صيغة مذكرة دفاع في الطعن على تقدير مبلغ الجدك

صيغة مذكرة دفاع في الطعن على تقدير مبلغ الجدك.

عدم اختصاص المحكمة بتحديد ثمن الجدك :

في حالة تعاقد المتنازل إليه مع هيئة الأوقاف والاتفاق معها على سداد مستحقات الهيئة من جدك وخلافه، ثم لجوئه للمحكمة بعد ذلك طعناً على تقدير الهيئة لمبلغ الجدك، فيتم تأسيس دفاع الهيئة على ما يلي:

التراضي في العقود:

العقد يتم قانوناً بمجرد أن يتبادل طرفاه التعبير عن ارادتين متطابقتين (طبقاً لنص المادة 89 من القانون المدني). وهذا ما يطلق عليه “التراضي” ويقصد به تطابق ارادتين على إحداث أثر قانوني معين. فلابد لتمام العقد من صدور “إيجاب” من أي من المتعاقدين، يعقبه “قبول” له من المتعاقد الآخر.

والقبول يجب أن يكون مُطابقاً للإيجاب، أما إذا كان غير مُطابق له، بل اختلف عنه زيادة أو نقصاً أو تعديلاً، فإن العقد لا يتم ويعتبر مثل هذا القبول رفضاً يتضمن إيجاباً جديداً، فإذا طلب البائع ثمناً للمبيع ألفاً تدفع فوراً، وقبل المشتري أن يدفع الألف على أن يزيد البائع في المبيع، أو قبل أن يدفع في المبيع وحده ثمانمائة، أو قبل أن يدفع فيه وحده ألفاً ولكن بالتقسيط، لم يتم البيع، واعتبر هذا القبول إيجاباً جديداً من المشتري، وهذا الحكم هو الذي تنص عليه المادة 96 من القانون المدني إذا تقضي بأنه: “إذا اقترن القبول بما يزيد في الإيجاب أو يقيد منه أو يعدل فيه، اعتبر رفضاً يتضمن إيجاباً جديداً”.

ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: “يجب لتمام الاتفاق وانعقاده أن يكون القبول مُطابقاً للإيجاب أما إذا اختلف عنه زيادة أو نقصاً أو تعديلاً فإن العقد لا يتم، ويعتبر مثل هذا القبول رفضاً يتضمن إيجاباً جديداً”. (نقض مدني في الطعن رقم 354 لسنة 30 قضائية – جلسة 9/11/1965 مجموعة المكتب الفني – السنة 16 – صـ 986).

كما قضت محكمة النقض بأن: “تقديم الطاعن عطاء متضمن شرطاً بتحديد مدة العقد بسنة واحدة لا تقبل الزيادة إلا باتفاق جديد، قبول الشركة المطعون ضدها هذا الإيجاب بإصدار أمر توريد متضمناً تعديل مدة العقد بتقرير حقها في وقف التوريد دون أن يكون للطاعن حق الرجوع عليها، اعتبار هذا القبول رفضاً يتضمن إيجاباً جديداً، انتهاء الحكم المطعون فيه إلى قيام التعاقد بين الطرفين وقضاؤه بمسئولية الطاعن عن عدم تنفيذه رغم رفض الأخير للإيجاب الجديد، مُخالف للثابت بالأوراق ومخالفة للقانون”. (نقض مدني في الطعنين رقمي 1696 و 1865 لسنة 70 قضائية – جلسة 23/1/2001).

(المرجع: “الوسيط في شرح القانون المدني” – للدكتور/ أحمد عبد الرزاق السنهوري – تحديث وتنقيح المستشار/ أحمد مدحت المراغي – الجزء الأول: “نظرية الالتزامات – مصادر الالتزام” – طبعة 2006 القاهرة – بند 111 – صـ 182 وما بعدها وهوامشها).

التراضي في عقد البيع:

وتلك قواعد عامة تنطبق على جميع أنواع العقود، ومنها عقد “البيع”، الذي يجب فيه أن يتفق المتعاقدان (بصفة أساسية وجوهرية) على “المبيع” وعلى “الثمن”.

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: “إذا عرض المشتري في إنذار للبائعين تنقيص الثمن فرفض البائعون في إنذارهم الذي ردوا به – على إنذار المشتري – وأعلنوا عدم قبولهم هذا العرض وضمنوا هذا الإنذار أنهم يعتبرون ما تضمنه عرضاً من جانب المشتري للفسخ وأنهم يقبلونه، فإنه طالما أن قبولهم هذا يعارض الإيجاب الصادر إليهم من المشتري فإن هذا القبول يعتبر رفضاً يتضمن إيجاباً جديداً بالفسخ وذلك تطبيقاً لنص المادة 96 من القانون المدني”. (نقض مدني جلسة 16/2/1972 مجموعة أحكام النقض – السنة 18 – صـ 394).

فالثمن ركن جوهري من أركان عقد البيع لا يتم عقد البيع بدون الاتفاق عليه. ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: “يدل نص المادة 418 من القانون المدني على أن المُشرع جعل الثمن ركناً أساسياً في عقد البيع لا ينعقد بدونه باعتباره محلاً لالتزام المشترى”. (نقض مدني في الطعن رقم 948 لسنة 53 قضائية – جلسة 27/11/1986 مجموعة المكتب الفني – السنة 37 – الجزء الثاني – صـ 896).

فإذا لم يتم الاتفاق والتراضي على الثمن، أي لم يتم تطابق الإيجاب والقبول على تحديد الثمن وطريقة سداده، فإن عقد البيع لا ينعقد. فلو طلب البائع في الدار ألفاً ولم يقبل المشتري أن يشتريها إلا بتسعمائة لم يتم البيع لأن المتبايعين لم يتفقا على الثمن.

فإذا عرض البائع ثمناً للمبيع ولم يقبله المشتري فلا ينعقد عقد البيع، ولا يجوز للمشتري في هذه الحالة اللجوء إلى القضاء للمطالبة بتحديد ثمن المبيع وإلزام البائع به، ولا يكون ذلك من سلطة القضاء في أي حال من الأحوال.

بل أنه في حالة ما إذا اتفق المتبايعين على ترك تقدير أمر ثمن المبيع لشخص أجنبي عن العقد (أي من غير البائع ولا المشتري) اتفاقا على تسميته وفوضاه في تقدير وتحديد ثمن المبيع (وذلك الشخص يسمى “مفوض” ويُعد بمثابة وكيلاً عن الطرفين في تحديد الثمن، وتقديره للثمن يكون ملزماً للمتبايعين)، ويعتبر عقد البيع في هذه الحالة موقوفاً على شرط قيام المفوض بتقدير الثمن (أي شرط واقف)، فحتى في هذه الحالة المذكورة إذا لم يقم ذلك المفوض بعمله لأي سبب من الأسباب، سواء لعدم مقدرته على تحديد الثمن أو لتعذر ذلك التقدير عليه لعدم خبرته أو لامتناعه بدون عذر عن تقديره أو مات قبل أن يقدره، فإن الشرط الواقف لا يتحقق، ويعتبر البيع كأن لم يكن، ولا يستطيع القاضي إجبار المفوض على تقدير الثمن كما لا يستطيع القاضي أن يعين شخصاً آخر مكانه ولا يستطيع القاضي أن يقوم بتقدير الثمن بنفسه، بل ولا يستطيع القاضي تقدير الثمن بنفسه حتى ولو عهد إليه المتبايعين بذلك وجعلاه هو المفوض لأن القاضي ليست مهمته أن يكمل العقود التي لم تتم وإنما تنحصر مهمته في أن يحسم الخلاف في شأن عقود تمت بالفعل.

(المرجع: “الوسيط في شرح القانون المدني” – للدكتور/ أحمد عبد الرزاق السنهوري – تحديث وتنقيح المستشار/ أحمد مدحت المراغي – الجزء الرابع: “البيع والمقايضة” – طبعة 2006 القاهرة – بند 20 صـ 83 – وبند 212 صـ 312 وهامش رقم 3 بذات الصفحة).

التطبيق:

وهدياً بما تقدم، يتضح جلياً أنه في حالة بيع الجدك التي يتم فيها التصالح بين هيئة الأوقاف المصرية وبين المتنازل إليه عن العين المؤجرة من المستأجر الأصلي، فإن مقابل التنازل – عند عدم إتباع الإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – يتم تقديره على ثلاث مراحل: المرحلة الأولى هو تقديره بمعرفة لجنة الجدك المحلية بكل منطقة من مناطق هيئة الأوقاف المصرية، والمرحلة الثانية هو مراجعة التقدير بمعرفة لجنة الجدك العليا بديوان عام هيئة الأوقاف المصرية، والمرحلة الثالثة هي التصديق على التقدير من السيد رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية الذي له اعتماد ذلك السعر أو رفعه أو تخفيضه. فإذا التزام المتنازل إليه بذلك السعر وقام سداده أو اتفق مع الهيئة على طريقة سداده انعقد عقد بيع الجدك بينه وبين هيئة الأوقاف المصرية وأصبح مستأجراً أصلياً للعين المؤجرة، أما إذا قبل المتنازل إليه شراء جدك العين المؤجرة ولكنه رفض السعر النهائي المقدر لها وعرض سعر أقل فلا يكون التراضي قد تم ولا يكون عقد بيع الجدك قد أبرم، حيث أن قبول المشتري في هذه الحالة يعتبر رفضاً لإيجاب الهيئة بالبيع ويتضمن إيجاباً جديداً من المشتري بالثمن الذي يعرضه، فإذا لم يتم الاتفاق بينهما على الثمن فلا ينعقد عقد البيع، وتعتبر جميع الأعمال السابقة من قبيل “المفاوضات”(1) التي فشلت ولم تنته بإبرام العقد، ومن ثم تعتبر كأن لم تكن ولا أثر لها قانوناً. ولا يجوز في جميع الأحوال لجوء المشتري إلى القضاء للمطالبة بتحديد ثمن العين المبيعة، فالقضاء ليس جهة تثمين أو تسعير أو تقدير ثمن المبيع أياً ما كان. وعليه، تكون الدعوى الماثلة قد جاءت على غير سند من القانون خليقة بالرفض وهو ما تطالب به هيئة الأوقاف المصرية المدعى عليها على سبيل الجزم واليقين.

