صيغة صحيفة طعن بالنقض “إخلاء لثبوت الضرر”.
الأستاذ / عدنان محمد عبد المجيد المحامي بالنقض
محكمــــــــــــــــه النقــــــــــــــــض
الدائـــــــــــره المدنيـــــــــــــه ( ايجـــــــــارات )
صحيفــــــــــه طعــــــــــــــن بطريق النقـــــــــــض
****
اودعـــــت هـذه الصحيفه قلم كتاب محكمه النقض بالقاهره فى يوم الموافق / / 2002
حيث قيدت بجداول محكمه البنقض تحت رقم لسنه قضائيه من الاستاذ / عدنان محمد عبد المجيد المحامى والمقبول للمرافعه امام محكمه النقض والموكل عن الطاعنين بموجب التوكيلات ارقام ===سنه=== توثيق الاهرام والتوكيل رقم === و لسنه ==== توثيق الجيزه النموذجـــــى وذلـــــــــــــــــــــك عـــــــــــــــــــــــــن :-
1- السيده /
2- السيده /
3- السيده /
4- السيده /
ضـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــد
1- السيد/.
( مدخلين مطعون ضدهم )
1- السيده / ========و ذلــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــك
طعنــــــــــاً على الحكم الصادر من محكمه استئناف عالى القاهره الدائره 19 ايجارات فى الاستئناف المقيد برقم 1450 لسنه 118 ق والصادر بتاريخ 13/11/2001 والقاضى منطوقه :-
” حكمــــــــــــــــت المحكمــــــــــــــــــه “
اولا :- بقبول الاستئناف شكلاً .
ثانيا ً :- وفى الموضوع بالغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدداً فى الدعوى الاصليه بالزام المستأنف ضده بصفته بتحرير عقد ايجار للمستأنف عن شقه النزاع وبذات الشروط الوارده بعقد الايجار المؤرخ 9/10/1963 وفى الدعوى الفرعيــــــــــــه برفضها والزمــــــــــت المستأنف ضدهم بالمصاريف عن درجتى التقاضى وعشرين جنيهاً مقابل اتعاب المحاماه “
وكانت محكمه الجيزه الابتدائيه قد قضت بتاريخ 30/1/2001 فى الدعوى رقم 3198 لسنه 1995 ايجارات كلى الجيزه .
اولا:- فى الدعوى الفرعيه بفسخ عقد الايجار المؤرخ 9/10/1963وبتسليم المدعين الشقه محل ذلك العقد خاليه وبالحالـــــــــه التى كانــــــــــــــت عليهــــــــــــــــــــا .
ثانياً :- فى الدعوى الاصليه برفضها والزمت رافعها بمصروفاتها ومصروفات الدعوى الفرعيه وعشره جنيهات مقابل اتعاب المحاماه ورفضت ماعدا ذلك من طلبات .
الواقعـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــات
*****
كان المطعون ضده قد اقام الدعوى المرقومه 3189 لسنه 1995 امام محكمه الجيزه الابتدائيه ضد الطاعنين طالبا فيها الحكم بالزامهم بتحرير عقد ايجار للشقه الكائنه بالدور الارضى بالعقار رقم 8 المأمون من ش العلمين – مدينه الاوقاف قسم العجوزه – محافظه الجيزه .
وذلك على سند من القول انه بموجب عقد ايجار مؤرخ 9/10/1963 استأجر والده المرحوم / عبد الرحيم محمد الشقه رقم 1 بالدور الارضى بالعقار رقم 8 ش المأمون بأيجـــــــــار شهـــــــــرى قدره 500. 11 وبتاريخ 23/7/1995 توفى والده وانه كان يقيم معه حتى سنه 1990 ثم ترك له الشقه ليقيم فيها منفرد او انه عقب وفاه والده طالب الطاعنين بتحرير عقد ايجار لهم الا انهم رفضوا .
الامر الذى حدا به اقامه دعواه بطلباته آنفه البيان وبتاريخ 26/6/1996 اصدرت محكمه الدرجه الاولى المبتدأه حكماً تمهيدياً بإحاله المأموريه الى مكتب الخبراء الذى اودع تقريره فى الدعوى .
وبجلسه 28/11/1998 ادعـــــى الطاعنين فرعياً بطلب رفض الدعوى الاصليه وفسخ عقد الايجار المؤرخ 9/10/1963والمحمول اليهم بتاريخ 1/8/1965 والزام المطعون ضده تسلم العين المؤجره خاليه من الاشخاص والشواغل وبالحاله التى كانت عليها للطالبين وذلك لاساءه استعمالها من جانب مورث المطعون ضده مع الزامه بالمصاريف ومقابل اتعاب المحاماه .
