مدى إمتداد عقد الإيجار في القانون المصري وإجابة على أهم التساؤلات

مدى إمتداد عقد الإيجار في القانون المصري وإجابة على أهم التساؤلات

 

فى الواقع إن العلاقة بين الملاك والمستأجرين تعتبر من أكثر العلاقات تعقيدا من الناحية العملية، فهى تقع فى مكان ما بين المهنية والصداقة، ومثلها مثل أي علاقة أخرى، دائما ما تتعرض علاقة المالك والمستأجر للتصدع والمشاكل التى قد تكون بسيطة فى بعض الأحيان، أو قد تؤدى إلى انقطاع العلاقة إذا تفاقمت المشاكل بين الطرفين ومن أكثر هذه المشكلات هى مشكلة “عقد الإيجار”.

ومسألة الحديث عن “عقد الإيجار” لا تنقطع فى ساحات النقاش بسبب خطورة إشكاليته المتجددة التى تشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين حيث إن المشرع المصري من أوائل المشرعين في المنطقة العربية الذين أولوا اهتماما بالغاَ لـ”مدة عقد الإيجار” باعتباره أحد أهم الأركان الجوهرية والأساسية للعلاقة بين أطراف “عقد الإيجار”.

نلقي الضوء على إشكالية “شبح امتداد عقد الايجار”، وذلك عن طريق الإجابة على حزمة من الأسئلة الهامة التى تشغل الرأى العام منها – على سبيل المثال لا الحصر – هل من الناحية العملية والقانونية ينتهي عقد الإيجار بوفاة المستأجر أو تركه للعين لأولاده وزوجته؟ هل من الممكن أن يقوم المالك أو المؤجر بوضع شرط بعقد الإيجار بعدم امتداد عقد الايجار لأقارب المستأجر؟، متي يتحقق الامتداد القانونى لعقد الإيجار؟، ماهى شروط الامتداد القانونى لعقد الإيجار؟، من هم المستفيدين من الامتداد القانوني لعقد إيجار الأماكن السكنية؟ هل للمطلقة الحاضنة الحق فى امتداد عقد الإيجار؟

هل الأماكن المفروشة تخضع لقانون إيجار الأماكن؟
فى البداية – يجب أن نعرف ماهية عقد الإيجار فقد عرفت المادة 558 من القانون المدنى عقد الإيجار، بأنه: “عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم”، أما تعريف المكان فهو كل شىء يتمتع بنوع من الثبات وله حيز يمكن إغلاقه، والمكان هو العنصر الأساسى فى الإجارة، ويجب التوضيح أيضاَ أن الأماكن المفروشة لا تخضع من الناحية العملية لقانون إيجار الأماكن، وذلك لأنها تقع تحت قانون الأماكن التجارية، وليس الشقق السكنية، وكذلك لا يسرى على الأراضى لأن هناك قوانين تنظم الاراضي الفضاء .

هل ينتهى من الناحية القانونية عقد الايجار بوفاة المستأجر أو تركه للعين لأولاده وزوجته؟
أما بالنسبة للإجابة على السؤال حول مدى انتهاء عقد الايجار بوفاة المستأجر أو تركه للعين لأولاده وزوجته، فإنه لا ينتهى عقد الايجار بوفاة المستأجر إذا بقى فى العين هو وأولاده من بعده، وأقاربه حتى الدرجة الثالثة، ويشترط أن يكون الإقامة للأقارب حتى الدرجة الثالثة مدة سنة سابقة على وفاة المستأجر، وذلك قضت محكمة النقض المصرية بأن لعقد الإيجار طابع عائلى وجماعي لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده ولكن ليعيش مع أفراد أسرته ومن يتراءى له إيواءاهم، وذلك طبقا للطعن 320 لسنة 44 ق جلسة 29/3/1978 –

هل للمؤجر وضع شرط بعقد الإيجار بعدم امتداد العقد لأقارب المستأجر؟
مسألة وضع شرط بعدم امتداد “عقد الايجار” لا يمكن من الناحية القانونية أن تتحقق وإن حدث ذلك يكون الشرط باطلاَ ، حيث قضت محكمة النقض فى حكم سابق بأن حق المستفيد من امتداد العقد مستمد من القانون مباشرة ومن ثم ما يرد بعقد الإيجار من شرط خاص بتحديد المستفيد من الإيجار يكون باطلا بطلان مطلقا لمخالفته نص أمر متعلق بالنظام العام نقض مدنى.

ما هي شروط الامتداد لعقد الايجار؟ ومتى يتحقق الامتداد من الأساس؟
أن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن “… لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجة أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك”، وبذلك يكون حدد ذلك القانون علي سبيل الحصر في التالي:

-الوفاة: المقصود بها الوفاة الطبيعية أو الحكمية.
-الترك: تخلي المستأجر بإرادته عن منفعة العين بغرض نقل المنفعة إلي من يقيمون معه .
-ولكن يشترط في ذلك الإقامة لمدة عام كامل مع المستأجر الأصلي قبل الوفاة أو الترك إقامة مستقرة .

من هم المستفيدون الحقيقيون من مسألة امتداد عقد الإيجار للأماكن السكنية؟
أ‌- الزوج أو الزوجة.
فالزوج يستفيد من امتداد عقد الإيجار إذا كانت المستأجرة الزوجة، وكذلك الزوجة تستفيد من امتداد عقد الإيجار إذا كان المستأجر الزوج ولكن بشرط استمرارية رابطة الزوجية حتى الوفاة أو الترك، وذلك نص عليه النقض رقم 2665 لسنة 6 ق جلسة 25/3/1991.

ب‌- الأولاد والوالدان
يستفيد من الامتداد القانوني لعقد الإيجار أولاد المستأجر ذكورا أو إناثا ممن يقيمون مع المستأجر الأصلى قبل وفاته أو تركه للعين المؤجرة ولكن الأبناء والذين يثبت نسبهم طبقا للشريعة الاسلامية فالنسب بالتبنى لا يعتد به ولا يمتد من خلاله عقد الإيجار.

ج- للحفيد
محكمة النقض المصرية أصدرت حكماَ حديثاَ لها حول “امتداد عقد الايجار للحفيد”، قالت فيه بـ:”احقية الحفيد في امتداد عقد الإيجار إليه من والده أو والدته (ابن أو ابنة المستأجر الأصلى) إذا كانت وفاة الأخير قبل صدور حكم المحكمة الدستورية في الطعن رقم 70 لسنة 18 قضائية ونشره بتاريخ 15/11/2002”.

المحكمة فى حيثيات الحكم الصادر قالت أنه لما كان المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة 29 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 على أنه: “لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك”، قد جاء عاماً غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين، ومن ثم فإن هذه القاعدة الواردة به يطرد تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم عقد الإيجار ابتداءً مع المالك أو من انتقل العقد قانوناً لصالحه بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين.