صيغة مذكرة دفاع في دعوى تسليم العين المؤجرة بعد انذار البيع بالجدك

صيغة مذكرة دفاع في دعوى تسليم العين المؤجرة بعد انذار البيع بالجدك.

أولاً- الوقائع

تخلص وقائع الطلب الماثل في أن العارض بصفته قد أقامه بموجب صحيفة أودعت السكرتارية الفنية للجنة التوفيق في بعض مُنازعات هيئة الأوقاف المصرية بتاريخ 3/12/2005، وأعلنت قانوناً للمعروض ضده، طلب في ختامها التوصية بفسخ عقد إيجار عين التداعي المُبينة بصدر صحيفة الطلب (وبعقد الإيجار سند الطلب الماثل)، مع تسليم عين التداعي خالية من أي شواغل للعارض بصفته أو من ينوب عنه قانوناً، مع إلزام المعروض ضده بأداء مُقابل الانتفاع والمُتأخرات المُستحقة من تاريخ إبداء الرغبة والإيداع حتى تمام التسليم.

وقال العارض بصفته شرحاً لطلبه الماثل أنه بموجب عقد إيجار مُحرر في أول أغسطس سنة 1959 أستأجر المعروض ضده (السيد/ عبد المنعم مصطفى عبد ربه) من العارض بصفته ما هو الشقة السكنية الكائنة بالدور الثالث (الثاني العلوي) – أعلى بنزايون – بعمارة الأوقاف – بشارع جامع الصالح أيوب – بجوار مديرية أمن الدقهلية – بمدينة المنصورة – بمُحافظة الدقهلية.

وأنه في تاريخ 9/8/2005 ورد إلى العارض بصفته من المعروض ضده إنذار رسمي على يد محضر يخطره فيه بأنه يزمع بيع حق الانتفاع بالعين المؤجرة إلى من يدعى/ …………………. ، وذلك نظير مبلغ وقدره 30000جم (ثلاثون ألف جنيه)، وطبقاً لنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، فقد قام العارض بصفته بعرض مبلغ 15000جم (خمسة عشر ألف جنيه) عرضاً قانونياً على المعروض ضده وذلك في تاريخ 28/8/2005 أي خلال المواعيد وبالإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981، وهذا المبلغ الأخير يمثل نسبة الـ 50% المنصوص عليها في المادة 20 سالفة الذكر، بغية استرداد العارض بصفته لمنفعة العين المؤجرة.

وإذ لم يف المعروض ضده بالتزامه بتسليم العين المؤجرة إلى العارض بصفته، مما حدا بالعارض بصفته إلى إقامة الطلب الماثل أمام عدالتكم للتوصية له بطلباته سالفة الذكر، وتحدد لنظر الطلب جلسة اليوم الموافق 6/12/2005.

وإذ يهم العارض بصفته تقديم مذكرة بدفاعه يعدل فيها طلباته الختامية من طلب فسخ عقد الإيجار وتسليم العين المؤجرة نتيجة للفسخ والإخلاء، إلى طلب التسليم والمؤسس على عقد البيع والتنازل عن العين المؤجرة، مع المُطالبة بريع عين التداعي من تاريخ إبداء الرغبة والإيداع حتى تمام التسليم، على النحو الذي سيلي بيانه:

ثانياً- الدفاع

المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981:

تنص المادة (20) من القانون رقم 136 لسنة 1981 “الخاص بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر” على أنه:

“أ- يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال، بعد خصم قيمة المنقولات آلتي بالعين.

ب- وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوماً منه نسبة الـ 50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعا مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان.

ج- وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بأن يؤدى للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار إليها”.

ضرورة أخطار المالك بثمن المبيع:

هذا الشرط نصت عليه صراحةً المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 حيث أوجب المشرع على المستأجر قبل أن يبرم اتفاقه مع الغير أن يعلن المالك بعزمه على بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن عقد الإيجار لقاء ثمن محدد يذكره في الإنذار الموجه إلى المالك..