وشرحاً لدعواهم قالوا ان مورث المطعون ضده كان قد استأجر منهم عين التداعى . بموجب عقد الايجار سالف الذكر والذى تضمن فى البند السابع منه التزامه بعدم اجراء اى تعديل كالهدم او البناء او تغيير التفاصيل او تقسيم الحجرات او فتح ايه شبابيك او ابواب دون الحصول على اذن كتابى او تصريح من المؤجر.
واضافوا ان مورث المطعون ضده قد اساء استعمال العين المؤجره بحيث قام بتكسير الحائط الموجود على بسطه السلم والموضح بالرسم الهندسى المعتمد لعين التداعى وتم نقل هذا الحائط الى مكان اخر وتم ضم بسطه السلم ومواسير الصرف الصحى العمومى اسفلها قام بأزاله الحوائط بالنسبه للتواليت ( الحمام الصغير ) وضمه الى المطبخ بل وقام بتكسير مواسير الصرف الصحى ونزع الاحواض والمراحيض وقام باغلاق مواسير الصرف الصحى الموصله للحمامات التى تعلوه .
واستطرد الطاعنون الى ان هذا الامر ادى الى الحيلوله دون استعمالهم لدوره المياه فى الادوار العليا خاصه بعد ان قام المستأجر بنزع مواسير الصرف الصحى الخاص بهذه الدورات واضافوا ان هذا الامر وعلى المدى البعيد سوف يؤدى حتماً الى تسرب المياه بجدران الحوائط مما يصيب المبنى وشاغليه باضرار جسيمه واضاف الطاعنون الى ان ذلك كله قد ثبت من تحقيقات المحضر 3655 لسنه 1990 ادارى العجوزه وكذلك المحضر رقم 67 لسنه 1991 ادارى نقطه شرطه الاعلام وكانوا قد اقاموا الدعوى المرقومه 799 لسنه 1991 مدنى كلى شمال الجيزه بصحيفه طلبوا فى ختامها الحكم لهم بثبوت الاضرار الحاله والمستقبله التى لحقت بالمبنى وبالطاعنين شخصياً من جراء فعل مورث المطعون ضده . سيما وقد حال بينهم وبين استعمال دورات المياه فى الادوار المتكرره التى تعلو شقه مورث المطعون ضده .
وبتاريخ 22/12/1994 صـــــــــــدر للطاعنين حكم فى دعواهـــــــــــــــم بثبوت الضرر الذى حاق بهم وفقا لما انتهى اليهم تقرير الخبير فى الدعــــــــــــــوى وقد صار هذا القضــــــــــــــاء نهائياً باتاً .
وتسانداً منهم الى هذه الاضرار فقد اقاموا دعواهم بطلباتهم انفه البيان .وبتاريخ 30/1/2001 اصدرت محكمه الدرجه الاولى حكمها فى الدعوى الفرعيه بالمنطوق المار ذكره بصدر هذه الصحيفه .
واذا لم يصادف هذا القضاء السديد القبـــــــــــول لدى المطعون ضده فقد بادر بالطعن عليه بالاستئناف المرقــــــــــــوم 1450 لسنه 118 ق ” مدار الطعن الحالى ” وبتاريخ 13/11/2001 قضت محكمه الاستئناف بحكمها انف الذكـــــــــــــــــر بصدر هذه الصحيفـــــــــــــه .
ومن حيث ان هذا الحكم قد جانب الصواب وران عليه الخطأ فى تطبيق القانون وتأويله فضلاً عن مخالفته للثابت بالاوراق وفساده فى الاستدلال وقصوره فى التسبيب .
الامر الذى يحق معه للطاعنين ان يطعنوا عليه بطريق النقــــــــــــــــض للآسبـــــــــــــــــــــــاب الاتيــــــــــــــــــــــــــــــه :-
اســـــــــــــــــــــــــــــــــــــــباب الطعــــــــــــــــــــــــــــــن
السبـــــــــــــــــــــب الاول
الخطأ فى تطبيق القانون وتأويله وفساد الاستدلال
***
كان عمده الحكم الطعين فيما ركن اليه تبريراً لقضائه بالغاء حكم محكمه الدرجه الاولى المبتدأه ورفض الدعوى الاصليه ما عــــــــــــول عليه بمدوناته والتى ننقلها عنه بحصــــــــــــــــــــرها :-
” لما كان المشرع قد استحدث بالتعديل الوارد بالماده 18/ د من ق 136لسنه 1981 امريــن اولهمـــــا :- انه عدل سبب الاخلاء الذى كان مقرراً بنص الماده 31/ج من القانون 49 لسنه 1977 بأن جعله قاصراً على حاله الاضرار بسلامه المبنى ان كان الاضرار بالمؤجر هو اعم واشمل هو مناط الاخلاء فى مجال تطبيق الحاله والامر الثانى انه حدد وسيله الاثبات القانونيه لواقعه الاستعمال الضار بسلامه المبنى امام محكمه الاخلاء بصدور حكم نهائى بذلك ….. متى كانت ذلك وكان الحكم المستأنف قد استند فى حكمه لفسخ عقد الايجار الى الدعوى رقم 799 لسنه 1992 م . ك الجيزه وتقرير الخبير المقدم فيها والثابت للمحكمه ان الحكم فى الدعوى المذكوره لم يتناول من قريب او بعيد ما يشير الى كون افعاله المستأجر ضاره بسلامه العقار واكتفى بأن اورد اعمال الخبير والنتيجه التى خلص اليها ومن ان الاعمال التى اتاها لا تاثير لها على سلامه العقار وحسبانه مكون من هيكل خرسانى وان كانت تلك الاعمال قد الحقت الاضرار بالمؤجر وهو الامر الذى كان يعد سبب للاخلاء فى ظل القانون 49 لسنه 1977 وعدل عنه المشرع فى القانون 18 لسنه 1981 وجعل مناطه ان يلحق بالعقار بما يهدد سلامته وليس بالمؤجر …..
