توضيحات حول المشاهرة في عقود الإيجار

الرأي الاول يرى أن كلمة مشاهرة يراد بها شهرا ، أو يراد بها أمضى مدة ينعقد بها عقد إيجار وهى مدة ستون عاما كما يرى أنصار الرأي الثانى هو خطأ فى مجموعة يفتقد إلى الأساس القانوني الصحيح .

– والصحيح أنه يتحتم تحديد المقصود بكلمة مشاهرة فى ضوء المادتين 598 – 563 من القانون المدنى على النحو التالى .

( ينتهى عقد افيجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد )
[ المادة 598 من القانون المدنى ]

– مقتضى صراحة نص المادة 598 من القانون المدنى انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته . ومدة العقد على هذا النحو تصح أن تكون مدة ما دون التقيد بحد أدنى أو بحد اقصى وانتهاء المدة كسبب لانتهاء العقد يقتضى بداهة أن تكون معينه ومعلومة ، ذات بداية ونهاية .
( تاريخ لبدء العقد ، تاريخ لانتهاء العقد ).

( إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المد المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة )
[ المادة 563 فقرة أ من القانون المدنى ]

– الواضح من نص المادة 563 فقرة أ من القانون المدنى أو المشرع تعرض لثلاث مشكلات وأوجد لها حلا واحدا

أما عن المشكلات فهى كما سلف :
مشكلة عقد الإيجار الخالى من بيان المدة
مشكلة عقد الإيجار غير معين المدة
مشكلة تمذر إثبات مدة عقد الإيجار

– أما عن حل تلك المشكلات وكما أراد المشرع فيتمثل فى إيجاد تاريخ اعتبارى أو تقديرى هو مدة دفع الأجرة ففى الحالات الثلاث السابقة يعد الإيجار عقد ( الإيجار) منعقدا لذات مدة دفع القيمة الإيجارية .

أ- فى الأرضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون التنبيه قبل انتهائيا بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .

ب- فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتأجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .

ج- فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أى شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل ننهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير )
[ المادة 563 فقرة ب من القانون المدنى ]

1. هل عقد الإيجار المتضمن كلمة المشاهرة يعد خاليا من بيان المدة

2. هل عقد الإيجار المتصمن كلمة المشاهرة يعد معقودا لمدة غير معينة

3. هل عقد الإيجار المتضمن كلمة المشاهرة يتعذر إثبات مدته

– إعمال نص المادة 563 من القانون المدنى والخاص بتعيين نهاية زمنية لعقد الإيجار تقتضى أن يكون عقد الإيجار إما خاليا من بيان المدة ( مدة القعد ) وإما معقودا لمدة غير معينة وإما يتعذر إثبات مدته .

– والمستفاد من نص المادة 563 من القانون المدنى أن عقد افيجار قد يعقد دون بيان مدة القعد ( خلو العقد من بيان مدته ) وقد يعقد كذلك دون مدة معينة ، وأخيرا فأن نص المادة 563 من القانون المدنى أجازت إثبات مدة عقد الإيجار بعيدا عن صلب عقد الإيجار ذاته . يستفاد ذلك من عبارة النص أو تعذر إثبات المدة المدعاة أى مدة عقد الإيجار ، فمسائلة مدة عقد الإيجار هى مسألة يجوز إثباتها ونفيها إذا بعيدا عن صلب الإيجار .

– فمدة عقد الإيجار من الأمور التى يجوز التصدى لها قضاءا من حيث تحديد تاريخ انتهاء مدة العقد . فللقاضي فى ضوء ظروف كل دعوى على استقلال أن يحدد متى ينتهى عقد الإيجار .

– فى ضوء ما سبق يصبح الحكم المسبق على كلمة مشاهرة بأنها تعنى شهرا أو تعنى أمضى مدة لعقد إيجار ، حكما غير صيحيح قانونا ، بل الصحيح هو تحديد معنى كلمة مشاهرة فى ضوء كل حالة تعاقد على حدة ، لأن كلمة المشاهرة بحاجة إلى تفسير ، والتفسير ورغم عمومية قواعدة إلا إنه لا يصح إلا بصدد كل حالة متفردة بذاتها .