فإذا ابرم عقد بيع الجدك دون أن يتم الإنذار سالف الذكر فإن أحد شروط صحة بيع الجدك يكون قد انتفى ويقع البيع غير نافذ في مواجهة المالك ولا يؤدى إلى انتقال الحق في الإجارة للمشترى أو حلوله محل البائع في عقد الإيجار، ولا يجوز للمحكمة أن تجيز بيع الجدك ما لم يكن مرفقاً بالمستندات أصل الإنذار الموجه إلى المالك ومضى مدة شهر من تاريخ إعلان المالك بالإنذار دون أن يبدى موافقته على البيع أو رغبته في أخذ العين بالثمن المعروض.

استخلاص انعقاد بيع الجدك مسألة موضوع:

من المُسلم به قانوناً، وعلى ما تواترت عليه أحكام محكمة النقض فإنه: “لا يشترط لانعقاد عقد بيع المتجر وإثباته أن يكتب أو أن يشهر لأنه عقد رضائي يتم بإرادة طرفيه. ولمحكمة الموضوع سلطة تقدير أدلة الدعوى من أقوال الشهود أن البيع قد تم ولو لم يكن هناك محرر كتابي” (نقض جلسة 9/1/1980 – مجموعة أحكام النقض – السنة 31 – رقم 24 – ص 109).

وأن: “لمحكمة الموضوع الاكتفاء بصورة ضوئية من العقد دون حاجة إلى تقديم أصل عقد البيع، فعقد بيع الجدك ينعقد أصلاً شفوياً دون حاجة إلى إجراءات شكلية. بل يمكن الأخذ بقيامه من مجرد إقرار الطرفين بوجوده” (نقض جلسة 1/6/1977 – مجموعة أحكام النقض – السنة 28 – رقم 233 – ص 1346).

ضرورة تقديم عقد بيع الجدك خطأ في تطبيق القانون:

وكذلك من المُستقر عليه في قضاء النقض أن: “تطلب محكمة الموضوع تقديم عقد البيع للحكم بصحة الجدك خطأ في تطبيق القانون، إذ أن عقد البيع يمكن إثباته بكافة الطرق” (نقض جلسة 12/4/1984 – مجموعة أحكام النقض – السنة 35 – ص 1016).

عدم جواز عدول المُستأجر عن إنذار الجدك، والتزامه بتسليم العين المؤجرة:

وأيضاً من المُقرر في قضاء النقض أن: “النص في المادة 89 من القانون المدني على أن (يتم التعاقد بمُجرد أن يتبادل طرفاه التعبير عن إرادتين مُتقابلتين مع مُراعاة ما يُقرره القانون فوق ذلك من أوضاع مُعينة لانعقاد العقد)، والنص في المادة 93 من ذات القانون على أنه (إذا عُيِنَ ميعاد للقبول التزم المُوجب بالبقاء على أيجابه)، ولما كان الإيجاب هو “العرض” الذي يُعبر به الشخص الصادر منه على وجه جازم عن إرادته في إبرام عقد مُعين بحيث إذا ما اقترن به قبول مُطابق له انعقد، وإذا عُيِنَ ميعاد للقبول فإن الإيجاب مُلزم للمُوجب طوال المُدة المُحددة ما لم يكن أيجابه قد سقط برفض الطرف الآخر له قبل انقضاء هذه المُدة، ولا يُعتد بعدول المُوجب بل ينعقد العقد بالرغم من هذا العدول متى تم القبول، وإن أوجب المُشرع في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على المُستأجر أن يلتزم مُدة شهر على أيجابه من تاريخ إعلانه المالك فإن هذه المُدة حددها الشارع ميعاداً للإيجاب مُنتجاً لآثاره من وقت علم من وُجِهَ إليه به وليس له أن يعدُل عنه بعد ذلك، ولما كان إعلان المُستأجر للمالك برغبته في البيع هو رضاء بات بالبيع وإذا أبدى المالك رغبته في الشراء مُودعاً قيمة ما يخص المُستأجر من ثمن البيع خلال الميعاد القانوني فإن ذلك يُعد منه رضاء بات بالشراء، وإذا توافق الإيجاب والقبول خلال الميعاد فينعقد بذلك العقد، لما كان ذلك وكان الحكم الابتدائي المُؤيد بالحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر وكان عدول الطاعن (المُستأجر) عن البيع قبل انقضاء مُهلة الشهر الممنوحة للمالك لا ينال من انعقاد العقد بالقبول الصادر منه، ومن ثم يكون إغفال الحكم الرد على دلالة الإنذار بالعدول هو إغفال لدفاع غير جوهري لا يتغير به وجه الرأي في الدعوى فإن النعي عليه بالوجهين يكون على غير أساس”. (الطعن رقم 3392 لسنة 58 قضائية – جلسة 1/6/1994. والطعن رقم 579 لسنة 59 قضائية – جلسة 24/6/1993. والطعن رقم 2183 لسنة 60 قضائية – جلسة 20/10/1993. مٌشار إليهم في مرجع: “مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار” – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 1309 – 1397).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: “عقد البيع يولد في ذمة البائع التزاماً بتسليم المبيع، وهذا الالتزام يترتب بمُجرد العقد ولو لم يُنص عليه فيه”. (الطعن رقم 692 لسنة 46 قضائية – جلسة 22/2/1982. مُشار إليه في مرجع: “الوافي في شرح القانون المدني” – للدكتور/ سُليمان مُرقس – الجزء الثالث: “في العقود المُسماة” – المُجلد الأول: “عقد البيع” – الطبعة الخامسة 1990 – هامش “1” – ص 473).

