد ، وبه بدأت نصوصه . ولا شك فى أن توحيد جهات الشهر خطوة كبرى فى طريق إدخال نظام السجل العقارى فى مصر
ويلاحظ فى هذه المناسبة أن التقنين المدنى الجديد لم ينسق مع قانون تنظيم الشهر العقارى ، من ناحية توحيد جهات الشهر ، فى مسألتين : اجراءات الاعسار واجراءات تصفية التركة . وكان ينبغى أن يكون شهر صحيفة دعوى الاعسار والأمر بتعيين المصفى للتركة فى مكتب الشهر لا فى قلم كتاب المحكمة ، كما هى الحال فى التأشير بالديون العادية على التركات وكما هى الحال فى شهر حق الارث ، فإن كل هذا يتم شهره فى مكاتب الشهر لا فى أقلام كتاب المحاكم
ثانياً : ضم القانون الجديد نظام التسجيل ونظام القيد فى صعيد واحد ،
فأصلح عيباً وقع فيه قانون التسجيل إذ فصل هذا القانون كما رأينا نظام التسجيل عن نظام القيد الذى بقى خاضعاً لنظام التقنين المدنى السابق – وقد كان الادماج أثر مباشر فى اصلاح عيب آخر وقع فيه كل من التقنين المدنى السابق وقانون التسجيل ، فى شأن إخضاع الحقوق العينية العقارية التبعية لنظام واحد فى الشهر . فقد كان بعض هذه الحقوق ، فى التقنين المدنى السابق وفى قانون التسجيل ، يخضع لنظام القيد كما ينبغى ، وبعضها – رهن الحيازة العقارى وحق امتياز بائع العقار – يخضع دون مبرر لنظام التسجيل . فلما عالج القانون الجديد الموضوع علاجاً شاملاً ، فعرض للتأمينات العينية العقارية فى نصوص خاصة بها ولم يكتف بالاحالة فيها إلى نصوص التقنين المدنى ، كان من الطبيعى أن يتوجه لاصلاح هذا العيب . فنص على إخضاع جميع الحقوق العينية التبعية لنظام القيد ، ولم يكن معقولاً أن يستثنى منها أى حق . بل أنه زاد على ذلك ، فأوجب قيد التأمينات السابقة على العمل به والتى كانت تخضع لنظام التسجيل ، فأصبحت هذه التأمينات خاضعة للقيد شأنها فى ذلك شأن سائر التأمينات . وأصبح من الواجب تجديد قيدها كل عشر سنوات ، وبذلك يسر لأصحاب الشأن البحث عماً يثقل العقار من تأمينات فلا يذهبون فى ذلك إلى أبعد من عشر سنوات
ثالثاً : استقصى القانون الجديد المحررات الواجب إخضاعها للشهر ، فلم يترك ثغرات كتلك التى تركها قانون التسجيل
فالتصرف الصادر من جانب واحد كالوقف والتصرف الناقل للملك بسبب الموت وهو الوصية ، أخضعها للشهر بعموم النص أولا ثم بالنص عليها خاصة . وأضاف إليهما الارث ، وهو وأن كان واقعة مادية من أوسع الأسباب انتشاراً فى نقل الملك وعدم شهره يحدث ثغرة كبيرة فى نظام الشهر
هذا إلى أن القرارات الادارية الناقلة للملك أصبحت هى أيضا خاضعة للشهر لدخولها فى عموم نص المادة التاسعة ، فهى تصرفات من شأنها نقل حق الملكية العقارية ، فوجب أن تكون خاضعة لنظام التسجيل . فمراسيم نزع الملكية للمنفعة العامة ، ومراسيم تقسيم الأراضى الصادرة بناء على القانون رقم 52 لسنه 1940 ، وقرارات توزيع طرح البحر ، وقرارات ردم البرك والمستنقعات ، والاذن بأحياء الأرض الموات ، كل هذه تصرفات إدارية يجب تسجيلها