ولا يجوز للمدعي في حالة دعوانا الماثلة أن يتمسك بما يسميه “حالات مثل”، على غرار ما تقضي به بعض قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية التي تضع سقفاً أعلى للأجرة لا يجوز للمؤجر أن يتعداها(2)، فالقانون المدني – وهو الشريعة العامة للمعاملات والمنطبق على وقائع النزاع الماثل في خصوص عقد بيع الجدك – لا يعرف ما تعرفه القوانين الاستثنائية من تحديد سقفاً أعلى لأثمان الأعيان المبيعة لا يجوز للبائع أن يتعدها فهذا كله محض لغو لا سند له من القانون، لا سيما وأن عقار التداعي غير خاضع “للتسعير الجبري”؟!! فلكل صفقة ظروفها الخاصة، وللبائع أن يعرض سلعته بالثمن الذي يراه مناسباً له وللمشتري أن يقبل أو يرفض هذا الثمن ولكن ليس له أن يلجأ للقضاء للمطالبة بتحديد ثمن العين المبيعة، ومن ثم يتعين القضاء برفض دعوى المدعي الماثلة.

وفي حالة ما إذا كان قد تم تحرير عقد مع مشتري الجدك فيتم الإستناد إلى الآتي

العقد شريعة المتعاقدين:

ويصدق كل ما تقدم في حالة ما إذا لم يتم إبرام وتحرير عقد بيع للمشتري، أما في حالة ما إذا تم إبرام العقد واعتماده وتحرير عقد بيع للمشتري، فتسري عليه أحكام المادة 147/1 من القانون المدني والتي تنص على أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين.

حيث تنص المادة 147/1 من القانون المدني على أن: “العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين”.

ولما كانت قاعدة “العقد شريعة المُتعاقدين” المنصوص عليها في الفقرة الأولى تحسم مبدأ سلطان الإرادة الذي ما زال يسود الفكر القانوني، ولازم القاعدة أنه يمتنع على أحد العاقدين نقض العقد أو إنهاؤه أو تعديله على غير مُقتضى شروط العقد ما لم يُتَفَق على ذلك مع أطراف العقد الآخرين، كما يمتنع ذلك على القاضي.

(المرجع: “التقنين المدني في ضوء الفقه والقضاء” – للأستاذ الدكتور/ محمد كمال عبد العزيز – الجزء الأول: في الالتزامات – طبعة 1980 القاهرة – صـ 412 : 413).

فبعد أن يُفسر القاضي العقد ويُحدد نطاقه، لا يبقى له إلا أن يُلزِم المُتعاقدين بتنفيذ جميع ما أشتمل عليه، ما دام العقد قد نشأ صحيحاً مُلزماً. ويُطبق القاضي العقد كما لو كان يُطبق قانوناً، لأن العقد يقوم مقام القانون في تنظيم العلاقة التعاقدية فيما بين المُتعاقدين. بل هو ينسخ القانون فيما يخرج منه عن دائرة النظام العام والآداب، حيث أن الأحكام القانونية التي تخرج عن هذه الدائرة ليست إلا أحكاماً تكميلية أو تفسيرية لإرادة المُتعاقدين، فإذا تولى المُتعاقدان بإرادتهما تنظيم العلاقة فيما بينهما في العقد، كان العقد هو القانون الذي يسري عليهما، وتوارى البديل أمام الأصيل. وهذا هو المعنى الذي قصدت إليه الفقرة الأولى من المادة 147 حين قالت: “العقد شريعة المُتعاقدين”.