وقد نص التقنين المدني الحالي في المادة 206 منه على أن الالتزام بنقل حق عيني يتضمن الالتزام بتسليم الشيء والمُحافظة عليه حتى التسليم، ثم طبق ذلك على التزام البائع فنص في المادة 431 منه على أن: “يلتزم البائع بتسليم المبيع للمُشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع”.

والالتزام بتسليم المبيع الذي تنص عليه المادة 431 مدني هو إذن التزام محله القيام بعمل مُعين يتم به نقل حيازة المبيع إلى المُشتري.

وتنص المادة 435/1 مدني على أن: “يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف المُشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق”.

ويلتزم بائع العقار بتسليم العقار المبيع ولو لم يُسجل العقد، ولو كان الثمن مُؤجلاً وترتيباً على ذلك فثمرة المبيع تكون للمُشتري من تاريخ إبرام البيع. (نقض مدني 13 يناير 1969 مجموعة أحكام النقض 20-150-25. مُشار إليه في مرجع: “الوافي” – د. سليمان مُرقس – المرجع السابق – نفس الموضع – و ص 501 وهامش 39 و40 بذات الصفحة).

التطبيق: لما كان ما تقدم، وكان الإيجاب هو “العرض” الذي عبر به “المدعى عليه” على وجه جازم عن إرادته في إبرام عقد بيع حق الانتفاع بالعين المؤجرة له بحيث إذا ما اقترن به قبول مُطابق له انعقد.

ولما كان من المُقرر أنه إذا عُيِنَ ميعاد للقبول فإن الإيجاب مُلزم للمُوجب طوال المُدة المُحددة ما لم يكن أيجابه قد سقط برفض الطرف الآخر له قبل انقضاء هذه المُدة، ولا يُعتد بعدول المُوجب بل ينعقد العقد بالرغم من هذا العدول متى تم القبول.

ولما كان المُشرع قد أوجب في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على المُستأجر أن يلتزم مُدة شهر على أيجابه من تاريخ إعلانه المالك، فإن هذه المُدة التي حددها الشارع ميعاداً للإيجاب مُنتجاً لآثاره من وقت علم من وُجِهَ إليه به (أي المالك – المدعي بصفته) وليس للمستأجر (المدعى عليه) أن يعدُل عنه بعد ذلك.

ولما كان إعلان المُستأجر (المدعى عليه) للمالك (المدعي بصفته) برغبته في بيع حق الانتفاع بالعين المؤجرة، هو رضاء بات بالبيع وإذا أبدى المالك (المدعي بصفته) رغبته في الشراء مُودعاً قيمة ما يخص المُستأجر (المدعى عليه) من ثمن البيع خلال الميعاد القانوني فإن ذلك يُعد من المالك (المدعي بصفته) رضاء بات بالشراء، وإذا توافق الإيجاب والقبول خلال الميعاد فينعقد بذلك عقد بيع حق الانتفاع بالعين المؤجرة على النحو السالف بيانه.