وإلى جانب ذلك سد القانون الجديد نقصاً ملحوظاً فى استقصاء المحررات الواجبة الشهر فى محررات ثلاثة : دعوى صحة التعاقد والدعوى البوليصية والحوالة بأكثر من أجرة ثلاثة سنوات مقدما ، وقد سبقت الاشارة إلى كل ذلك
وغنى عن البيان أن القانون الجديد ، مع تحقيقه لوجوه الاصلاح المتقدمة الذكر ، احتفظ فى الوقت ذاته بالمزايا التى حققها قانون التسجيل . ففرض إجراءات دقيقة للتحرى عن صحة المحررات ، بل هو قد سار فى هذا الطريق شوطاً أبعد من قانون التسجيل وحسم الخلاف فى شأن العقود الكاشفة ، وجعل التسجيل فى التصرفات المنشئة ضرورياً لنقل الحق العينى لا فى حق الغير فحسب بل أيضا فيما بين المتعاقدين ، وغير ذلك من المزايا التى سبق بيانها
ما بقى دون علاج من العيوب :
على أن هناك عيين جوهرتين باقتيين فى نظام الشهر ، لم يستطيع قانون تنظيم الشهر العقارى معالجتهما . فلا يزال النظام نظاماً شخصياً بحسب الأسماء لا بحسب العقار ، ولا يزال الشهر ليست له حجية كاملة فى ذاته – وما كان قانون تنظيم الشهر العقارى يستطيع معالجة هذين العيبين ، فإن العلاج الوحيد لهما هو إدخال نظام السجل العقارى فى مصر ، وإدخال هذا النظام لن يكون إلا على سبيل التدرج لتفتت الأراضى وانتشار الملكيات الصغيرة فى أرجاء مصر منذ أمد بعيد
قيام الورثة بإتمام إجراءات تسجيل صادر عن مورثهم (بائع/مشتري)
قيام ورثة البائع بإتمام إجراءات البيع الصادر من مورثهم الذى توفى قبل التوقيع على عقد البيع النهائى أمام الموثق – ذلك يقتضى مراعاة القواعد الآتية:
• تقديم التماس من مقدم الطلب أو أحد ورثة البائع لإتمام إجراءات البيع نيابة عن المورث البائع
• شهر حق الإرث إذا كانت وفاة البائع حدثت بعد تاريخ 31/12/1946 ويمكن قصر الشهر على العقارات المبيعة مع مراعاة جميع القواعد المتعلقة بشهر حق الإرث
• التنويه من المأمورية بمشرع المحرر فى حالة التأشير عليه بالمبرر من إدخال الورثة بقصد إتمام إجراءات البيع الصادر من المورث وذلك بعد التحقق من صفاتهم بتقديم المستند الرسمى الدال على ذلك .استثناء لا يقتضى المطالبة بشهر حق الرث إذا كان البيع قد صدر من المورث حيال حياته وتمت أركان الصفقة جميعاً وتقاضى الثمن بأكمله وثبت هذا من دليل رسمى مقبول .ويعتبر كدليل رسمى مقبول طلب الشهر متى كان موقعاً عليه من طرفى التعاقد أو من البائع وأثبت به أن الثمن قد دفع بأكمله
قيام ورثة المشترى الذى توفى قبل التوقيع على العقد النهائى بإتمام إجراءات شهر التعاقد يستتبع مراعاة القواعد الآتية:
• تقديم التماس إلى المأمورية من مقدم الطلب أو أحد الورثة
• تقديم المستند الرسمى الدال عىلى وفاة المورث وبيان ورثته (شهادة الوفاة واعلان الوراثة)
• إضافة إقرار بالمحرر يتضمن قبول ورثة المشترى إتمام إجراءات شهر التعاقد على أن تنص صراحة على نقل ملكية العقار باسم المورث
أما إذا رغب الورثة علاوة على ذلك نقل ملكيته العقار إلى كل منهم حسب الفريضة الشرعية فيقتضى قيامهم بشهر حق الإرث