وانتهى الحكم الطعين من ذلك الى ان الضرر قد اصاب الطاعنين ( المؤجرين ) دون ان يؤثر على سلامه العقار . الامر الذى انتهى فيه الى رفض الدعوى .
ومهما يكن من امر ان قانون ايجار الاماكن على حد تعبير الحكم المطعون فيه قد خلا من فسخ العقد فى حاله وجود اضرار ناجمه عن تعديلات المستأجر للعين المؤجره لا ترقى الى مستوى التأثير على سلامه المبنى فانه لا يوجد مانع قانونا يمنع المحكمه من اللجوء الى احكام القانون المدنى فى هذا الشأن وهو ما تواترت عليــــــــه احكـام
المحاكــــــــــــــم حــــــــــــــــــين قضــــــــــــــــــى بأنــــــــــــــــــــــه :-
مع تطبيق قانون ايجار الاماكن على عين النزاع فانه يتعين تطبيق القانون المدنى فيما لم يرد بشأنه نص فى قانون ايجار الاماكن ، واذ جاء القانون الاخير خلواً بشأن الاضرار الناجمه عن تعديلات المستأجر للعين المؤجره والتى لا ترقى الى مستوى التأثير فى سلامه المبنى فلا يوجد ما يمنع المحكمه من اللجوء الى قانون الاحكام المدنى فى هذا الشأن . ولا شك ان تلك الاضرار الناجمه عن تعديلات فى العقار وتخرج عن نطاق معقوليه الاستغلال لحق الانتفاع تدخل ضمن الاضرار التى ينفسخ بها عقد الايجار .
( حكم محكمه استئناف القاهره بتاريخ 18/7/1995 فى الدعوى رقم 8700 لسنه 112 ق )
ولا يفوتنا فى هذا المقام ان ننوه ان حكم محكمه الدرجه الاولى قد تنكب هذا الرأى وعلل له بالاسانيد القانونيه المؤيده له وحسبنا ان ننقل عنه تلك الاسانيد التى ركن اليه فى قضائه السديد وننقل عنه ذلــــــــــــــــــك :-
لما كان من المقرر فى قضاء النقض بهذا الشأن ان العين المؤجره لا تقتصر على ما ورد ذكره بالعقد انما تشتمل ايضاً ما يكون من ملحقاتها التى لا تكتمل منفعتها المقصوده من الايجار الا بها ولازم ذلك ان كل من اساء استعمال هذه الملحقات تعد اساءه لاستعمال العين المؤجره ذاتها وان كل انقاص من منافع المبنى الذى تؤجر به العين المؤجره يعد ضرراً ماساً بسلامه المبنى ، لما كان ذلك وكان نص المواد 432 ، 564 ، 566 من التقنين المدنى ان ملحقات العين المؤجره تشمل كل ما اعد بصفه دائمه لاستعمال العين فى الغرض المقصود منهـــا او حتى يستكمل هذا الاستعمال طبقاً لما تقضى بها طبيعه الاشياء وعرف الجهه وقصد المتعاقدين والا كان سطح العقار الكائن به الشقه محل النزاع من المرافق المشتركه فى العقار اللازمه لاستعمال العين فى الغرض المقصود منها وحتى يستكمل هذا الاستعمال فان يؤدى ذلك ان يعتبر السطح من ملحقات هذه العين .
( الطعن رقم 5080 لسنه 62 ق جلسه 13/3/1996 )
وفــــى حكـــم ثــــــان لهـــــا قضـــــــت محكمــــــــه النقـــــض بــــــــأن :-
النص فى المادتين 579 ، 580 من القانون المدنى على التزام المستأجر باستعمال العين المؤجره على النحو المتفق عليه وبألا يحدث بها تغيرات بدون اذن المؤجر يدل على ان المستأجر يلتزم باستعمال العين المؤجره فى الغرض الذى اجرت من اجله ، فان تحدد هذا الاستعمال فى العقد وجب على المستأجر ان يقتصر عليه ، و الا يعمد الى تغييره الا بعد حصوله على اذن من المؤجر ، كذلك يمتنع على المستأجر اجراء اى تغيير مادى بالعين المؤجره كالهدم والبناء الا باذن المؤجر .
