مشاكل التنفيذ على العقار في نظام التنفيذ السعودي
1/التنفيذ على العقار المرهون
يعتبر العقار من أكثر الأموال التي يطالها التنفيذ من قيمتها بعد بيعها بالمزاد العلني إلا إن هناك مشكلة في التعامل مع العقار حينما يكون العقار مرهونا لدى جهة حكومية أو مؤسسة مالية أو شخص عادي وعندها يتعامل قاضي التنفيذ وفق الآتي:
1- يبعث الصك الخاص بالعقار لمصدر سجله للتأكد من وجود الرهن.
2- يكتب للجهة الراهنة عن مقابل الرهن والمسدد والمتبقي منه.
3- يقوم ببيع العقار بالمزاد العلني بعد الإعلان والتقدير من أهل الخبرة ثم يبعث قيمة الرهن لكتابة العدل بشيك محجوز القيمة “مصدق” باسم الجهة الراهنة لفك الرهن لكون دينهم من الديون “الممتازة”ويوزع المتبقي على الغرماء بقدر ديونهم محاصة وإن تبقى شيء فيسلم لصاحب العقار.
2/التنفيذ على العقار المشترك
يعد العقار المشترك بين المدين المحكوم عليه وبين شركاء آخرين كبقية الورثة أو غيرهم شركا مشاعا مشكلة فعلية تقف عائقا أمام جهات التنفيذ ، وسبب المشكلة هي عدم فرز نصيب المدين عن بقية الشركاء، فبيع نصيب المدين مشاعا يؤدي إلى بيعه بثمن بخس ويقتصر شراؤه على بقية الشركاء لعدم رغبة الآخرين بشراء نصيب غير مفروز مع شركاء أجانب لاسيما في الدور والمباني، وبيع كامل العقار يلزم منه بيع نصيب الشركاء الذين ليس لهم ذنب فلم يكونوا مدينين لأحد !!!
والحل هو أن يتقدم الغرماء للمحكمة المختصة بطلب فرز نصيب المدين عن بقية الشركاء فإن تم فرزه فيجري التنفيذ عليه دون بقية أجزاء العقار وإن تعذر تحديده فيحكم ناظر طلب الفرز ببيعه بالمزاد العلني وقسمة ثمنه بين الملاك ويأتي دور قاضي التنفيذ لتنفيذ الحكم ببيع العقار كاملا وحجز نصيب المدين والتسديد منه وتسليم بقية الملاك نصيبهم.
وبإمكان قاضي التنفيذ أن يلزم المدين برفع دعوى طلب الفرز ضد بقية الشركاء في حال رفض الغرماء أو أحدهم التقدم بالطلب المذكور أو توجه ناظر هذا الطلب بعدم وجود الصفة التي تخول الغرماء بطلب الفرز.
3/التنفيذ على العقار المشكل
تكرر القول بأن العقار هو أكثر الأموال التي يجري عليها التنفيذ ، ولكن العقار قد يشوبه بعض العوائق التي تمنع من التنفيذ عليه بشكل دائم أو مؤقت .
ومن هذه العوائق كون العقار بدون وثيقة رسمية”حجة استحكام” أو كون العقار موقوفا أو مشتملا على وصية فهذا لا يمكن التنفيذ عليه والحالة هذه، أو كون صك العقار مشتملا على عيوب تمنع من انتقال ملكيته وإفراغه لوجود مخالفة شرعية أو نظامية أو تطلب الإفراغ إذن الجهات المختصة كما لو كان العقار جزء من أرض أو بناء فحينئذ لابد قبل التصرف فيه بالبيع التأكد من سلامة الصك واستئذان الجهة المختصة عن إمكانية الإفراغ قبل إجراء أي خطوة في منظومة البيع بالمزاد حتى لا يقع قاضي التنفيذ ضحية مؤامرة على التحايل بين الدائن والمدين لتجاوز ثغرة شرعية أو نظامية تحول بينهم وبين الإفراغ ، وحتى لا يضيع جهد الجهات التنفيذية وتصرف نفقات التنفيذ على عمل ينتهي بنتيجة سلبية.
4/التنفيذ على العقارات خارج المملكة
لا يصح لقاضي التنفيذ الحجز والتنفيذ على عقارات خارج المملكة م 217/8 لكون ذلك يعد مساسا بسيادة الدولة التابع لها العقار. ولذا فإن على قاضي التنفيذ إفهام الدائنين بأن لهم التقدم بالمستند التنفيذي لمحاكم الدول التابع لها العقار للمطالبة بالتنفيذ وفق آلية التعاون الدولي.
5/الحجز والتنفيذ على عقارات متباعدة
إذا وجد للمحكوم عليه عدة عقارات وكانت هذه العقارات موجودة في عدة مدن ومحافظات فالمختص بالقيام بالحجز والتنفيذ عليها هي المحكمة التي يقع في نطاقها العقار المطلوب التنفيذ من قيمته م 226وتجمع المبالغ في المحكمة التي يوجد فيها أكثر الغرماء فإن تساوى عددهم ففي المحكمة التي حجزت أولا.م 202/13″