والنتيجة المُباشرة للمبدأ القاضي بأن العقد شريعة المُتعاقدين، هي أن العقد لا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يُقررها القانون. كما لا يجوز نقض العقد ولا تعديله من جهة القاضي، فلا يجوز له أن ينقض عقداً صحيحاً أو يُعدله بدعوى أن النقض أو التعديل تقتضيه العدالة، فالعدالة تُكمل إرادة المُتعاقدين ولكن لا تنسخها، ولا يجوز نقض العقد ولا تعديله من جهة أي من المُتعاقدين، فإن العقد وليد إرادتين، وما تعقده إرادتان لا تحله إرادة واحدة.

(المرجع: “الوسيط في شرح القانون المدني” – للدكتور/ عبد الرازق أحمد السنهوري – الجزء الأول: مصادر الالتزامات – المُجلد الأول: العقد – الطبعة الثالثة 1981 القاهرة – بند 409 : 412 – ص 842 : 847 وهوامشها).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: “الأصل القانوني العام حسبما نصت عليه الفقرة الأولى من المادة 147 من القانون المدني من أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، مؤداه – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه لا يجوز لأحد طرفي التعاقد أن يستقل بمفرده بنقضه أو تعديله كما يمتنع ذلك أيضاً على القاضي”. (نقض مدني في الطعن رقم 1402 لسنة 1952 – جلسة 5/11/1986 ).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أنه: “ليس في أحكام القانون المدني ما يسوغ للقاضي نقض الالتزامات التي رتبها العقد، بل إن هذا مُنافي للأصل العام القائل بأن العقد شريعة المُتعاقدين”. (نقض مدني جلسة 25/5/1994).

وأيضاً قضت محكمة النقض بأن: “العقد قانون المتعاقدين، والخطأ في تطبيق نصوصه خطأ في تطبيق القانون العام يخضع لرقابة محكمة النقض”. (نقض مدني في الطعن رقم 55 لسنة 7 قضائية – جلسة 16/12/1937).

ومن ثم، فالمشتري ملزم بعقد البيع وبجميع بنوده وبالثمن الذي اتفق عليه مع البائع وبالتالي ملزم بتنفيذ هذا العقد وفقاً لما نصت عليه المادة 148/1 من القانون المدني من أنه: “يجب تنفيذ العقد طبقاً لما أشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حُسن النية”. ومن ثم لا يجوز للمشتري اللجوء للقضاء للمطالبة بتعديل الثمن أو تخفيضه أو سداده مقسطاً بعد أن اتفق مع البائع على مقداره وطريقة سداده، وليس من سلطة القاضي تعديل اتفاق رضائي بين المتعاقدين بل هو يطبق اتفاقهما معاً باعتباره قانون العقد والخطأ في تطبيقه لنصوص بنود العقد يعتبر خطأ في تطبيق القانون يخضع لرقابة محكمة النقض على النحو السالف بيانه. ومن ثم تكون طلبات المشتري (المدعي في الدعوى الماثلة) قد جاءت على غير سند من القانون خليقة بالرفض.

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

1) فمن المُسلم به أن القانون لا يرتب على “المفاوضات” أثراً قانونياً، فكل متفاوض حر في قطع المفاوضة في الوقت الذي يريد. ولا مسئولية على من عدل، بل هو لا يكلف بإثبات أنه عدل لسبب جدي، وليست المفاوضات إلا عملاً مادياً لا يلزم أحداً. (المرجع: “الوسيط في شرح القانون المدني” – للدكتور/ عبد الرازق أحمد السنهوري – الجزء الأول: “مصادر الالتزام” – المجلد الأول: “العقد” – الطبعة الثالثة 1981 القاهرة – بند 100 – صـ 261 وما بعدها وهوامشها. ونقض مدني في الطعن رقم 862 لسنة 52 قضائية – جلسة 19/1/1986 منشور بمجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في خمس سنوات “1980/1985” للمستشار/ محمود نبيل النباوي – المجلد الثاني: “في المواد المدنية والإثبات” – طبعة نادي القضاة 1989 – صـ 861).

(2) فمن المُقرر قانوناً أنه يقع على عاتق المستأجر الذي يدعي أن الأجرة المتعاقد عليها تزيد عن الحد القانوني، عبء إثبات الأجرة الفعلية في شهر الأساس، وإن تعذر عليه ذلك جاز له أن يثبت أجرة المثل في ذلك الشهر، وذلك بالإرشاد إلى عين مماثلة تكون أجرتها في شهر الأساس ثابتة، فإن عجز عن ذلك رفضت دعواه واعتبرت الأجرة الواردة في عقده هي الأجرة التي يعتد بها.

نموذج مذكرة دفاع في الطعن على تقدير مبلغ الجدك.