الا انه يستثنى من ذلك حاله التغير بنوعيه المادى والمعنوى والذى لا يترتب عليه ضرر للمؤجر فتنتفى عندئذ حكمه التقييد ويصبح التغيير جائزاً ولا يغير من ذلك ان يتضمن عقد الايجار حظراً صريحاً للتغير بكافه صوره لأن تمسك المؤجر بهذا النص المانع رغم ثبوت انتفاء الضرر يجعله متعسف فى استعماله حقه فى طلب الفسخ تطبيقاً لحكم الفقره الاولى من الماده الخامسه من القانون المدنى التى تنص على ان يكون استعمال الحق غير مشروع فى الاحوال الاتيــــــــــــــــــــــــــــــــه :- اذا لم يقصد به سوى الاضرار بالغير …………… “
( نقض جلسه 28/4/1983 س 34 ص 1067 منشور بمجمــــــــــوعه القواعد
التى قررتها محكمه النقض فى تطبيق قوانين الايجار خلال ستين عام
للمستشار / محمد خيــــــــــــــــــــــرى ابو الليــــــــــــــل جـ 1 ص 117 رقم 260 )
وفى حكم لها قررت محكمه النقض فى غير ما ابهام بأن :-
1- النــــــــــــص فى الماده 580 من القانون المدنى يدل على ان المستأجر يلتزم بعدم اجراء اى تغيير ضار
بالمؤجر بغير اذن منه اما اذا انتفى الضرر فللمستأجر اجراء التغيير ولو اعترض عليه المؤجر بشرط اعاده العين لاصلها عند نهايه الايجار ويقع على المستأجر عبء اثبات انتفاء الضرر ولا يكون للمؤجر طلب فسخ العقد حتى ولو حظر عقد الايجار على المستأجر اجراء اى تعديل و الا كان المؤجر متعسفاً فى استعمال هذا الحق .
2- اذا كان التغيــــــــير الذى يجريه المستأجر – ضاراً بالمؤجر جاز للاخير الزام المستأجر باعاده العين الى
الحاله التى كانت عليها وبالتعويض ان كان له مقتضى اعمالاً لحكم الفقره الثانيه من الماده 580 من القانون المدنى وقد جاء نصها تطبيقاً للقواعد العامه فيجوز للمؤجر ان يطلب التنفيذ العينى واعاده العين الى اصلها او فسخ عقد الايجار مع التعويض فى الحالتين ان كان له مقتضى ولا يغير من ذلك ان يكون المشرع قد خص بالذكر اعاده الحاله الى اصلها فأن هذا لا يحول دون طلب الفسخ اذا توفر مبرره .
( الطعن رقم 458 ، 464 لسنه 50 ق جلسه 29/5/1986 )
( الطعن رقم 2219 لسنه 53 ق هيئه عامه جلسه 25/3/1985 س 33 ص 629 )
( الطعـــن رقم 1786 لسنه 52 ق جلسه 22/2/1989 )
( الطعن رقم 2325 لسنه 52 ق جلسه 22/5/1988 )
فأذا ما تقرر ذلك وكان الثابت ان مورث المطعون ضدهم قد اساء استعمال عين النزاع والانتفاع بها بما اضر ضرراً بالغا بالعين المستأجره ذاتها وبالمؤجر ذلك انه قد اتلف عن عمد مواسير الصرف الصحى وقام بانتزاعها والغاء خط الصرف الصحى الخاص بالحمام الاضافى بأن قام بألغاء خط الصرف الاساسى الواصل من الدور الارضى وحتى الدور الاول فوق الارضى بالنسبه لشقه الدور الارضى وان هذا الاتلاف قد ادى الى ضرر بالطاعنين المالكين .
حيث تم حرمانهم من استخدام التواليت الاضافى فى شقتهم الواقعه اعلى شقه المطعون ضده كما قام المطعون ضده لضم صدفه السلم بما فى ذلك خط الصرف الرئيسى للعقار الى شقته لاغياً بذلك مواسير الصرف الصحى بغرض توسعه مساحه العين المؤجره له فأن بسطه ذلك السلم تعد من ملحقات العقار كما ان مواسير الصرف الصحى تعد من المرافق المشتركه اللازمه لاستعمال العين فى الغرض المقصود منها فأنه والحال كذلك يكون ما اتاه مورث المطعون ضده يمثل ضرراً بسلامه العقار لما استقر عليه قضاء النقض على النحو السابق تجليته من ان كل انقاص من منافع المبنى المؤجر يعد ضرراً ماساً بسلامه المبنى وان مواسير الصرف الصحى وخطوطه وبسطه السلم هى من الاجزاء المعده للاستعمال المشترك . والتعرض لها ونفعها يعد ضرراً بسلامه العقار على النحو الذى اوردناه فى قضاء محكمه النقض أنفاً .