– ففى بعض عقود الإيجار قد تعنى كلمة مشاهرة أن مدة عقد الإيجار شهرا ، ويكون ذلك هو المعنى الحقيقى الذى أراده طرفى العقد المؤجر والمستأجر .
– وفى عقود إيجار أخرى قد يكون لكلمة مشاهرة معنى أمضى مدة لعقد الإيجار فى ظل قواعد وأحكام القانونى المدنى ، وهى مدة ستون عاما قياس على امتداد حق الحكر الواردة بالمادة 999 من القانون المدنى والمسألة أولا وأخيرا ( إثبات ونفى )

العقود المحررة فى ظل قواعد القانون المدنى
العقود المحررة منذ 1/2/1996م

– فعقد افيجار المتضمن كلمة مشاهرة لا يعد خاليا من بيان المدة ( مدة عقد الإيجار ) كما أنه لا يعد معقودا لمدة غير محدودة ، و الخلاف ينحصر فلى تساؤلين.

– والإجابة على هذا التساؤل لا يكون إلا ببيان ظروف التعاقد وملابساته .

وعملا :- فأن المؤجر يدعى دائما أن المقصود بكلمة المشاهرة هى الإيجار لمدة شهر واحد .
والمستأجر يدعى أن المقصود أطول مدة لعقد الإيجار فى ظل قواعد القانون المدنى.

– التفسير أحد وسائل طرق تطبيق القانون ، والقاضى ملزم فى تفسير العقود تحديدا – ومنها عقد الإيجار – بالأخذ بما أراده المتعاقدين حقيقة دون أن يتقيد بالألفاظ والعبارات التى استعملاها ، صحيح أنه يكون لا تفسير مع صراحة اللفظ والعبارة إلاأن ذلك رهين ومشروط بأن تكون الألفاظ والعبارات التى دونت بصلب العقد تعبر وبصدق عما أراده المتعاقدين ( المؤجر- المستأجر ) بالفعل ، فالعبرة باللفظ أو العبارة التى تعبر عن الإرادة وما اتجهت إليه فإذا أراد المتعاقدان شيء محدد ولم تعبر الألفاظ والعبارات التى استعملاها عنه ، أو أدت لمعنى أخر لذلك تحتم الأخذ بالإرادة الحقيقية للمتعاقدان .

من قضاء محكمة النقض فى بيان سلطة قاضى الموضوع فى تفسير العقود ، والتزامه ببيان الإرادة الحقيقية لمتعاقدان ووسائلة للوصول للإرادة الحقيقية .
( لمحكمة الموضوع السلطة المطلقة فى تفسير جميع العقود والشروط بما تراه أو فى بمقصود المتعاقدين منهما دون أن تتقيد بألفاظهما مستعينة فى ذلك بجميع ظروف الدعوى وملابستها ولها أن تستعين بالبينة والقرائن فى ذلك .

[ نقض 396 لسنة 49 ق جلسة 23/5/1981 ]
[ نقض 7851 لسنة 49 ق جلسة 4/1/1983 ]
[ نقض 505 لسنة 59 ق جلسة 4/2/1993 ]
[ نقض 1010 لسنة 64 ق جلسة 22/2/1996]
[ نقض 9556 لسنة 64 ق جلسة 1/3/1998 ]

– أرست محكمة النقض مبدأ سلطان قاضى الموضوع فى تفسير العقد بما تراه أو فى بما أرادة المتعاقدين المؤجر والمستأجر والفرض أن المتعاقدين أرادا شيء محددا . إلا أن الألفاظ والعباات التى ساقها للتدليل عليه لم تؤدى المعنى المطلوب فيفهم العقد على غير افرادة الحقيقة لمنشيئه . وقد بأن قضاء النقض سلطة محكمة الموضوع فى الاستعانة بظروف الحال والبينه والقرائن من أجل التوصل للإرادة الحقيقة للمتعاقدين .

من قضاء محكمتنا العليا فى اشتراط مراعاة حسن النية فى التعاقد ، والتزام محكمة الموضوع لدى تفسيرها للعقود بمبدأ حسن النية فى التعاقد .

( فى تفسير العقود يجب التزام عباراتها الواضحة على هدى من حسن النيه )

[ نقض 4652 لسنة59 ق جلسة 4/5/1993 ]
[ نقض 1920 لسنة60 ق جلسة 13/3/1994]
[ نقض 111 لسنة 60 ق جلسة 2/2/1999]