ولما كان عقد البيع يولد في ذمة البائع التزاماً بتسليم المبيع، وهذا الالتزام يترتب بمُجرد العقد ولو لم يُنص عليه فيه، ويلتزم البائع بتسليم المبيع ولو لم يُسجل العقد، وترتيباً على ذلك فثمرة وريع المبيع تكون للمُشتري (المالك – المدعي بصفته) من تاريخ إبرام البيع، أي تاريخ اقتران إيجاب المستأجر (المدعى عليه) بقبول المالك (المدعي بصفته) وهو تحديداً تاريخ 28/8/2005 على النحو الثابت بالأوراق.

المُطالبة بريع عين التداعي:

لما كان ما تقدم، وكانت المادة 979 مدني تنص على أن: “يكون الحائز سيئ النية مسئولاً من وقت أن يصبح سيئ النية عن جميع الثمار …”.

ولما كانت ثمار عين التداعي تتمثل في ريعها أي القيمة الايجارية لها، وفي هذا الشأن قضت محكمة النقض بأن: “من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الريع بمثابة تعويض لصاحب العقار المغتصب مقابل ما حرم من ثمار، وتقدير هذا التعويض متى قامت أسبابه ولم يكن في القانون نص يلزم بإتباع معايير معينة في خصوصه هو من سلطة قاضي الموضوع ولا تثريب عليه إن هو استرشد في تقديره بالقيمة الايجارية للعقار المُغتصب”. (الطعن رقم 1704 لسنة 51 قضائية – جلسة 31/1/1985. منشور بموسوعة قضاء النقض في المواد المدنية في ستين عاماً – للمستشار/ عبد المنعم دسوقي – الجزء الأول – المجلد الثاني – القاعدة رقم 5194 – ص 1977 ).

التطبيق: لما كان ما تقدم، وكان من المُقرر أن عقد البيع يولد في ذمة البائع التزاماً بتسليم المبيع، وهذا الالتزام يترتب بمُجرد العقد ولو لم يُنص عليه فيه، وترتيباً على ذلك فثمرة وريع المبيع تكون للمُشتري (المالك – المدعي بصفته) من تاريخ إبرام البيع، أي تاريخ اقتران إيجاب المستأجر (المدعى عليه) بقبول المالك (المدعي بصفته) وهو تحديداً تاريخ 28/8/2005 على النحو الثابت بالأوراق. ومن ثم يلتزم المدعى عليه بسداد ريع عين التداعي من ذلك التاريخ وحتى تاريخ تسليم عين التداعي فعلياً إلى المالك المشتري (المدعي) رضاءاً أو قضاءاً.

العبرة بالطلبات الختامية:

حيث تنص المادة 123 من قانون المُرافعات على أن: “تقدم الطلبات العارضة من المُدعي أو من المُدعى عليه إلى المحكمة بالإجراءات المُعتادة لرفع الدعوى قبل يوم الجلسة أو بطلب يُقدم شفاهاً في الجلسة في حضور الخصم ويثبت في محضرها ولا تقبل الطلبات العارضة بعد إقفال باب المُرافعة”.

كما تنص المادة 124 مرافعات على أنه: “للمُدعي أن يُقدم من الطلبات العارضة:

1- ما يتضمن تصحيح الطلب الأصلي أو تعديل موضوعه لمواجهة ظروف طرأت أو تبينت بعد رفع الدعوى.

2- ما يكون مُكملاً للطلب الأصلي أو مُترتباً عليه أو مُتصلاً به اتصالاً لا يقبل التجزئة..

3- ما يتضمن إضافة أو تغييراً في سبب الدعوى مع بقاء موضوع الطلب الأصلي على حاله”.