فأذا ما تقرر ذلك كان الحكم الطعين قد خالف هذا النظر وادعى ان نزع المواسير الخاصه بالصرف الصحى والحيلوله بين مالك العقار واستعمال هذه المواسير وضم بسطه السلم الى شقته وتعريض العقار فى حد ذاته للخطر المستقبلى لان ضم هذه البسطه سيحول حتماً دون استعمال مواسير الصرف الصحى او التمكن من تغيرها اذا ما تلفت وبالتالى سيعرض فى المستقبل العقار لخطر قادم لا محاله .
وهو الامر الذى تعرض له الفقه والقضاء على السواء حين تضمن انه يكفى ان يكون من اثر الاستعمال الضار الاضرار التى تلحق بالمبنى مستقبلاً فلا يشترط وقوع الضرر بالفعل بل يكفى وقوعه فى المستقبل .
( راجع شرح احكام الايجار فى التقنين المدنى
وتشريعات ايجار الاماكن الطبعه الثانيه د/ عبد الناصر توفيق العطار ص 606 )
فاذا ما تقرر ذلك وكانت احكام النقض قد تواترت على ان القاء قطن او فضلات فى مواسير الصرف مما يترتب عليه انسدادها وتلفها وطفح المجارى مما يهدد جدران المبنى للتصدع وكذا مد اسلاك كهربائيه عاريه تخالف الاصول الفنيه بل عدم اصلاح الصنابير التالفه كل ذلك يعد فى حكم الاستعمال الضار بسلامه المبنى .
( المرجـــــــــــــــــــع السابـــــــــــــــــــــــق ص 606 )
ولسنا ندرى ما رأى الحكم الطعين بعد ان ثبت يقيناً فى وجدانه ان المستأجر قام بنزع مواسير الصرف الصحى والغاءها تماماً وليس هذا فحسب بل اقام بناءاً على الخط الرئيسى للصرف الصحى للعقار حين قام بضم بسطه السلم المار بها الخط الرئيسى للصرف الصحى للعقار مما يحول دون تغير هذه المواسير او تجديد ما يتلف منها اذا ما حدث لها انسداد بما يؤدى الى طفح وتسريب مياه الصرف الصحى باثاثات العقار وهو الامر الذى يؤثر فى المستقبل على سلامه العقار وليس هذا فحسب بل حرم قاطنى العقار من استعمال دوره المياه الاضافيه حين قام بنزع مواسير الصرف الصحى لهذه الدوره عن عمد وقضى بأدانته جنائياً وبثبوت الضرر مدنياً وهذا كله يعد استعمالاً غير مألوف ضاراً بسلامه المبنى فى المستقبل القريب وحرمان لقاطنى العقار باستعمال الاجزاء المشتركه المعده بالانفاع للعين المؤجره .
ولا يشفع للحكم الطعين تسانده على تقرير خبير الدعوى الذى نقل عنه ان الاضرار التى وصفها فى تقريره ليست ضاره بسلامه المبنى لكونه مقام على اعمده خرسانيه وانما تضر بمالك العقار ( المؤجر ) دون ان تتعدى سلامه العقار فالمقطوع به على النحو السابق تجليته ان الاضرار توضع فى اعتبار الحكم حتى ولو كانت هذه الاضرار مستقبليه ستقع او من المحتمل وقوعها فى المستقبل القريب او البعيد على نحو ما اسلفنا فى صدر هذه الصحيفه كما ان الاضرار المستقبليه واعتبار الاجزاء المشتركه للعقار او تلك المعده للانتفاع المشترك بين قاطنى العقار وكذا ملحقات العين المؤجره ومواسير الصرف الصحى الرئيسيه كل تلك المسائل من المسائل القانونيه التى يلزم فيها رأياً قانونياً محدداً ولا يمكن بحال من الاحوال ان يتم التساند فيها الى رأى الخبير .
فمن المستقر عليه انه لا يجوز للقاضى ان يستعين برأى الخبير حال فصلــــــه فى المسائل القانونيــــــــه التى يفــــــــــــــترض فيه العلـــــــــــم بهـــــــــــــــا .
( نقـــــــــــــــــــــــض 24/3/1976 السنه 27 ص 752 )
( منشــــــــــــــور بكتاب التعليق على قانون الاثبات
للاستاذين / عكاز والدناصورى الطبعه 3 ص 607رقم 9 ) .
فأذا ما تقررذلك وكان الحكم الطعين قد خالف النظر وغض الطرف عن التعرض لهذه المسائل القانونيه فأنه لا شك يكون معيباً بعيب الخطأ فى تطبيق القانون فضلاً عن خلطه فى فهم الواقع عن قصوره فى التسبيب وفساده فى الاستدلال بما يوجب نقضه .
السبــــــــــــــــــــب الثانـــــــــــــــــــى
الخطأ فى تطبيق القانون والقصور والفساد فى الاستدلال
*****
الحكم المطعون فيه اذ قضى برفض دعوى فسخ عقد الايجار الفرعيه المقامه من الطاعنين فأنه لم يجىء بالاسانيد القانونيه التى تؤازره فى هذا الرأى حين تنكب الحكم الاسباب الوارده بالماده 18/ د من القانون 136 لسنه 1981 وجعلها هى الوارده على سبيل الحصر لا ينبغى فسخ عقد الايجار الا اذا قام المستأجر بمخالفه احد هذه الحالات وهو امر لم يورده المشرع ولم تقره شرعه الحق والعدل فا المستقــــــــــــــــــر عليـــــــــــــــــــــــــــــه :-
ان المشرع لم يذكر حالات الاخلاء على سبيل الحصر ، انما حصر النص فى المقام الاول الاسباب التى تجيز للمؤجر طلب الاخلاء عند اخلال المستأجر بالتزاماته بينما ترك اسباب الاخلاء فى الحالات الاخرى لحكم القواعد العامه فيما لا يتعارض مع ما وضعه قانون ايجار الاماكن من احكام ويدل على ذلك بجلاء ما ذهبت اليه محكمه النقض بتاريخ 31/12/1975 فى الطعن رقم 456 لسنه 40 ق وكذلك بتاريخ 30/4/1980فى الطعن رقم 220 لسنه 46 ق من ان مخالفه الحظر الوارد بالماده الخامسه من القانون رقم 52 لسنه 69 المقابله للماده الثامنه من القانون 49لسنه 1977 والتى تقضى بعدم جواز احتجاز اكثر من مسكن فى البلد الواحد دون مقتضى كسبب من اسباب الاخلاء بالرغم من عدم ذكرها فى اسباب الاخلاء الوارده فى الماده 23 ق من القانون52 لسنه 69 المقابله للماده 31 من القانون 49 لسنه 1977 ( الماده 18 من القانون 136 لسنه 1981 ) وقد جاء فى اسباب حكم النقض الاول ” وكان لا محل للقول بأن اسباب اخلاء المستأجر قد وردت على سبيل الحصر فى الماده 23 من القانون 52 لسنه 1969 وليس من بينها مخالفه ذلك الحصر لان ما اوردته هذه الماده تحديد للحالات التى يجوز للمؤجر وحده من اجلها طلب اخلاء العين المؤجره من المستأجر وهى حالات تغاير حاله مخالفه حظر احتجاز اكثر من مسكن واحد فى البلد الواحده ” .
( راجع موسوعه الفقه والقضاء والتشريع فى ايجار وبيع الاماكن الخاليه
مستشار د/ محمد عزمى البكرى – الجزء الاول – الطبعه الخامسه – ص 884 وما بعدها .)
مما مفاده ان مسوغات الاخلاء الوارده بالماده 18 من القانون 136 لسنه 1981 انما تخول المؤجر طلب الاخلاء فى ظروف معينه ولا تفرض عليه واجباً فهى تقررت لمصلحته وعلى ذلك فأن النص على مسوغات الاخلاء فى قانون ايجار الاماكن لا يتعلق بالنظام العام ويجوز الاتفاق على ما يخالفه ، فيجوز الاتفاق فى عقد الايجار على الا يكون للمؤجر حق طلب الاخلاء اذا توافر لديه مسوغ معين من المسوغات او اذا توافر لديه واحد منها ، انما يستثنى من ذلك السبب الاول من اسباب الاخلاء وهو الهدم الكلى او الجزئى للمنشأت الآيله للسقوط والاخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانه لانه يتعلق بحمايه مصلحه المجتمع وبالنظام العام .
( محمد عزمى البكرى – المرجع السابق – ص 891 بند رقم 527 )
ولقد تنكبت محكمه النقض هذا الرأى السديد فى العديد من احكامها وعللت له بالاسانيد القانونيه المدعمه له واعطت المؤجر الحق فى فسخ عقد الايجار اذا توافر مبرره وذلك تطبيقاً للقواعد العامه الوارده فى الماده 580 من القانون المدنى دونما تعارض مع اسباب الاخلاء الوارده فى نص الماده 18 من القانون 136 لسنه 1981 .