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: “العبرة في طلبات الخصوم في الدعوى هي بما يطلبوه على وجه صريح وجازم، وتتقيد المحكمة بطلباتهم الختامية، بحيث إذا أغفل المدعى في مذكراته الختامية – التي حدد فيها طلباته تحديداً جامعاً – بعض الطلبات التي كان قد أوردها في صحيفة افتتاح الدعوى. فإن فصل المحكمة في هذه الطلبات الأخيرة يكون قضاء بما لم يطلبه الخصوم، وهى إذ تقضى بشيء لم يطلبوه أو بأكثر مما طلبوه، فإن كانت مدركة حقيقة ما قدم لها من طلبات وعالمة بأنها إنما تقضى بما لم يطلبه الخصوم، أو بأكثر مما طلبوه، مسببة إياه في هذا الخصوص، فيكون سبيل الطعن عليه هو النقض، أما إذا لم تتعمد المحكمة ذلك وقضيت بما صدر به حكمها عن سهو وعدم إدراك، دون أي تسبيب لوجهة نظرها، كان هذا من وجوه التماس إعادة النظر طبقاً للفقرة الخامسة من المادة 241 من قانون المرافعات”. (الطعن رقم 128 لسنة 48 قضائية – جلسة 26/1/1981 مجموعة المكتب الفني – السنة 32 – صـ 331 – فقرة 1).

وأن: “العبرة بالطلبات الختامية في الدعوى لا بالطلبات السابقة عليها”. (الطعن رقم 2469 لسنة 57 قضائية – جلسة 16/5/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 1129 – فقرة 7. والطعن رقم 459 لسنة 64 قضائية – جلسة 24/5/1999).

وأن: “للخصوم أن يقدموا طلباتهم الختامية وأوجه دفاعهم بالشكل الذي يريدونه، شفاهاً أو كتابة أو بهما معا”. (الطعن رقم 43 لسنة 33 قضائية – جلسة 23/3/1966 مجموعة المكتب الفني – السنة 17 – صـ 666).

لذا يتشرف الطالب بصفته بالتقدم بطلباته الختامية في الطلب الماثل إلى عدالة اللجنة الموقرة على نحو ما سيرد بالطلبات الختامية في نهاية المذكرة الماثلة.

اختصاص لجان فض المُنازعات بنظر الطلب الماثل:

ومن حيث أن المادة 11 من القانون رقم 7 لسنة 2000 بإصدار لجان التوفيق التي تكون الوزارات والأشخاص الاعتبارية العامة طرفاً تنص على أنه: “لا تُقبل الدعوى التي تُرفع إبتداءً إلى المحاكم بشأن المُنازعات الخاضعة لأحكام هذا القانون إلا بعد تقديم طلب التوفيق إلى اللجنة المُختصة وفوات الميعاد المُقرر لإصدار التوصية، أو المِيعاد المُقرر لعرضها دون قبول”.

ولما كانت لجان التوفيق ينعقد لها الاختصاص بنظر دعاوى التسليم والريع، ذلك أن هذه الدعاوى ليست دعاوى عقارية – ولو كانت العقود محلها تنصب على عقارات – لأن تلك الدعاوى لا تتعلق بحق عيني على عقار وتعتبر من ثم دعاوى منقولة وبالتالي تخرج عن نطاق الاستثناء الوارد بنص المادة الرابعة من القانون والخاصة بالدعاوى العينية العقارية وبالتالي فهي تدخل في اختصاص لجان التوفيق.

ثالثاً- الطلبات الختامية

لكل ما تقدم، ولما تراه عدالة اللجنة الموقرة من أسباب أصوب وأرشد، تلتمس هيئة الأوقاف المصرية (العارضة) من عدالتكم استصدار توصيتكم في موضوع طلباتها الختامية الماثلة وهي كالآتي:

– “إلزام المعروض ضده بتسليم الشقة الكائنة بالدور الثالث (الثاني العلوي) – أعلى بنزايون – بعمارة الأوقاف – بشارع جامع الصالح أيوب – بجوار مديرية أمن الدقهلية – بمدينة المنصورة – بمُحافظة الدقهلية؛ بتسليمها خالية من الأشياء والأشخاص وبالحالة التي كانت عليها عند استئجاره لها، إلى العارض بصفته أو من ينوب عنه قانوناً. مع إلزام المعروض ضده بريع تلك العين عن المدة من 28/8/2005 وما يُستجد حتى تاريخ تسليمها فعلياً إلى العارض بصفته (رضاءاً أو قضاءاً) على أن يتم تحديد هذا الريع عن كل شهر بالأجرة الشهرية لتلك العين والمُحددة بعقد إيجارها وزياداتها القانونية”.

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً ما كانت

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

نموذج مذكرة دفاع في دعوى تسليم العين المؤجرة بعد انذار البيع بالجدك.