فقضت فى حكم من اشهر احكامها صادر عن الهيئه العامه قالت فيه فى غير ما ابهام :-
وحيث ان هذا النص غير سديد ذلك ان الاصل طبقاً للقواعد العامه فى القانون المدنى ان المستأجر ملتزم بالا يحدث تغيراً ضاراً فى العين المؤجره بدون اذن من المالك وقد نصت الماده 580 / 2 مدنى على انه اذا ما خالف المستأجر هذا الالتزام جاز الزامه باعاده العين الى الحاله التى كانت عليها وبالتعويض ان كان له مقتضى ، وجاء هذا النص تطبيقاً للقواعد العامه فيجوز للمؤجر ان يطلب التنفيذ العينى واعاده العين الى اصلها او فسخ عقد الايجار مع التعويض فى الحالتين ان كان له مقتضى ، فأذا ما خص المشرع بالذكر اعاده الحاله الى اصلها فأن هذا لا يحول دون طلب الفسخ اذا توافر مبرره .
لما كان ما تقدم وكان ما ورد بالبند السابع من عقد الايجار سالف الذكر لا يعدو ان يكون تطبيقاً للقواعد سالفه البيان ولا يحول دون حق المؤجر ” المطعون عليه ” فى طلب الفسخ طبقاً لاحكام قانون ايجار الاماكن الواجب التطبيق وهو فى هذا الصدد القانون 136 لسنه 1981 طالما توافرت شروطه المنصوص عليها بالماده 18 / د منه ومن ثم فأن هذا النص يكون لا اساس له .
( الطعن رقم 2219 لسنه 53 ق بتاريخ 25/3/1985
الصادر عن الهيئـــــــــــــه العامـــــــــه للمواد المدنيه )
ولقد تواترت احكام محكمه النقض على هذا المبدأ فقضت فى حكم اخر لها :-
الاصل طبقاً للقواعد العامه فى القانون المدنى ان المستأجر وفقا لنص الماده 580 منه ملتزم بالا يحدث تغيراً فى العين المؤجره دون اذن من المؤجره الا اذا كان هذا التغير غير ضار به واذا خالف المستأجر هذا الالتزام جاز الزامه باعاده العين الى الحاله التى كانت عليها وبالتعويض ان كان له مقتضى ، واذا جاء هذا النص تطبيقاً للقواعد العامه ، فانه يجوز للمؤجر وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمه ان يطلب التنفيذ العينى باعاده العين الى اصلها او فسخ عقد الايجار مع التعويض فى الحالتين ان كان له مقتضى ذلك انه لا يحول دون طلب الفسخ اذا توافر مبرره ان يكون ان يكون المشرع قد خص بالذكر اعاده الحاله الى اصلها كجزاء طبيعى لاخلال المستأجر بالتزامه .
( الطعـــــــــــــن رقم 1787 لسنه 52 ق جلســـــــــه 22/2/1989 )
فأذا ما تقرر ذلك وكان الثابت يقيناً من البند السابع من عقد الايجار ان المستأجر قد التزم بعد اجراء اى تعديل كالهدم او البناء او تغير تفاصيل او تقسيم البناء او فتح ايه شبابيك او ابواب بدون الحصول على اذن كتابى او تصريح كما التزمت بعقد الايجار بالمحافظه على العين المؤجره وعدم اجراء اى تلفيات بها وكان الثابت ان المستأجر قد اساء استعمال العين المؤجره اليه حين قام بضم جزء من السلم المؤدى للممر القبلى للعقار وقام بالغاء خط الصرف الصحى الخاص بالحمام الاضافى والغاء خط الصرف الاساسى الواصل من الدور الارضى وحتى الدور الاول فوق الارضى بالنسبه لشقه الدور الارضى مما ادى الى ضرر بالطاعنين المالكين حيث تم حرمانهم من استخدام التواليت الاضافى فى شقتهم الواقعه اعلى شقه المطعون ضده ، وكان ضم المطعون ضده لبسطه السلم والغائه لمواسير الصرف الصحى بغرض توسعه مساحه العين المؤجره لهم على حساب ملحقات العقار من المرافق المشتركه واللازمه لاستعمال العين فى الغرض المقصود منها وهذا الفعل الذى اتاه مورث المطعون ضده يمثل ضرراً بسلامه العقار الكائن به عين النزاع كما يمثل مخالفه صارخه لشروط عقد الايجار الذى يعتبر شريعه المتعاقدين ومخالفه صارخه للقواعد العامه فى نصوص القانون المدنى سيما الاجزاء المشتركه عملا بالمواد 432 ، 564 ، 566 و كذلك ما تضمنه نص الماده 580 من القانون المدنى .
وقد ثبتت هذه المخالفه لعقد الايجار بالحكم النهائى الصادر فى القضيه رقم 145 لسنه 1992 جنح العجوزه والذى قضى فيه بتغريم مورث المطعون ضده خمسمائه جنيه وتصحيح الاعمال المخالفه ” يعنى اعاده الحال الى ما كانت عليه قبل وقوع المخالفه ” وقد اضحى هذا القضاء نهائياً باتاً ولم يقم مورث المطعون ضده ولا المطعون ضده باعاده الحال الى ما كانت عليه بل على العكس اقام الطاعنون الدعوى رقم 779 لسنه 1992 طالبين فيها ثبوت الاضرار وقد ثبت فيها الضرر . الامر الذى لا يحول دون الطاعنين وطلب فسخ عقد الايجار عملا بالقواعد العامه فى القانون المدنى وليس يسوغ مجابهه طلبهم بالفسخ . بما نصت عليه الماده 18 من القانون 136 لسنه 1981 ذلك ان نص الماده لا يعنى حصر اسباب الاخلاء او الفسخ انما هناك اسباب اخرى طبقاً للقواعد العامه على النحو السابق تجليته باحكام محكمه النقض آنفه البيان واذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون مخالفا للقانون فضلاً عن فساده فى الاستدلال وقصوره فى التسبيب بما يعيب الحكم المطعون فيه ويوجب نقضه .
السبب الثالث
فساد الحكم فى الاستدلال والخطأ فى فهم الوقائع
****
الطاعنون وقد اقاموا دعواهم الفرعيه امام محكمه الدرجه الاولى بصحيفه طلبوا فى ختامها الحكم بفسخ عقد الايجار المؤرخ 9/10/1963 والمحول اليهم فى 1/8/1965 وتسليم العين محل الايجار خاليه من الشواغل والاشخاص بالحاله التى كانت عليها عند بدء التعاقد وتساندوا فى دعواهم الى امرين اولهما ما تضمنه عقد الايجار من شروط تعتبر شريعه للمتعاقدين تضمنت حظراً على المستأجر ان يقوم بالتعديل فى العين المؤجره او ان يخل بشروط .
والامر الثانى ثبوت مخالفه المستأجر لعقد الايجار وذلك ثابت بالحكم الصادر فى الجنحه رقم 145 لسنه 1992 جنح العجوزه والذى اضحى نهائياً والذى قضى فيه بتغريم مورث المطعون ضده خمسمائه جنيه وتصحيح الاعمال المخالفه ” اعاده الحال الى ما كانت عليه عند استلامه للعين المؤجره “
فضلا عن ذلك فقد اقاموا الدعوى رقم 779 لسنه 1992 مدنى كلى شمال الجيزه طالبين فيها ثبوت الاضرار التى حاقت بهم نتيجه مخالفه المستأجر لشروط عقد الايجار .
ومن ثم فأنه كان ينبغى على الحكم المطعون فيه ان يلجاً الى القواعد العامه فى القانون المدنى والتى تتضمن خياراً للمؤجر بين طلب اعاده الحال الى ما كانت عليه والتعويض ان كان له مقتضى او طلب الفسخ مع التعويض او بدونه وابال الحكم المطعون فيه ينساق وراء نص الماده 18 من القانون 136 لسنه 1981 ويحصر اسباب الاخلاء بحاله واحده وهى ثبوت ضرر بسلامه المبنى ومع ثبوت هذا الضرر الذى نفاه الحكم على النحو الذى بيناه فى السببين الاول والثانى من هذه الصحيفه فأن مسوغات فسخ عقد الايجار لم ترد حصراً فى القانون وانما يجوز ان ترد مسوغات الاخلاء فى نصوص اخرى وفى حالات اخرى على النحو الذى اسلفناه فى السبب الاول والثانى من هذه الصحيفه واذ تغاضى الحكم عن اعمال القواعد العامه بعد ان امتنع المستأجر عن اعاده الحال الى ما كانت عليه طبقا لحكم محكمه الجنح فانه يحق للطاعنين ان يعتصموا بطلب الفسخ لعقد الايجار لمخالفه المستأجر لشروط التعاقد سيما وان ذلك ليس من النظام العام ويحق للقاضى ان يقدر مدى مخالفه المستأجر للقواعد العامه المنصوص عليها فى القانون المدنى . واذ اهدر الحكم ذلك فأنه يكون معيباً واجب النقض .
( راجع حكم محكمه النقض فى 31/12/1975 فى الطعن رقم 456 لسنه 40 ق
وكذلك حكم محكمـــــــه النقض 30/4/1980 فى الطعن رقم 220 لسنه 46 ق
د/ محمد عزمى البكــــــــــــــــرى – المرجع السابق – ص 484 ، ص 891 بند 527 )
فأذا ما تقرر ذلك وكان الحكم المطعون قد خالف هذا النظر فأنه يكون معيباً واجب النقض ….
بنــــــــــــــــــــاء عليـــــــــــــــــــــــه
يلتمس الطاعنين الحكم بقبول الطعن شكلاً وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه .
نموذج صحيفة طعن بالنقض “إخلاء لثبوت الضرر”.